房地产业是一种城市形态的产业。是社会城市化进程的一个重要表现与必然产物。房地产业的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来的。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差等种种原因与城市规划的协调发展存在着不和谐之处。从最开始的长期的滞后到后来的短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍有一些矛盾存在。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。
关键词：城市规划；房地产开发；关系
一、城市规划与房地产开发概述
城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。它是通过对城市空间的布局、空间发展的合理组织创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。城市总体规划则是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划。而城市规划的编制、实施和管理一般由规划设计院和规划管理局完成，它们是政府的职能部门，所以，就其性质而言，城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志，维护公共利益，保障公民和法人的合法权益，促进城市的全面发展。
在市场经济条件下，房地产的发展则是一面双刃剑。一方面，房地产业的大战不断提高、改善了城市居民的住房条件，开拓了新的消费市场，早就了一个宜居的城市环境，同时也吸纳了大量的就业职工；另一方面，由于房地产业固有的外部性特征，加之现行的法律法规不完善，规划的调控和引导作用乏力，其负面影响也不可小视。因此，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。
房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，就其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也同：
从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，并兼顾近期的发展建设，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择。
二、城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
2.1、城市规划的整体性行为和房地产开发的个体行为
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
2.2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期发展
我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利它的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。
2.3、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间.完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
三、城市规划与房地产开发的关系
城市规划是城市各项建设发展的综合性规划，一般分为城市总体规划和详细规划两大部分。城市规划通过城市土地的合理规划布局，即为房地产业提供了发展空间，也可同时限制了房地产开发的方向和规模。
3.1、城市规划的宏观调控与决策职能
对城市发展而言，效率是经济增长的主要目标，公平则是社会持续发展的必要前提。城市规划的作用就是在效率与公平之间寻找一种动态的平衡。
（1）城市规划对房地产开发的控制作用。近年来，城市规划的观念随着改革的进程有了较大的改变，进步之一是对市场力量的正视以及对城市规划控制概念的新探索。
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（2）城市规划对房地产开发的引导调节作用。城市总体规划从强调功能分区到加强有机联系的转变，是社会发展的必然，城市生活的方方面面越来越趋于协调。应相互配合。
3.2、房地产综合开发对城市规划的促进作用
房地产综合开发是指把分散的地产开发和房产开发纳入城市建设综合开发的轨道，使地上、地下设施、主体和配套工程、局部和整体都符合城市建设总体规划的要求。
（1）房地产信号可检验城市规划的科学性和可行性。城市规划工作的任务是根据城市的历史和自然条件，确定城市的性质和规模，加以全面的组织和合理的安排，使它们各得其所，互相配合，为生产和生活创咋良好的环境。
（2）有利于推动城市规划有效实施。房地产实行综合开发、统一建设史今后的发展方向和必然趋势。要想使房地产开发在今后的城市建设中有所作为，必须坚持房地产综合开发。它是的建设方针是“统一规划、合理布局、综合开发配套建设”，它可以适应社会环境的新形势、新变化。
（3）有利于促进市场经济的发展。房地产的发展需要宏观控制和市场调节，因而也需要良好的市场经济环境和市场体系的完善，房地产业它涉及到房地产的开发、估价、代理、信息服务等行业，所以必须共同协调发展，才能达到共赢的目的。
四、城市规划编制对房地产开发用地的关系
4.1、编制城市规划必须从实际出发
房地产的开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
编制规划时要充分考虑城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署。特别是要考虑城市近期建设规划，主要对城市近期内发展布局和主要建设项目作出具体安排。为房地产开发用地提供了法律依据和充分准备。在新区规划中，特意安排商 居用地，为房地产开发用地提供充分的活动空间。此外，房地产开发必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。未取得规划许可证件，不得批准用地。
因此，房地产开发用地必须根据城市详细规划的要求使用，充分考虑规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度、容积率和绿化率等控制指标，只有这样，才能获得较好的房地产开发用地，以发展房地产事业。
4.2、城市规划管理与房地产开发的关系
（1）房地产开发必须严格执行城市规划。按照经 济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
（2）合理规划能节约大量的土地资源。也就是说城市规划就是生产力。城市规划就是资金来源，一块土地如果能合理布局、综合开发、配套建设，这块土地就能升值，就能达到意想不到的效果，就能获得可观的经济效益。
（3）城市旧区改造应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施。逐步改善交通和居住条件，加强基础设施和公共设施建设，改善城市环境和市容景观，提高城市的综合功能。
五、浅谈我国房地产开发与城市规划发展
5.1、房地产开发与城市规划发展所出现的问题
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
（1）过度开发。在居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
（2）开发的随意性。在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
（3）对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。
（4）片面追求经济效益，使在一些地段上的建筑密度较高。由于只顾自身的经济效益，而不顾及社会效益与环境效益，使得建筑密度过高，房屋间距过小，严重影响楼层的采光与通风。
（5）违背规划内容，任意改变房地产建设项目。由于部门管理不严，使得有些规划的用地性质被改变，工业用地变为商业用地，普通住宅小区建成高档宾馆、写字楼等。管理部门听之任之，放纵不管，有的还有意罚款以谋取额外收入。
5.2、房地产开发与城市规划发展问题产生的原因
产生的原因有很多，除了自身经营失策的原因，我们认为最主要的就是城市规划没有跟上房地产业的发展，没能充分发挥出城市规划对房地产的作用。
（1）控规没有跟上城市建设的需要。控规是在满足城市总体规划的前提下，对建设范围内地区规划的演化与具体化。随着土地制度的改革，土地市场的房屋商品化政策为城市房地产注入了活力。城市新开发的土地占有相当的比重，城市土地功能置换的速度也明显加快，城市发展中的不确定因素增多，用地发展面临着多种选择。
（2）心情迫切，着眼与近期效果，而忽视远期整体效益。由于眼前利益的驱使，促使房地产开发企业只顾及自身利益而在一切区位好、位置优越的地段建一些高收益、高回报率的房地产项目，使得商厦、宾馆、别墅、写字楼等违背了城市经济的合理发展。
参考文献：
【1】卢荣安 《论城市规划与房地产开发的关系》 湖北省土地学会成立二十周年论文集 2017.11
【2】李玉石 《浅析新形势下城市规划与房地产开发的关系》中国科技信息 2017.4
【3】李红卫 《城市土地使用与管理》广东人民出版社 2016.12
论文作者:张欣
论文发表刊物:《建筑细部》2019年第6期
论文发表时间:2019/10/14
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