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摘要：进入21世纪以来，经济发展迅速，居民的消费水平提高，不仅加快了商品的交换速度，同时也增多了房产的交易。在房产交易中，免不了房产测量。房产测量是维护房产所有人权益的关键所在。此外，工程的发展在一定程度上与房产测量水平的提升有关。文章对测量技术在房产测量中所扮演的角色进行讨论，并分析其意义，以期提高测量技术的应用价值，并促进房产测量工作质量的提升。
关键词：房产测量；测量技术；测量意义
近几年来，我国的经济迅速发展，并在高速的经济建设中不断扩大城市建设的区域，这也催生了一大批房地产企业，进而促进了房地产产业的发展，但在加快了房产交易数量的同时，也带来了一系列的纠纷问题，例如，房产交易中的建筑面积、分摊面积、共用面积等的划分问题等。这些问题的解决都需要房产测量技术的参与，因此本文针对测量技术在房产测量中的应用进行探究具备一定价值意义。
一、测量技术在房产测量中的现状
（一）房产测量
房产测量的内容涵盖房产调查、房产的平面控制、房产图的制作、变更测量等方面，房产测量是一种测量房屋面积的直接形式，其意义重大。房产的测量过程必须严谨且科学，其测量结果为相关产权部门对所有人权限提供法律保障的必要证据；进而减少许多不必要的房产纠纷问题和土地使用纠纷问题；并能够有效地对违法占用行为进行快速制止，这对城市公共管理起着不可或缺的作用。
（二）房产测量技术分类
通过多年的进步与发展，房产测量技术也逐渐形成了自己独特的一种体系，主要汇总为以下几种技术：
（1）数字化测图技术。这是一种在房地产地形测量以及面积测量中应用最为广泛的一种技术，数字化测图技术可以绘制高质量的图像，需要的劳动强度小，图形中可承载的信息量大，制图效率高等优点。其通过一些特殊的方法来收集房产、地产的相关信息，并使用计算机进行数据的汇总和整合，最终形成房产的数字化的图像，经数控绘图仪转换为房产图。
（2）坐标解析法运算技术。通常而言，房产的面积可以细分为用地面积以及建筑面积。其中建筑面积包括房屋建筑面积、公共建筑面积、产权含有的面积、使用面积等方面。其中用地面积的测算是对封闭地段的面积的测算，例如，一些商品房在销售的时候常常会因为无法区分清楚一些封闭地段的区域而产生面积纠纷。因而，在这样的纠纷解决中，就需要使用科学而明确并且可以准确地反映地产面积的测算方法。坐标法解析房产面积是经过一系列的摸索而发展出来的方法，其具有重要的进步意义。相关的建设部门在制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》时运用了专业性较强的丈量房屋边长的方法，面积的计算却并没有相应适合的方法来适应测量的进步，随着问题的堆积，慢慢地演变出坐标解析法，其使房屋的面积测量得到了规范和修正。
（3）应用GPS的测量技术。GPS定位技术是当今发展迅速的一个数字定位测量技术，其发展在新世纪中具有重要意义。GPS技术凭借自身高效的性能和快捷准确的观测方式在房产测绘中得到了广泛的应用，目前大多数的应用房产测绘系统都通过GPS方式进行图谱的绘制，图形的定义以及属性的连接等。这项技术不仅可以双向链接图形的属性，同时也能够自动生成一些复杂的分层分户的平面图谱。操作简单和功能强大是GPS测量技术受广大业界人士喜爱的原因。也正因为这些功能与优点，使这项技术在研发出来后不久就被广泛地投入使用。
二、房产测量存在的问题及相关改进措施
从现状来看，房产测量中，测量技术的应用还存在一些较为明显的问题，下面将从问题出发，提出相应的改进措施。具体内容如下：
（一）难以区分层高和净高
