青岛酒店管理职业技术学院 山东 266100
摘要：改革开放多年以来，空前的市场需求之下，房地产价格也出现了快速的上涨，引起社会强烈关注。本文将从房地产价格的形成机制，影响房地产价格的建筑成本、市场需求、开发投资量、及政治因素展开分析，并提出放地产价格的调控建议及房地产今后发展趋势。
关键词：中国；房地产；价格因素
改革开放多年以来，中国在房地产市场方面进行了大量的以市场化为方向的改革，同时在空前的市场需求之下，房地产市场发生了巨大的变化：供应量不断增长，人均居住面积得到大幅提高，人民生活得到改善。但同时房地产价格也出现了快速的上涨，甚至部分城市价格超出了大多数老百姓的购买能力，房地产价格由此得到社会各界的强烈关注，那么是什么因素在影响房地产价格呢？本文将对此展开分析。
1房地产价格的形成
与一般的商品不同，房地产价格的形成基础不是房屋自身的价值，而是由房地产商品价值和城市地租共同决定的。房地产商品价值又包含两个部分：一是房屋本身的价值；二是城市土地资产价值。也就是说房地产价格是由城市地价和不含地价因素的房价共同决定的。这两个因素是构成房地产价格的基础因素。由于房地产供需情况受政治、社会、经济等各方面因素影响，所以实际的房地产价格总是围绕着基础价格上下波动。
2中国房地产价格因素
2.1房价上涨的根源之一归因于建筑成本的增加
众所周知，土地开发成本以及人工管理成本是房地产建筑成本的主要影响因素。在土地有限的大前提下，开发商之间的激烈竞争使得土地价格急剧上涨，土地价格上涨几乎疯狂，因此房价也不断攀高。另一方面，由于建筑业的蓬勃生长，生产建筑材料的企业也如同雨后春笋，但其中存在不少无法达标甚至粗制滥造的材料，因此不少中小型企业被国家先后取缔，这就使得造材料的人少了，但需求却越来越多，材料的价格也持续走高。
2.2房地产市场需求导致房价上涨
由于我国人口基数大，教育体系尚不完善，教育资源很难均衡分布，所以大多数家长更想在教育环境氛围好，离学校近的地方购买住房。这就使得很多房地产销售商拿此做文章，校区房的价钱不断上升。其次，地理环境，交通出行，周边购物等因素也成为了人们关注的热点与核心。因此优越的居住环境，硬件设施好的房屋自然成为了香饽饽，这也导致了房价的上涨。
2.3房地产开发投资量
这里所说的开发投资量是一个短期指标，一般是指一年内各开发商投入到房地产建筑工程中的总资本量。它将对房价产生双向影响。如果投资量增加，则意味着在一年内开工的建筑工程增加，就必然使得未来的房地产供应面积增加，从而影响房价；如果房价上升，开发商将看到投资房地产的美好前景，纷纷增加投资量，进而增加房地产供给。所以，房地产开发投资量与房价的变化为正相关。但同时，这种正相关关系也是房地产泡沫形成的根源。当房价持续大幅上涨时，开发商或投资商将获得大量超额利润，引发投资热潮。直到房价远远高于房地产本身的价值，便产生了房地产泡沫。房地产是我国的支柱产业之一，因此这种泡沫一旦破裂，将会给个人和社会带来不可挽回的损失。
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2.4政治因素
我国从宏观层面制定的各项土地、房屋、税收制度对房地产价格起到的影响是十分大的。土地制度是影响房地产价格最根本性的因素。在传统体制下，我国根本就没有地价、地租这一说，因为当时的城镇用地采用的是无偿行政划拨的制度，行政住房也都是实行福利分配，而且国家从法律制度层面对土地转让进行了严格规定。随着社会经济的发展，我国取消了传统的土地制度，房地产市场的透明度逐渐增加。在房地产价格不断上涨的背景下，土地需求也呈无限扩大的态势。为了缓解土地资源紧缺的状况，我国政府制定了一系列政策措施对“流拍”、“闲置”的土地逐步收回。但相对于节节攀升的房地产价格，这部分“流拍”、“闲置”的土地无异于杯水车薪，并不能从根本上解决土地资源短缺的问题。房地产制度对房地产价格的影响尤为明显。随着住房制度的推行，我国房地产价格逐渐显现出来。而在传统体制下，我国房地产价格一直处于低落的状态值得一提的是，部分地方、部分企业依然采用传统的住房分配制度，不同之处在于借集资建房、合作建房的名目进行变相的实物分房。实践证明，这种变相的住房分配制度可以在一定程度上抵制房价过高的现象。
