论物业管理服务的生产性质，本文主要内容关键词为：性质论文,物业管理服务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
“九五”期间要实现住宅建设产业化、现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型转轨，笔者认为，其中很重要的是要建立一个全新的符合市场经济运行规则的物业管理服务机制。目前发达国家和地区房地产发展的成功经验业已昭示，是否具有一个健全机能、运行良好的物业管理服务系统，已成为衡量房地产业成熟程度的重要标志，并将直接影响到房地产业能否持续、快速、健康发展。而我国房地产开发商往往过多注重住宅的投资建设和销售，对住宅的售后经营管理服务却研究和重视不够，这与在认识上把物业管理服务简单地理解为只是一种服务性措施，只有投入而无产出是不无关系的。因此，有必要对物业管理的生产经营性质进行阐述，以引起对物业管理服务的重视。
房产物业是人们进行生产和生活所必需的重要消费资料。对房产物业进行经营和管理的目的，就是通过运用现代化管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理房产物业及其附属设施，包括物业周围的环境，从而保证物业及其附属设施的有效使用，获得最佳综合效益，保存其价值并促使其增值。由于房产物业与一般的消费资料相比，具有固定性、整体性强、投资大、价值昂贵、生产周期长以及使用期限长等不同的特点，因此，对房产物业这种消费期限很长的特殊商品，就可以把使用价值零星出卖，每次有一定的期限，即将使用价值出租。房产物业的这一特点决定了：一是房产物业流通时间的长期性。即房产物业的价值一般要待房产物业建成出售或出租后，才能逐渐回收，而在实际的房产物业销售，会受到社会政治、经济等各方面的影响；即使以出租的形式也只能通过收取房租来逐渐实现。二是房产物业流通过程与消费过程的同时并存性。房产物业的使用价值部分地出售或出租，同时也是被消费者部分地消费，它是边交换边消费，实际上是流通过程和消费过程的统一。房产物业的使用价值一旦毁灭或损耗完毕，那么其流通过程也就结束，同时，房产物业的消耗过程也就结束，也就是其价值形态的终结。因此，为了保证房产物业出售和出租的实现，必须追加费用。在出售或出租房产物业前，物业所有者有责任担负管理物业的责任，以维护现有物业质量以及完善物业的使用功能，并为购买及承租者提供必要的服务，以保证交换过程的正常继续。由于房产物业使用时间长，用出租方式进行交换过程也是漫长的，在漫长的使用消费过程中，房产物业的使用价值会逐步损耗，并且会发生局部磨损，其价值也会逐渐减少；而且人们对房产物业又是作为一个整体来消费的，因而必须对房产物业经常养护和根据损坏程度进行修理。出售或出租房产物业的交换过程越长，追加的管理费用和维修费用也就越大。通过对房产物业的管理和维修养护，维持和延长了物业的使用寿命，保证了物业在预期使用期限内的正常功能的发挥，并会相应地增加了物业的使用价值和价值。所以，这部分追加的管理和维修养护的费用，就其性质来说，是属于房产物业生产资金在销售阶段，即流通领域和消费领域的继续和补充，与此相适应的物业管理和维修养护活动，就其本质讲，也就是一种生产性活动，不过是发生在房产物业流通和消费过程中，是生产过程在消费过程中的延伸。
