摘要：伴随着房地产市场的发展需求，推广营销对房地产项目的作用也越来越明显，如何通过正确的营销方式与策略来推动房地产企业的发展尤为关键。基于此，文章就新形势下房地产营销的市场环境展开分析，探讨房地产在营销方面的优化策略，旨在为促进房地产营销优化提供一定的参考作用。
关键词：房地产；营销；优化策略
引言
受我国房地产市场近些年迅猛发展的影响，该行业领域中各类企业间的市场竞争趋势也愈发的激烈。由于我国政府部门先后出台了一系列的政策对房地产市场进行宏观调控，使得各个开发商对于房地产营销工作的重视度也在不断提升，并将其纳入到房地产行业发展的重要组成部分之中。为进一步促进房地产行业的发展，了解影响营销策略的具体因素非常必要。
1当前我国房地产销售的主要模式
房地产销售是整个房地产项目经营的重要组成部分，迎合新形势的销售模式是确保房地产项目成功的关键。地产商应该敏锐的观察外界环境的变化，注重分析，及时对营销模式进行调整来创造出最好的销售业绩。当前，我国房地产销售模式主要有三种：直接销售、委托代理销售、网络销售。直接销售是指房地产企业利用企业内部销售部门、销售人员，选择一个固定的销售地点直接面对客户进行产品销售。直接销售具有销售渠道段、易于控制、反应灵活等特点。委托代理销售是指房地产开发企业委托相应的房地产代理机构作为中间商进行房屋销售。这种销售模式下，中间商通过对房地产企业的商品进行多方面的宣传、推荐、吸引顾客进行房屋购买，为从中获取一定的代理费用。委托代理销售中，由于代理商具备较好的市场经验，其在信息、渠道、销售人员等方面具有较好的优势，因此，与直接销售相比，委托代理销售销售效果更好，其在一定程度上减轻了开发商本身的压力。网络销售是指房地产开发商通过互联网途径与意向客户进行交流沟通，完成商品的销售。网络销售与直接销售、委托代理销售这两种传统销售模式相比，其不仅销售成本低，还可以保持零距离交流、全天服务的销售模式，为客户提供了很大便利。
2房地产营销策略的影响因素
2.1广告的内容过多、信息量大
目前各城市每平方米房价大多需要在职工作者1-3个月的收入，在一些省会城市甚至需要近一年的收入才够买得起一平方的房，大部分人都是购买一套房背负半辈子的房贷。因此，人们在决定购置房子之前会非常审慎，大多会通过反反复复的思量与商讨才能做出决定。人们在进行决策之前掌握的资料越多，了解度和信任度就会加大，相对应地，考虑各种风险的情况就越少，做出决定的时间也就会更短。因而，房地产广告作为房地产项目的推广宣传的一种手段，就需要尽可能地将项目的相关信息给到消费者，提高消费者对项目的了解度和熟悉度，从而产生购买欲望和决心。
2.2市场调研不足
为了能让够更快地把自己建造的房子卖出去，需要进行营销策划，但是也会出现麻烦的事情。例如房产建设的承包单位在对一片土地进行小区住宅的建造，建造完成后因为一开始没有了解当时人们是不是想要大量购买住宅，没有了解当时我们国家房产建设的情况，也没有了解是不是有别的承包商在附近同期进行住宅的建造等等。因为没有做足准备让营销策划的作用大大减少，使房产建设的承包单位在售卖自己建造的房子时非常吃力。
2.3推广形式多样，但倾向于平面媒体
在楼盘推向市场的初期，广告的推广大多选择从视觉入手，因为视觉给人的感觉是最直观的，也是最有冲击力的。随着社交网络的发达，人们可接触到的信息方式越来越广泛，房地产广告推广形式也越来越多样化：报纸、车站台等。与此同时，可以发现，选择电视插播广告的方式进行宣传较少。因为电视广告成本较高，收益不定，大多企业难以有大量的资金可以投入；并且，电视广告转瞬即逝难以像平面媒体一样便于消费者储存、让消费者反复阅读。
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3新时期下房地产营销策略的创新
