摘要：我们生存的世界正处于数字化的信息漩涡中，互联网跨越式的迅速发展，不仅改变着人们的生活和工作方式，也在极大地影响着企业管理模式，社区管理要对社区建筑内的机电设备安全、可靠、高效地运行的同时，还要达到节约能源、减少维护人员、提高工作效率，可大大削减社区管理的运维成本。本设计与研究针对广州某社区的应用与实践，以达到人为本的目标，提升社区品质和运维成本的目的，为类似的社区建议提供解决方案。
关键词：智能社区物业管理系统；手机终端APP；节约运维成本。
1.前言
既有社区地产物业管理模式已经无法适应大物业环境下的社区管理，比如社区基础设施建设水平参差不齐，公共服务项目少且使用不便，社区综合服务平台尚未形成规模；社区物业管理服务层次低，便民利民领域应用未能广泛推广等因素已不同程度地影响到地产行业的可持续发展。
智慧社区是智慧城市的重要组成部分，2014年5月，中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅印发了《智慧社区建设指南（试行）》的通知，对智慧社区的建设给出了指引。
1.1项目目标
本设计以手机终端App（为主）、微信公众号、Web应用等主要渠道，建立一个集物业服务、便民服务（生活缴费、物业报修、手机开门、停车管理、设备运行状态、电表信息查询等）、邻里交流互动、社区商圈为一体的智能社区物业管理系统平台作为物业运维管理的系统，并通过互联网技术对社区内的机电类（能源管理子系统、建筑设备监控子系统、视频监控子系统、门禁子系统、停车场管理子系统、计算机网络子系统、机房工程）基础设施的数据进行采集、集成整合并上传到智能社区物业管理系统平台，通过系统的应用，提升了社区住户生活的便利性及物管公司服务能力和效率。
1.2工程条件
本社区于2012年建成并交付使用，位于荔湾区老城区地段，临近商业步行街，离地铁站仅90米，属综合商住项目，集高级住宅、商贸、办公、酒店于一体。地上共设计有5幢高层塔楼，地下有两层地下室将各塔楼相连，大多塔楼设有层数不等的附属裙房。项目总用地面积1.46万平方米，容积率7.07，总建筑面积10.2万平方米，地上总建筑面积8.1万平方米，地下总建面积1.68万平方米，住户数约868户。
1.3智能社区物业管理系统功能示意及网络架构系统图
图1、功能示意图 图2、网络架构系统图
1.4智能社区物业管理系统功能需求
（1）系统服务端功能需求
系统服务端应具备APP、微信端的功能，并能够支撑APP、微信所有功能的实现，如APP实现通知公告的查看，则系统服务端需具备通知公告发布功能。需求包括但不限于：物业基础信息管理、信息发布审核、设备管理、综合数据展示、工作管理、客户管理、收费管理、社区商城、报表管理、系统管理
（2）微信公众号功能需求
以智能社区物业管理系统功能为基础，在微信公众号上实现社区通知消息推送和历史查询，实现智能社区物业管理系统注册认证、生活缴费、投诉报修、装修申请、访客授权、临时停车缴费、社区商城功能。上述功能与APP功能一致。用户临时停车缴费，可查询所属车辆进入停车场时间，并在出场前一定时间内调用第三方支付实现停车费用缴交，缴交后出闸自动放行。
1.5智能化系统设计
围绕本社区既有智能化系统情况及住户生活需求，智能化系统设计主要包括：能源管理子系统、建筑设备监控子系统、视频监控子系统、门禁子系统、停车场管理子系统、计算机网络子系统、机房工程。同时智能社区物业管理系统通过接口协议实时获取各子系统信息，实现对各子系统信息的采集及控制功能。
（1）建筑设备监控子系统
新增建筑设备监控子系统，监视（只监不控的）的常用机电设备，主要改造包括：改造既有配电箱，通过集中DDC接收停水井下的排水泵和风机房风机的状态（启、停）、故障等信息；火灾自动报警报警确认及控制盘故障信息；同时在智能社区物业管理系统上计算及显示设备运行时间、累计运行时间等。
建筑设备监控子系统包括：系统数据库、工作站（与物管工作站共用）、管理软件、网络控制器、现场控制器（DDC）、输出模块（火灾自动报警系统）、管理软件等组成。
（2）能源管理子系统
拆除商铺既有的机械式电表，更换为智能电表，实现智能集中抄表功能。新增能源管理子系统，实现电表自动抄表、统计（电度数值、故障信息）及形成报表等。
