对土地转让“完成开发投资总额25%”的实践探究
文/武汉汉信房地资产评估咨询有限公司 程玉琳
武汉 市土地交易 中心 肖 彦
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时的限制条件之一是，属房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，开发投资额的认定在国家层面暂无统一规定，在实践中研究开发投资额内涵和认定办法，依法依规办理土地转让。2017-2018年在原国土资源部组织的完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点中探索放缓投资额条件，促进企业土地利用盘活。
问题2 通过对表2数据的分析，小阳认为乌鲁木齐市2017年的优良天数可以达到250天，但是小尼认为，不能作此推测．你如何看待他们的观点？请你结合相关的统计知识，给出你的看法．
土地转让条件
《城市房地产管理法》中关于土地转让的限制条件涉及第三十九条第二款：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
此条规定的出台，从法律方面禁止了土地转让中的“炒地、囤地”行为，目的是为了杜绝土地转手投机获取暴利的现象发生。王传印、杨建勇认为“投资开发未完成开发投资总额的25%，房屋建设工程土地使用权转让的，应当以不予登记为原则，准予登记为例外。”直至目前国家层面暂无统一的关于完成投资额25%认定规定，在实践中我们应遵循相关条款出台的目的在实践中理解有关投资额度的内涵。
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开发投资额的内涵
原国土资源部《关于闲置土地处置有关问题的复函》规定，“应投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用。《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》认定标准中“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。从以上发文中“投资额”的定义看，开发投资额不包含土地取得费。
“完成开发投资总额的25%”涉及已完成开发投资额和开发投资总额两个概念。房地产开发成本项目在《房地产开发企业会计制度》中有六项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费属于土地取得费部分。土地取得费包括土地征用及拆迁补偿费、土地出让金及相关税费等。开发投资额颇具争议的焦点是否包含土地取得费。对此研究者有不同的观点，许丽丽认为“已投资额包含：投入土地开发建设的全部费用，不包括开发建设前的投资费用、土地出让金及相关税费。”高海明、茅开城理解为“除土地出让金外，征地拆迁费用等六项房屋开发成本的投入都应计算在25%的份额中”。
一般对于分期开工建设项目，若已完工的建筑面积达到规划总建筑面积1/3
即可认定达到完成开发投资总额的25%。依据现场勘查及审查《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《在建工程建筑面积测绘报告》、《竣工验收合格证》等资料确定。
判定“是否完成开发投资总额的25%”的方法
土地转让完成开发投资总额25%一直是限制企业自由流转的门槛，转让交易一般是不改变土地利用现状条件，受让方继续按出让合同履约开发或利用事宜，转让为企业配置土地资源起到了积极作用。但是有些企业为避开规定，选择隐形转让、股权收购、甚至制造司法纠纷（投资额尚未达到25%的情况下强制执行）等方式另辟蹊径。
1.施工进度是否达到±0.00标高
在建工程等较复杂的转让项目，通常是聘请第三方机构鉴定，一般由评估公司出具《土地转让分析报告》或会计师事务所出具《项目投资审计报告》。两类报告在专业方面各有优势，前者能运用土地、房地产、测绘、法律相关知识，全面分析转让限制条件；后者在财务、税务知识方面更显优势，收集、审验项目实际投入所出具的发票、合同协议、固定资产明细账、付款凭据等佐证资料，并发表专业审计意见。建议针对疑难或有争议的项目，结合两者特点，在《土地转让分析报告》中审查已发生的投资额，借助审计结论进行分析，以增强分析的科学性、严谨性。
2.已完工的建筑面积是否达到1/3
我国实行土地招拍挂制度，由于城市土地的稀缺性，房地产开发企业从土地一级市场竞价拿地，不乏有些地块的拿地成本已占整个房地产开发成本的25%以上，为有效遏制炒卖地皮的行为，建议开发投资总额以发改委核准、备案的总投资额为准，重点关注已完成的开发投资总额，从取得土地以后开始投入的开发资金算起。
3.转让条件分析
一般对于高层建筑项目，基础工程造价较高，实际操作中经工作人员现场勘查、拍照，查验《施工进度报表》，掌握建设项目已全部开工并且施工进度超过地面正负零（基础工程完工），即可确认已完成开发投资总额的25%。