3.1增强对房地产市场的调研和营销
在竞争越发激烈的市场之中，房地产企业除需要促进自身实力的提升之外，还应积极适应时代的发展，对传统观念进行改善，并深入市场之中进行详细的调研，以吸引优秀人才，进而紧跟时代和市场的发展。房地产企业在开展市场调研的过程中，需做好以下方面：（1）掌握国内外宏观经济出现的变化，以及房地产相关的法律法规、国家金融环境规章制度等，深入调查住房制度在改革方面的最新动向。（2）立足于房地产产品所具备的独特属性，设计能够满足市场与客户需求的产品项目，并运用安全、高效的建筑材料，选择口碑好的物业管理公司合作。（3）展现出房地产产品拥有的价值，不断增强竞争能力与优势，彰显出企业在产品服务以及品牌特性方面的优点，掌握住市场投资的机遇，准确判断，进而开发出具有高质量的产品，促使房地产在营销方面取得成效。
3.2优化网络营销，完善网络宣传
在房子建造前可以对房子进行网络上的预热，让人们能通过手机电脑等等随时能够知道什么地方要进行什么类型的建设，是住宅还是办公大楼，吸引很多人每天都在关注，可以每天都发送建设的情况让人们更清楚更全面地了解，这样的宣传比仅仅设立售楼处的宣传要强很多，这样的营销策划对房子的售卖有巨大的作用。
3.3完善适宜营销组织
企业能做好营销活动，有一个大前提就是有适宜的营销组织。营销组织可以帮助企业合理进行人员分配，让合适的人在合适的岗位上，使“1+1>2”，发挥集体最大的作用，让效益达到最大。为此，企业可以引进理论与经验都具备的房地产营销专业人员做营销小组的领头羊，在实践过程中对不符合市场规律的销售策略进行改进。同时，企业需要不断完善销售管理制度。销售注重时效且需要多个部门的配合，因此营销管理制度一定要高效完善，才可以让后续工作做好。
3.4明确目标市场，做好市场细分
为了让营销策划能够发挥它原本的作用，就需要在房子建造之前对建造土地所在的地方进行调查。大城市和小县城的人们每个月的工资收入可能相差好多倍，在小县城建造住宅的时候应该根据县城中人们每个月工资多少来建造价格比较低的住宅小区，在大城市建造住宅的时候应该根据大城市人们每个月工资多少来建造比较高档一点的小区，价格也比较高。还要在一个住宅小区中建造价格有高有低的住宅更加合理，这样营销策划的作用就能很好地显示出来，房子的售卖也会很容易。
3.5采用人文关怀的营销策略
随着经济的迅速发展，人们逐渐对生活方式与质量有了更高的追求。就房地产而言，除建筑质量需要合格之外，还需要具备配套设施、完善的物业以及良好的人文氛围。对人文氛围予以构建的过程中，房地产开发企业应注意做到以下几点：（1）结合当地文化特点以及高格调文化景观，带给消费者不一样的文化享受。（2）在开发的过程中，需完善周边配套的设施，如老年活动中心、幼儿园、图书馆、小学等，以此来丰富住宅区的文化氛围。（3）全面贯彻以人为本的基本原则，并将其融入开发、售房与售后的各个环节中，便于在轻松、愉悦的氛围中实施销售，并且这也属于人文销售的有效方式，实现了对房地产营销策略的优化。
结语
作为房地产企业，其在经营发展的过程中，必须要关注消费者需求，并从消费者需求出发进行产品的设计和制造，牢牢把握消费者市场的动态变化，以此来保证营销策略的有效性与合理性，保障房地产行业的健康可持续发展。
参考文献：
[1]汪允斌.新形势下房地产销售模式及营销渠道研究[J].财经界（学术版），2018，489（17）：48-49.
[2]冯伟.房地产市场营销中客户消费心理与营销策略研究[D].重庆大学，2011.
论文作者:唐国付
论文发表刊物:《基层建设》2019年第30期
论文发表时间:2020/3/13
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