促进市场化住房租赁的思考，本文主要内容关键词为：住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
〔中图分类号〕F301.3 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1000-4769(2001)01-0048-03
随着国家房改力度的加大和房地产市场的发育成长，我国城镇居民已逐渐形成了掏钱买房住的观念。城镇居民住房消费观念的转变，加快了公有住房的出售和购买商品房的进程，政府对出售公房的一系列优惠政策的相继出台和产权由公房向私房方面转化力度的加大，刺激了现有公房住户居民买房的需求，从而形成了超过半数居民购房消费的新格局。与此同时，市场化住房租赁的供给主体与客体应运而生。笔者以为，今后相当长的一个时期，如何大力促进市场化的住房租赁，已成为深化房改和房地产市场进一步向纵深层面拓展的关键。
一、住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件
近年来，我国房地产的开发量和竣工面积均逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量有增无减。据统计，截至2000年上半年，我国商品房的空置量已突破8000万平方米大关，这样，就为一级房市的住房租赁造就了成熟的条件与强大的供给压力。
与此同时，我国住房个人所有化比重的大幅度提高，又为二级房市的住房租赁创造了供给条件。据国家权威机构的有关统计，近年来，城镇居民购房和住房个人所有化的比重上升很快。购买住房的家庭中，1990年以前购房的家庭占4.2%，1991年～1994年购房的家庭占19.0%，1994年～1996年购房的家庭占32.5%，1997年～1999年购房的家庭占44.3%。可见，随着房改力度的增加和房地产市场的拓展，居民购房及住房个人所有化的比重已呈明显的上升趋势。
据统计，在目前的购房家庭中，户均购房金额2.6万元，为城镇居民家庭平均收入的1.5倍。其中，购“房改房的家庭占86.9%，户均购房金额1.9万元；购商品房的家庭占9.7%，户均购房金额7.9万元；购买其它住房的家庭占3.3%，户均购房金额3.4万元。在购房金额的类别上，户均购房金额小于1万元的家庭占购房家庭总数的31.1%，户均购房金额1万～3万元的家庭占46.5%。
在已购“房改房”的家庭中，国有职工占51.0%，户均购房金额2.1万；离退休人员占32.7%，户均购房金额1.6万元。这是因为单位有购房福利的在职职工买房得到的优惠幅度更大，购房便宜，离退休人员平均比国有在职职工买房要低26.3个百分点。从已购“房改房”的户主职务来看、厅、局级户均购房款3万元，处级2.7万元，科级2.4万元，高工级2.4万元，工程师级2.2万元，办事员级2.2万元。
这些统计资料表明，随着我国住房制度改革的不断深入，以及住房分配货币化和住房消费市场化的逐渐推进，城镇居民住房分配、购买和消费等初步形成并构建起了住房新体制的基本框架。这种基本框架已打破了单一的公有住房产权形式，形成了以居民自主产权为主、多种产权形式并存的格局。由于长期受福利分房的影响，我国城镇居民家庭在原有公有住房居住的为绝大多数，居住私有住房的家庭很少。近年来，受国家加大房改力度以及房地产市场方兴未艾等因素影响，原来的住房产权状况发生了根本性的改变：公有住房的比例下降，私有住房的比例上升，其中居民家庭拥有原有私房的为12.0%；拥有房改私房的为48.4%；拥有商品私房的为5.4%。近2/3的居民家庭实现了拥有一套产权归自己的住房梦想。过去，依赖传统房产关系租赁公房的家庭由1993年的76.8%急剧下降到目前的28.6%。从户主就业的情况看，不同所有制职工拥有的住房产权成分相差比较悬殊，拥有房改私房比例最高的是家庭住房产权人在国有单位工作的这类家庭，因他们享受到的福利分房优惠幅度最大，这类家庭中已有58.08%的家庭拥有“房改房”。而集体单位职工和个体经营者，因为不能居住公房或仅有少量集资建房，拥有“房改房”的机会相对较少，这两类家庭中仅有33.9%和15.4%的家庭拥有“房改房”。个体经营者只能把眼光投向商品房，购买商品房比例高达64.0%，居各类家庭之首。