设备层主要目的就是利用一次设备、LCP就地控制柜实现电能的输入和接收工作，其中关键的部分就是TA、VD以及符合传感器设备。设备层的主要原理是，通过电流互感器的环形磁线，在高阻抗的环境下实现输出电压的测量和信号数字化的装置。其中，高压电显示闭锁装置的作用主要是对高压电路进行检测，检测器是否带电，如果高压线带电，VD装置就会闭锁电器装置，防止其他设备带电操作，避免安全事故发生。智能化的复合传感器，通过对监控一次设备的运行状态，保障变电站的安全运行。一次设备主要包括一些产生或中转电流的设备，电流电压互感器、断路器以及变压器等设备，它们针对变电站来说也就是输配电设备。
土地转让二级市场试点
转让土地是否完成开发投资总额25%的判断方法可定性分析或定量计算，对于常规转让项目只需定性判断是否达到25%；对于涉及多个单项工程、分期开发、分割转让等复杂的在建工程转让，需定量精确测算，参考评估或审计报告的鉴定结论。在方法选择上可结合项目实际情况，灵活选择，但应做到有根有据。
2017年1月原国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《试点方案》），确定全国34个地区开展试点工作。《试点方案》要求明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。……以出让方式取得的建设用地使用权转让的，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应保障其交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。
试点开展期间中，一些试点地区出台25%投资额认定细则，明确了核算方法、主体等，在保障市场依法依规运行的同时服务了企业。例如：2017年重庆市国土资源与房屋管理局出台文件，明确了投资额25%的多种认定条件和细则：已开工建设，动工建设建筑物基底面积占规划设计方案建筑物基底总面积1/3以上的，可认为已达到开发投资总额的25%以上（其中：需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成1/3）。西安市制定出台了《国有建设用地使用权转让实施细则（试行）》，细化认定标准，规定“符合下列条件之一可认为已达到开发投资总额的25%以上：以净地方式受让的土地，工程建设已全部开工并已达到正负零；或已完成的地上建筑面积达到总建筑面积（不含地下）的1/3以上；或转让方提供的具有专业资质的审计（评估）机构出具的关于开发投资额度（不含土地出让金）已达到25%以上的审计（评估）报告。”
1.投资额认定
驼子偷听一会儿后，走到何良诸的房间前，敲门。驼子找我做什么？何良诸想，我不给他开门。驼子一推，进屋了。半天，没见驼子出来，何良诸疑心骤起，“扑通”，跳下房顶。
英美文学是英美全体民众文学创作的结果，别的国家也正是通过英美的文学作品来了解英国和美国的。目前，英美文学主要包括诗歌、文学评论、散文、小说与戏剧等种类。二战以后，英国文学开始逐渐向多元化开始发展，也开始对英国的殖民地输入本国的文学作品[2]。虽然美国在1776年已经建国，但是，美国文学是在英国文学的基础上发展发展起来的，到19世纪末期才真正意义上从英国文学中完全摆脱出来,这也正是早期美国文学都带有浓重的英国文学创作风格的原因。和英国文学相比较，美国文学作品里对主人公的个人形象描述地更加鲜明，情感色彩更加浓烈，作品里运用的各种表现手法也更加自由。
2.预告登记转让或“先投资后转让”
试点地区大胆探索，提出预告登记转让或“先投入后登记”设想，并进行了项目实践操作。如浙江省宁波余姚市采取“预告登记转让”方式，转让双方先签订了转让合同，经相关部门批准同意后办理不动产预告登记。同时签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，重新约定开竣工日期，并在转让合同中明确相关义务由受让方继续履行。受让方按约定办理了施工许可证动工建设，待达到投资额25%后符合转让条件后，转让双方正式办理不动产转移登记。
四川省泸州市采取“先投资后转让”方式，由自然资源主管部门出具《转让审查意见的函》，明确转让双方相关投资风险、责任自行承担，同意由受让方作为拟买受人代为投资，向规划部门、建设部门办理了相关手续（建设主体为受让人），并代原土地使用者进行了投资。待投资完成达到开发投资总额的25%后，再凭相关证明材料到交易中心办理转移登记。
云南省昆明市结合《闲置土地处置办法》有关规定，采取两种模式促进土地盘活，推动了存量用地二次开发利用。一是对已取得土地使用权未按《国有土地使用权出让合同》约定开工建设但不属于闲置土地的，或开发投资总额未达应开发投资总额25%的，可进入土地二级市场进行转让但不得变更土地使用条件。二是对涉嫌闲置土地的，由土地使用权转让方申请，经属地政府（管委会）研究同意并报市政府批准后，以进场交易方式进入二级市场进行转让。但不得变更土地使用条件。
2018年9月试点地区顺利通过省部级验收，取得明显成效，好做法值得借鉴推广。各试点地区结合自身的实际情况，落实“放管服”总体要求，不论是采取预告登记转让方式还是“先投资后转让”方式，都是积极创造宽松的营商环境，土地转让采取先预告登记或先放行开工建设，暂缓认定投资额度，由事前审批转变事中事后管理，加强督促落实，推进项目办理。在法律许可范围内通过实践研究，从操作层面制定具体细则，进一步规范土地转让二级市场交易行为，促进了土地作为生产要素自由流转，提高了存量土地资源配置效率。
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