房产物业在设计建造时，一方面要受到一定历史时期的社会技术水平，包括材料、结构、设备、施工等状况的制约；另一方面又会受到经济条件的制约，如房产物业的构造与装潢标准等；同时还会受到社会生活水平及民族传统的习惯以及国家的经济政策和相关的管理体制、分配政策等的影响。比如，长期以来，我国在房产物业尤其是住宅设计中，采取的是“适用、经济、在可能条件下注意美观”的设计原则；而现在则以满足物业的安全性（指对地震等自然灾害的防范）、居住性（指隔热、保温等物理性能）、社会性（指物业单体与物业建筑群体以至城市的总体关系）为前提，并以生活于物业其中动态的人为设计、研究的核心，建筑多类型、多标准、多档次物业，以提高业主和使用人在居住生理和心理上的舒适性为原则。因此，原有所建造的房产物业，会随着社会经济的发展以及人们生活水平的提高，消费观念的变化和国家经济政策的改变，而显现出房屋的质量、性能、基础设施、环境设施、生活设施在配套、布局、造型等等的不足；人们对房产物业的使用质量需要越来越高，并会出现不同群体、不同档次、不同内容的生活需要和房产物业的使用需要，业主和使用人不仅需要安全、舒适、整洁、文明的生活和工作环境，而且需要多样化的服务，包括家居家政及医疗、学习、娱乐和出行方便等等。所以，除了对这些物业的精心管理、细心养护外，还需要根据人们的需要变化，对房产物业作出适时的更新改造，如室内的装修、装潢，空间的重新分割，增加和更新必要的现代化配套设施，进行智能化、绿化建设，使物业能适应时间的推移而继续生存，使建筑空间具有最大的包容性和可变性，以提高物业的档次和适应性。并且通过对物业的改造与完善其使用条件，如增加新的公共设施、开展方便于业主和使用人的商业、娱乐、卫生保健等业的经营活动以及提供全方位的服务，来提高物业的环境质量，从而通过这一系列的物业管理和服务，纠正因物业设计建造时的局限性可能会给业主和使用人所带来的不利影响，这不仅能保持物业的原有使用功能和价值，而且还能增加新的使用价值，使房产物业升值。例如，由于良好的物业管理，瑞士有不少“二战”前的住房既保持了传统的建筑风格，又具备了崭新的内部设施；新加坡的住宅区每5—7年要进行一次粉饰装修、更新设备，既保持物业全新面貌，又实现了社会财富的正常积累；美国的佛罗里达州因良好优质的物业管理服务，使该州物业价格畸高，但迁来者仍络绎不绝。显而易见，从物业管理服务的实际效果来看，也充分体现了物业管理本身具有一种生产的性质，是房产物业生产在消费中所不可缺少的一种经济活动，是为业主和使用人所提供的生产性服务。
最后，由于物业市场本身所具有的不充分性、层次性及其兼容性，决定了物业交易流通的主要形式是通过对物业的出租。一般地，房地产开发企业可以将建成的房产物业并不直接出售，而是交给下属的物业管理公司经营管理，或是为该幢楼宇专门组建的从事出租经营的物业管理公司，通过收取租金的方式回收投资。收回其全部的物业投资后，该物业管理公司就不仅拥有该幢物业，而且可以继续出租物业，以获取更多的利润。这样，作为物业经营管理，已是既在组织经营流通和消费管理，又是在组织物业的再生产，其实质上是房地产企业开发经营的延续、是通过物业出租经营，达到为房地产开发公司收回项目投资和获取长期、稳定利润的目的。正因为如此，国外的大发展商，都组建有自己的物业管理公司，使他们自己建造的物业能长期保持良好状态，以增强社会信任感，招徕顾客。可见，优质的物业管理服务是最实在最有效的宣传手段，既可使整个地区的房地产物业增值，也能为企业带来直接的经济效益。
综上可见，房产物业被生产出来通过交换进入消费领域后，并没有完全结束其生产过程，特别是房产物业消费是一个很长的过程，需要维修养护以及完善的售后、出租后的服务，需要直接生产活动向消费领域延伸和拓展，以便更好地维护物业使用价值及价值。从而更好地满足业主和使用人的消费需求。那么，对物业的管理和运作以及提供的服务，也就拓展了房地产发展商和经营商的业务，使这些房地产企业能借助于房产物业的经营管理服务，进一步发展和壮大自己，获得更多的利益。同时也说明物业管理必须超前介入物业的设计和构建，即在房产物业尚在设计阶段时，对开发商设计师等提出专业性意见和建议，反映物业用户的要求，以使房产物业的设计更符合实际应用和发展需要，超前解决物业消费过程中的隐患，借以方便日后的物业管理的运作，降低管理成本，提高销售利润。