住房的产权家庭化和个人化趋势的显露，使进入租赁市场的住房产权结构也发生了相应的变化，市场化住房租赁的供给主体和客体得到了相当程度的培育。大力发展市场化的住房租赁在供给层面上的条件已日趋成熟。
二、市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大动力
在住房消费市场化和住房分配货币化条件下，人们购房与租房货币化具有成本约束上的相似性、可比性、互换性和互补性，各有优势及条件制约，不存在购房比租房绝对划算，也不存在租房比购房绝对划算的问题。理论与实践证明，市场化住房租赁和市场化住房购买都是住房市场行为，都是商品进入房地产市场的具体形式。而且，住房作为消费期限特别长的商品，市场化的租赁更必不可少。
近几年来，全国城市有320多万户居民人均居住面积不足4平方米，租房而居的高达1000多万户，另有45%的住房不成套。据有关部门对北京、上海、广州3个城市住房情况的调查表明，分别有19.7%、25.6%和21.9%的家庭租房居住，租房成了城市居民住房的第二大房源。随着城镇住房制度改革的进一步深化，许多城市居民通过购买商品房和公房而获得了住所，但租房家庭仍有相当高比例。新华社前不久播发了一则对我国城市居民住宅状况的最新调查显示：全国租房居住的家庭占全国城市居民家庭的比例仍达9.49%，这还不包括绝大多数进城务工从商的农村人口大都是租房而居。
据统计，我国现有城市人口总数超过3.5亿人。假设平均每户为5人，城市居民有7000万户，如果按照最新的调查比例9.49%测算，那么租房总户数则达664万多户，人口超过3300万人。随着我国城市化步伐的加快，城市人口中租房的绝对数量还会不断增长，尤其是城市流动人口的加速与密集，将会进一步增大市场化住房租赁的潜在需求。
三、住房租赁市场的现实操作空间颇大
在目前的出租住房总量中，公有住房的比例在80%以上。北京市公有住房出租的面积就达8300万平方米，占全市住房出租面积的94%。公私住房租金差额很大，公房个人转租现象比较普遍，统计表明，全国大中城市公房私租的总量超过4亿平方米，然而，这部分住房租赁往往表现为隐形化的暗箱操作方式。
私房入市租赁是房市中租赁的另一块。一部分先富起来的居民购房作为投资品，向他人出租其住房；或者将自己的住房富裕部分租给他人居住。这样，房东既可以从中获得收益，又能减少房屋维护等方面的费用。
第三块则是空置的商品房的租赁。近几年来，我国商品房空置面积仍在继续增加，已达到8000多万平方米，其中50%为近一两年新建的经济适用房。笔者认为，要消化掉这些空置商品房，仅靠市场销售是不够的，扩大一级房市上的住房租赁无疑是盘活这部分商品房存量的一条有效途径。
目前，房地产市场上的住房租赁在不少大中城市显示了成长性和生命力，其前景颇为乐观。按目前全国660多万户的租房需求计算，其住房租赁的需求量约有2亿平方米。另外，已经买了商品房的家庭，想再买更合适的商品住宅，则需要把过去的消费性住宅转化为投资性住宅。而市场化的住房租赁则为其提供了一个很好的转化通道。从这一点看，扩大住房租赁市场对于消化空置商品房无疑是大有好处。
另外，住房还有转租形式。早在1995年，建设部颁发的《城市房屋租赁管理规定》第27条中就明确规定：承租人在租赁期限内，征得出租人的同意，可以将承租的房屋部分或全部转租给他人，出租人可以从转租中获得利益。1997年中央综合治理工作领导小组的《清理整顿出租房屋座谈会纪要》也传达了这样的精神：公房允许转租，但必须办理有关转租手续。然而，由于利益、舆论及手续等种种原因的制约，按照规定办理该手续的人极少。也就是说，公房转租目前大部分尚处于隐形状态。规范住房租赁的市场形式，严格按游戏规则运作，无疑是当务之急。随着住房租赁的日趋活跃，可相应带动房地产市场、商品房市场及交易市场的发展。