3调控房地产价格的政策建议
3.1借鉴国外发达国家的房地产价格宏观调控的经验
相比于国外发达国家政府对经济发展的宏观调控力度，我国相关管理部门的管理理念和方法明显滞后。因此，应吸收和借鉴国外发达国家的房地产价格宏观调控的成功经验，强化我国房地产调控政策实施效果。其一，规范房地产秩序，严厉打击囤积房产、哄抬房价等恶性行为。其二，制定相关管理政策，杜绝房地产市场的各种投机行为。其三，加强对房地产市场土地供给调控力度，最大限度减缓土地资源短缺的压力。
3.2构建房地产价格波动测度体系
通过构建房地产价格波动测度体系可以对整个房地产市场价格的变动情况进行实时监控，及时发现不良倾向，并采取措施有效应对，把房地产价格保持在可控的范围内。具体而言，房地产价格测度指标主要包含总量类、生产类、销售类、收入类、金融类等几个方面，相关管理部门可以实时监控几个指标的波动，并以此为依据制定相应的事前、事中、事后预警监管和应对措施。
3.3加快区域交通网建设
加强对交通欠发达地区的城市公共交通基础设施建设，随着城市的发展，适当调整交通线路，使交通网遍及全市，形成城市交通一体化。减少繁华地段不必要的交通方式，对换成衔接线路更细致合理规划，避免因交通繁华引起的房价虚增状况。
3.4大房屋综合资源整合
力度第一，改造旧房危房，建造经济适用房，满足国民购房需求，第二，合理分配中小学教育资源，使教育设施，教师水平等资源分布均衡科学，中小学采取在规定区域内就近上学的原则，抑制校区房房价上涨。第三，在住房配套设施这一块，政府和开发商应该携手解决问题，改善交通和生活居住条件，避免出现城中村现象，缩小差距，改变住房选择的环境因素。
4房地产未来发展趋势
假如国际爆发金融危机，经济在预期时期无法成功转型，国际金融巨鳄在背后操纵，那国内货币价值急速掉价乃至停滞，资金不够，房价下降，这样反反复复，资金继续减少，房价继续下降，资金和房价将呈现螺旋式下降，这就如同一根绳上的蚂蚱，一同消亡。届时政府无论怎么补救也无济于事，崩溃是必然的，届时政府所能做的便是延缓危机。由于人性贪婪，有的人甚至期望搅乱国际局势并从中得利，在诸多不确定因素的作用下，金融危机无法避免。然而不幸的是，我国的天价房价已经达到了可以制造危机的地步，政府也在想法设法后移金融危机的爆发并且努力将不利因素消除。这能不能成功，关键看国际上有没有严重的金融危机，并且能否轻易的传导至国内。
以上房屋造价因素、房屋供应、人口数量增长所带来的需求是影响房价重要的因素，而人均可支配收入的增长，却对房价的影响不大。国家要对房价进行调控，也需要从这三点入手，建议在增加一般性普通商品住宅上，注意分区分度，即针对各个地区，适当降低土地价格，依据具体住房状况，适度性加大普通商品房和经济适用房的供给力度等等，从而实现房地产行业健康发展，使房地产行业更好满足人们的住房需求。
参考文献：
[1]王文雯，陶永亮.中国房地产价格因素分析[J].统计研究，2014，31(07):111-112.
论文作者:张玉婷
论文发表刊物:《防护工程》2018年第16期
论文发表时间:2018/9/30
标签：房地产价格论文; 房价论文; 房地产论文; 因素论文; 土地论文; 住房论文; 我国论文; 《防护工程》2018年第16期论文;