在我国的相关规定中，定义层高为房屋上下两层的露面或者楼面到房顶面的垂直线段的距离[1]。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆然而在《房产测量规范》中并没有给出一个明显的误差，于是在实际操作中，往往不进行区分，而只是使用优先使用层高作为标准的原则。因而则需强化地产企业对于条例的执行力度，争取做到按规范进行建筑规划及刊登售卖信息。此外，也可以通过简化房产测量中的步骤，合并一些小的条例，使企业更加地容易去测量和统计，有助于减少纠纷事件，并提高建筑效率。
（二）实地长度与对边的长度丈量不一致
进行房屋的实地测量过程中，往往会因为误差较大而出现前后墙的问题，左右山墙在施工图纸中本该是相等的，然而实际中的误差让它们不易相等。一旦出现这种问题，则需要对测量数据进行再处理，进行二次绘图和面积计算[2]。其中一些误差超过限制的情况，需检查是否为测量失准，若测量失准，则要依据测量结果进行绘图和面积计算。
（三）公共面积的划分模糊
住宅区中往往存在共有区域，然而这些共有区域要怎麼划分呢？首先要通过计算获取房屋的总面积以及套内建筑的总面积，进而求出个共有面积的大小，然后再依据各住户的套内建筑面积所占的比例来算出个人应当分摊的面积[3]。然而，执行时，对于一些特殊的住宅楼和一些多功能的综合楼还可能存在二级分摊乃至多级分摊的情况。此时原则应遵守“谁受益多，谁分摊大”的原则，逐级进行分摊。例如一栋五层别墅，上、下两层的样式相同，然而其特殊之处在于没有在楼梯处留门，同时底层拥有两个独立的车库，此时的分摊则应由上层的两户住户共同分摊，然后下两层的楼梯和车库由于未被直接使用，属于间接受益，应参与二级分摊。因而分摊时要严格地执行要求，并保持公平科学的原则进行分摊。
（四）城市管理数据不可靠
在城市规划过程中，往往会缺乏可靠的数据而将无法达到预期规划效果，而房产测量数据是进行土地资源占用统计中所依据的基础信息，是有关部门进行规划的不可缺少的资料[4]。其在我国对有关部门的规定中，城市的房屋和土地占有面积以及房屋的归属权等相关资料都要依据房产测量数据进行实际有效地收集与整理，因而要大力推行房产测量的方法，从而让地产企业进行规划和建设参考，从而不影响居民的生活和城市的管理。
（五）房产交易缩水
进行房产交易时，通过房产测量可以为双方提供房屋的基本数据，同时也可以整合双方的整体信息，涵盖的房屋价值，以及整体的性价比，包含房屋的实际使用情况和房屋的其他基本设施信息等[5]。房产测量为房地产的交易中的产权纠纷提供证据和相关资料。房产测量的数据也可以作为政府征收房产税的一个标准。房产测量同时也是检验和衡量房地产企业是否虚假报价，是否发布虚假信息来欺骗购买者的一个重要手段。鉴于商品房的价格一直高居不下，一些开发商难以经受利益的诱惑，谎报房屋的面积，恶意损害消费者的利益，从而引起市场的秩序混乱，难以保障权益和维护权益，因而推广房产测量技术也是维护市场稳定，维护消费者利益的一个基本环节。
三、结语
房产的测量技术除了有很强的基础测绘所需的技术性外，还有很强的法律性质，其测量数据的真实性和科学性直接与每个房主的经济利益相挂钩。然而实际进行房产测量时，还是会出现大量的问题，通过本文的分析，能够为相关单位进行技术改革时提供建议与帮助，从而更好地做出建筑规划和利益划分，维护市场和社会的稳定。
参考文献：
[1]张国民.浅析房产测量中常见测量技术[J].低碳世界，2016，01：90-91.
[2]王晓芳.关于房产测量技术问题的研究措施[J].黑龙江科技信息，2016，16：199.
[3]苏姗.房产测量技术探讨[J].法制与经济（下旬），2011，08：223-224.
[4]曾锦泉.房产测量中常见测量技术分析[J].科技创新与应用，2014，33：292.
[5]杨雷.浅谈产权式酒店房产测量的内外业处理技术[J].科技创新与应用，2013，04：248.
论文作者:王聪颖
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/21
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