笔者认为，市场有需求，是住房租赁存在的基础。目前住房租赁市场的潜力是巨大的也是可发掘的。未来住房租赁也必将在房地产市场两分天下有其一，住房租赁市场“火”起来是迟早的事。
四、以改革与调整来催化和拓展住房租赁市场
目前我国住房租赁市场尚未形成大气候的原因很多，其核心问题是住房租赁市场缺乏利益驱动机制。同任何市场一样，投资者进入住房租赁市场的目的也是为了获利。要使住房租赁市场得以进一步的拓展，必须在政策上作出切实的调整。
首先，要更新观念，采取鼓励投资性买房的政策。长期以来，我们把住宅仅看作是一种生活资料，着眼点主要在解决“居者有其屋”的方面，而忽视了住宅的资产功能与投资工具职能，甚至完全排斥住房市场上的炒卖行为，这是一种偏见。说白了，任何市场本身都含有一定的投机因素。因为，市场供求关系变化不定，市场竞争十分激烈，任何投资既是一种机遇，又可能承担一定的风险。只有善于经营，才能从中获利，稍不谨慎就可能在竞争中败北。所以，投资于住宅同任何投资一样，具有一定的投机性。问题在于房地产市场上的操作，一定要掌握一定的度，不使其扰乱市场。在供大于求的形势下，拓展投资性住房市场，吸引高收入者买房投资，是启动住房租赁市场的一个亮点。因此，政府的政策，要从限制投资性买房改变为鼓励投资性买房，从而在住房租赁市场上形成一个强大的供给层面。
其次，大力培育住房租赁环境，使投资性住房能用于出租经营。住房成为投资工具的一个重要条件是存在发达的住房租赁市场。只有有了住房租赁市场，可以通过出租经营，使投资品获取收益，才能调动投资者买房的积极性。目前，住房租赁市场滞后是制约住房成为投资品的一个突出障碍。公房出租租金很低，没有吸引力；私房出租的隐性住房租赁市场又不规范，处于无法可依的状态。其实，住房租赁市场是很大的一块投资市场。比如成都长年打工的民工有近百万人，一些收入不菲的青年职工和部分大学生也要租房入住。保守地估计，成都市起码有200万平方米的住宅租赁潜在需求和现实需求。所以，政府应因势利导地培育住房租赁环境，真正使住房租赁市场成为良好的投资场所。
第三，降低住房租赁税费，完善和发展住房租赁市场。在发展房地产二级市场的过程中，必须降低住房产交税费成为共识。笔者以为，仅此还是不够的。因为房地产的二级市场不仅仅是房屋的买卖。为了促进房地产二级市场中房屋的租赁特别是住房的租赁，政府还必须在降低住房租赁税费上下一番功夫，以使住房租赁行为从隐性市场中显形化并使之脱颖而出，从而使市场化的住房租赁真正成为房地产市场中的重要板块。
第四，以人口的合理流动来促进住房租赁。房地产市场上的买房行为也好，租房行为也罢，都有一个共同的特征：这就是要以人的流动性来适应住房的不动性。因此，城市户口往往成为住房租赁市场发育的一个制约因素。随着产业活动对地域界线的突破，不少成功人士除其在某一地段有经常性住所外，还可能在其它地区和地段拥有居住及办公场所。而这些居住及办公场所则有相当比重靠采取租赁的办法来解决。那些刚进入社会从工经商的年青人和进城务工的农村人口更是住房租赁消费的主体。所以，打破城市户口限制，促进人才的合理流动，无疑有助于住房租赁市场的进一步发展。
综上所述，市场化的住房租赁对房市的活跃可以起良好的促进作用。如果进一步把房屋租赁市场搞大搞活，大力发展包括住房租赁在内的住房二级市场，吸引高收入阶层参与投资性买房，使投资性市场和住房消费市场双向启动、住房买卖与住房租赁同时并举，一定会大大拓展住房市场的有效需求，从而推动我国房地产业的进一步发展和国民经济的有效增长。
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