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摘要：房地产开发项目管理是以实现项目目标为最终目的，开发项目建设的全过程应按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目开发建设要实现的目标主要包括投资回报率、自有资金利润率等投资效益指标，项目的功能要求，以及进度控制、投资控制、质量控制等。通过对房地产开发项目管理实际运作的探讨，阐述了项目管理在房地产开发中的重要作用。
关键词：项目管理，房地产，目标控制，问题
对于房地产开发企业而言，房产项目管理是非常重要的方面。在前期，开发商必须正确分析经济、论证其可行性、进行市场调研、进行合理规划等，同时在后期必须进行营销方面的策划，只有这样才能对项目进行有效管理，使制造的产品最后能够满足各方面的要求。房地产开发涉及到管理、园林、营销、金融、经济、强弱电、暖通、给排水、结构、 建筑等多个方面的专业知识。房地产项目能够成功开发并取得预期回报，必须各方面的人才共同努力，同时还需要综合能力较强的高素质管理人才，有效的控制、协调、组织开发项目的全过程，从而使消费者的需求得到最大程度的满足，使企业盈利目标得到实现。
1．房地产开发的特点
目前我国绝大多数房地产开发企业采取的开发方式为综合开发，这种开发方式往往是由一个开发企业负责，从投资决策到土地使用权的获取实施，从项目的建设，直到项目的出售和管理，实施全过程开发。由此看出房地产开发有以下四个特点：
（1）从区域经济来看，房地产开发是一个区域差异大，级差收益明显的行业。
（2）从行业特征来看，房地产开发是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。
（3）从投资过程来看，房地产开发是一个高投资、高收益、高风险的行业。
（4）从社会经济活动来看，房地产开发易受政策影响且是一个与法律制度紧密相关联的行业。
2．房地产开发项目管理所存在的问题
结合本人在工作中的实践经验，以及通过对其他房地产开发公司项目管理运作的观察，发现项目管理的实际运用当中存在的一部分问题
2.1设计前准备阶段
前期对市场研究不充分，决策的目标性缺失。项目决策机制不完善，项目前期可行性研究的不到位，是影响项目管理有效实施的前提。
2.2项目设计阶段
根据经验及我国目前情况看，影响项目投资的最关键阶段是项目设计阶段。按照美国普渡大学统计学教授戴维·S·穆尔的研究结果，工程项目各个阶段对投资的影响程度是不同的。总的影响趋势是随着项目的开展，各项工作对投资影响程度逐步下降，方案设计阶段对投资的影响程度可高达95%，到施工阶段至多10%左右。由此可以看出项目建成后能否获得满意的经济效果，除了项目决策外，设计工作起着决定性的作用。
（1）因项目前期可行性研究的不到位，项目投资决策阶段的问题经常会在项目设计阶段来解决。建设单位经常的过多干预和限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”，设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。
（2）目前我国设计单位也存在的一些问题
①设计阶段有过分强调安全性，忽略项目成本，设计保守浪费的普遍现象。
②为了使房地产开发商满意，设计方案能够中标，注重外观造型忽视项目成本。
③设计单位为追求经济效益，强调任务量，追求产值，却不注重设计的经济效果。
④总体方案及专业方案优化设计不够。
⑤设计单位内部未建立本单位的设计标准，内部成本控制工作未能引起足够重视，未建立严格的审查制度。
2.3施工阶段
目前项目管理的施工阶段，管理内容异常繁多，时间跨度最大，涉及相关单位部门最多，牵扯房地产精力也是最多的一个阶段，这个阶段的问题造成的社会上影响也是最大。
（1）合同管理方面存在较多问题。
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目前建筑市场竞争激烈，导致房地产开发商在建设工程承包中占据主导地位，开发商经常在合同制定中提出不平等的条件，转嫁自身风险。承包商为了获得工程，只好接受。部分承包商在实施不平等的工程合同时，为了避免经济损失，就会采取偷工减料或违法转、分包等手段，给项目管理造成很大难度，给工程建设带来巨大隐患。
（2）不重视安全管理
建筑业的生产活动危险性大，不安全因素多，是事故多发行业。部分开发商安全意识淡薄，认为现场安全只是施工单位自身问题，只要不影响工程进度、质量，甚至将部分专业工程发包给不具备相应资质的企业甚至个人，造成安全事故频发。
（3）开发商对项目资金的使用问题突出
部分开发商对项目资金的使用，计划性不强，本该在这个项目使用的资金挪到其他项目上使用，造成该项目到后期时无法按时支付工程款，导致项目的非正常停工，项目管理无从谈起。
2.4动用前准备阶段（竣工验收阶段）
在这一阶段遇到的问题主要是开发商没有将工程竣工验收阶段当作要点来看，仍让项目部人员独立进行组织管理，导致了工程在此阶段管理混乱，经常性的验收延期、甚至甩项验收，制造很多遗留问题，给今后的物业管理带来很多不必要的麻烦。
3．加强房地产开发项目管理的措施
以上是在房地产开发项目管理中遇到的主要问题，也是项目管理的难点。针对上述问题和房地产开发项目管理的难点，为改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率，减少项目管理难度，可以有以下相关措施：
3.1要重视、加强决策阶段的市场详细可行性研究工作
（1）编制人员必须保持独立性和公正的客观规律办事，在调查研究的基础上，按客观实际情况实事求是地进行技术经济论证、技术方案比较和评价，切忌主观臆断、领导干预，确保可行性研究的质量。
（2）编制人员的构成要全面，企业必须配备相应的技术力量、技术装备、技术手段和有相当实践经验的工程技术人员来承担。
3.2要重视、加强设计阶段项目管理工作
（1）要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件。
（2）采用限额设计。
限额设计是按照批准的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，保证总投资限额不被突破。
（3）引进竞争机制。采用设计招标开展设计方案优化竞争，以技术先进、造型新颖、安全适用、经济合理、节约投资作为衡量设计方案的基本标准。
（4）严格控制设计变更的发生，必须提高设计质量，把住设计方案审核关，以保证项目设计符合要求。
（5）制定一套完整的设计技术标准，统一技术措施，重要细部的标准化以及建立契合项目发展区域的标准化户型库。
3.3重视施工阶段及后期阶段的项目管理
（1）加强合同管理，健全合同管理机制
①合同规范化，遵守契约精神，做到承发包双方平等互利，保证承包人的正常利益，避免承包方因合同的不平等转嫁经济损失，而给发包方带来重大的利益损失。
②规范合同管理程序：健全合同管理的组织机构，对合同管理进行有效的监督和控制，正常履行手续，脱离开原始的领导“一支笔”，领导“一句话”。
结语
房地产开发企业随着市场、政策、相关法律法规的日益规范，必然在项目管理工作上会走向规范化、专业化，而不成熟的房地产开发企业必然会被未来竞争日益激烈的市场所淘汰。房地产开发企业只要按照房地产开发项目管理工作流程进行规范运作，并围绕项目管理工作任务建立了与其配套严密的组织和制度，注重工作的计划性和实施性，对预见问题提前进行管控，尊重项目管理的客观规律，必定会取得最佳的经济效益和社会效益。
参考文献
［1］董黎明．房地产开发经营与管理［M］．北京：北京大学出版社，1995．
［2］谢新喜．限额设计在建筑工程设计阶段的应用分析［J］．当代经济，2011，（8）．
［3］邵必林．可行性研究对房地产项目隐形成本的相关问题分析［J］．西安建筑科技大学学报（自然科学版），2011，（6）．
论文作者:韩曼
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年13期
论文发表时间:2019/9/30
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