系统由管理工作站（与物管工作站合用）、能耗数据采集器、网络智能电表、管理及计费软件等组成。采用B/S架构。网络层采用TCP/IP通信协议，现场总线层采用Modbus通信协议，实现现场电表数据的采集，并通过网络传输至能源管理子系统服务端，实现数据统计分析及计费功能。
（3）门禁子系统
分别在社区大门、各楼栋单元门新增云对讲门口机，在原门口机（需与原门口机电压一致，并列使用）开门控制处进行并接控制改造，用于实现智能社区物业管理系统的APP云对讲开门。
云对讲门禁子系统包括：云对讲门口机（需具备与原门口机并列控制的对接功能）、云对讲门禁系统管理软件、门禁控制器等组成。
（4）视频监控子系统
新增数字式视频监控子系统与既有模拟监控系统分开设置，新增室外及室内部分盲区数字摄像机，通过网络传输系统将视频数据传输至后端，并在消防中心设置NVR存储显示设备，配置存储设备、单独工作站、管理软件等，存储时间不低于30天。
本子系统采用目前先进的数字化系统进行设计，系统由以下几部分构成：前端部分（网络高清枪式摄像机）；传输部分（TCP/IP网络）；控制+存储部分（键盘、鼠标、硬盘录像机、硬盘）；显示部分（工作站显示器）。
（5）停车场管理子系统
针对原停车场管理子系统刷卡式出入口管理模式，社区车位一半住宅业主购买，一半固定月保，通过改造修改为实现智能车牌自动识别的车辆出入口控制与管理功能，配合高清智能识别摄像机以及补光灯设备，整套系统是集车牌识别、进出图像抓拍（含进出车对比功能）、出入口控制、对接互联网付费等功能于一体的综合性管控系统，对进出车辆提供抓拍控制和管理。车辆纯车牌识别进出，识别率98%以上。临保车可通过物管设定的可进入临时车辆数量进行车牌识别进出及缴费，无牌车只能通过岗亭管理员（在系统登记手机号等手段）确认身份后，实现进出及缴费。
（6）计算机网络子系统
智能社区物业管理系统内部网络设备互联设置了内部局域网和无线WIFI局域网，其中在物管办公室大门、每栋单元门大堂及社区出入口大门分别设置AP点，从网络安全考虑，无线WIFI单独组局域网，用于移动终端的接入互联网（通过路由器与外网联接）实现开门使用，同时利用无线控制器，给各无线AP自动分配IP地址，用户只需一次链接WIFI，即可在多个AP间漫游而不需重新链接。
信息网络系统由内部局域网及无线WIFI局域网组成。内部局域网需通过防火墙与运营商网络实现外部广域网互连，内部局域网网通过防火墙与无线WIFI局域网网互连。采用千兆以太网作为主干网络，网络分为二层结构：汇聚层、接入层。系统需配置汇聚交换机、接入层交换机、无线控制器、路由器、无线AP及管线等。
（7）机房工程
机房工程机房需15平方米（可与其他机房合用），主要包括（但不限于）机房内部机房空调工程、机房配电工程、机房防雷接地工程、机房操作台配置安装。
机房采用集中UPS的电源配置方式，在智能社区物业管理系统设备配电由集中UPS系统提供，电源分别引自专变房及发电机房的备用回路。机房位于社区负一楼，与电信、移动机房合用，已有天花吊顶、防静电地板铺设。智能社区物业管理系统机房接地引入点，由机房内预留的接地端子引来，接地电阻不大于1欧姆。
2 结语
智慧社区是通过综合运用计算机技术、通信技术、控制技术，本设计与研究以智能社区物业管理系统研究为突破口，带动家庭智能控制、物业综合服务、通讯接入等功能的实现，使服务、信息和系统数据实现高度共享，依托适度领先的基础设施建设，达到以人为本的服务，提升社区品质和节约运维成本。
参考文献
[1] GB/T 50314-2015 智能建筑设计标准.
[2] GB 50174-2017 电子信息系统机房设计规范.
[3] GB50395－2007视频安防监控系统工程设计规范.
[4]GB 50311-2016 线缆布线工程设计规范.
[5]GB50396－2007 出入口控制系统工程设计规范.
论文作者:罗景年
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/25
标签：子系统论文; 社区论文; 管理系统论文; 机房论文; 系统论文; 智能论文; 物业论文; 《建筑学研究前沿》2018年第18期论文;