摘要：近十几年来，随着国家经济的高速发展，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，为了使房地产市场趋于成熟和规范，国家进行了诸多的宏观调控政策，当地政府部门也采取了相应的措施。这些政策和措施都压缩了房地产企业的利润空间，在当下情形，成本管理对房地产企业尤其是中小房地产企业就显得格外重要，只有不断提高自身的成本管理水平，才能在日益激烈的市场竞争中和瞬息万变的环境中保持可持续发展。本文试图从不同角度去寻找成本管理存在的问题并给出相应的对策，以期能对中小房地产企业成本管理状态有所改善。
关键词：房地产；企业成本；管理；对策
一、中小房地产企业成本管理存在的问题
1、土地取得具有盲目性
土地取得的优劣和成本的高低直接影响房地产企业的后期经营及盈利能力。在房地产企业新兴时期，只要能取得土地，房价的涨幅能覆盖土地成本，此阶段的企业基本都能获得较满意的利润。此时，部分中小企业觉得有利可图便盲目的获取土地，没有认真进行前期调研和可行性研究，也没有认真测算取得该土地的后期项目运作的投资回报率。导致获取土地成本较高，最终该土地上的项目销售价格无法覆盖土地价格导致严重亏损。
2、招标管控不严格
招标阶段是成本控制的核心阶段，而招标是中小房地产企业比较薄弱的环境，主要是原因在于：第一，招标过程出现串标、不合理低价竞标、低价中标离价索赔等现象；第二，未按照规范程序进行招标，部分施工单位利用关系进行走标，为了自己的利益虚报价格、提高成本；第三，招标文件不够完善,工程量清单不全面、不准确,导致所签订的合同不符合真实工程量,后期施工单位抓住所签订合同的漏洞,大幅增加变更洽商,使最终结算价格大幅超过原合同价格,使企业开发成本增加。
3、成本管理内部控制缺失
由于中小房地产企业负责人不具备地产开发的知识背景和从业经历，对整个开发环节不熟悉，更多依赖项目经理管理，当项目经理管理能力不强时便出现管控不到位的情况。此时施工单位便趁机进行变更结算价格，甚至伙同项目经理变更审批流程，导致部分结算价格未经过成本部门便已支付出去，导致实际支付成本偏高。
4、财务部门的职能缺失
财务部门对开发项目的成本管理仅停留在反映阶段，在成本支付时财务部门未与合同管理部门、成本部门进行及时沟通便按照审批金额支付结算价款。事后又没有实质性的分析支付的成本是否合理，是否超出本阶段的成本控制目标，导致最终成本超标。
二、中小房地产企业成本管理的对策
1、管理层应提高风险意识
管理层应提高风险意识，对于不具有投资价值的项目不应该随意作出投资决定。在作出投资决定之前应严谨分析该项目的投资回报率等财务指标作为判断是否进行投资的依据。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在决定是否取得该土地时前期规划部门就应该联合设计部分、销售部门、成本部门、财务部门等职能部门对未来该地块上所建项目的销售、成本、利润进行分析预测，以目标利润和预期销售推算出可承受的土地价格，并作出是否取得该土地进行项目开发的决定。
2、建立健全内部成本管理制度
规范化、流程化、制度化的成本管理制度是有效节约成本的必要保障，房地产企业应该从项目开始运作就建立相匹配的成本管理制度。按照正规程序合法合规的展开招标工作，招标过程中的相关文件资料审核应由专业的工程人员进行审核。签订施工合同后应按照正常审批程序进行审批付款，财务部门不能随意对结算金额超出合同金额的款项进行支付，应要求相应负责人对此作出合理的审批，否则不予认可，以保证更变工程的真实性和工程量的准确性。
3、提高全员参与成本管理的意识
成本管理存在问题，主要原因还是在于成本管理意识不到位，上至高层管理人员成本管理意识淡薄，还停留在房地产企业初创暴利时期的水平，下至基层人员根本没有成本管理意识，职业素养不高，为了自己的利益甚至可以损害公司的利益，种种因素使得成本管理制度缺失。在市场竞争激烈的情形下，企业想在竞争中获得优势，必须提高全员参与成本管理的意识：
（1）加强员工职业道德建设
成本管理和控制最终是由员工来执行的，当执行人没有成本管理意识和职业道德缺失时，成本管理制度也是形同虚设，所以企业应定期和不定期的对员工进行专业培训，进行职业道德教育，提升员工职业素质修养，让每位员工从思想上到行动上都保证成本管控是每位员工的责任。
（2）建立健成本控制的考核机制
建立健全成本控制的考核机制，每个季度对各部门成本控制执行情况进行评价，根据建立的考核机制对成本控制较好的进行奖励，未进行成本控制或浪费成本的进行处罚。年度依据成本预算对实际发生成本进行统计分析，找出成本差异并分析原因，对成本节约的部门给以奖励，对成本超支的部门给以处罚。通过以上手段调动员工实施成本控制的积极性，让成本控制落实到行动上。
4、重新定位财务部门职能作用
由于中小房地产企业未设立预算部门、投融资部门等与财务管理相关的部门，此时财务管理的工作全部归入财务部门。所以房地产企业应该重新定位财务部门职能，财务部门的职能应该涵盖会计、财务和管理三方面的职：首先会计职能是提供会计信息的范畴，此时财务部门不仅要反映经济业务的发生，还要监督反映这些经济业务发生的记录是否真实；其次，财务属于公司运作的范畴，在项目运营过程中资金从何而来，筹资成本是多少，如何投资、怎样保证投资回报率等属于财务应该考虑的事情；最后，管理属于企业控制的范畴，预算和考核工作在企业管理活动中怎样发挥主导作用，业务控制比如成本控制如何实施等都是管理应该考虑的工作。
近几年，中国房地产企业竞争日益加剧，土地招拍挂价格不断上涨、通货膨胀等因素也使得人工成本、材料成本不断上升。这些因素使得竞争力小的中小房地产企业利润空间不断被压缩，要想增强中小房地产企业的抗风险能力，必须面对现实，从不同角度分析成本管理存在的问题，并去找到解决这些问题的对策。
参考文献
[1]彭辉.中小房地产企业成本控制存在的问题及对策探讨.《环球市说场》2018年第03期
[2]黄明城.房地产企业成本管理存在问题及应对策略.《价值工程》2017年第01期
[3]苏晓彬.房地产企业成本管理存在问题及应对策略.《中国房地产业•下半月》2017年第02期.
论文作者:杨学凤
论文发表刊物:《知识-力量》2019年9月34期
论文发表时间:2019/7/23
标签：成本论文; 房地产企业论文; 成本管理论文; 成本控制论文; 财务部门论文; 土地论文; 部门论文; 《知识-力量》2019年9月34期论文;