韩寒
南京市江宁区住房制度改革办公室 211100
摘要：随着社会的不断发展，我国经济有了突飞猛进的进步，尤其是房地产经济，在我们的国民经济中占据着越来越大的比例，对我国的经济发展起着带头的作用。而正是房地产经济的发展，也让我们开始思考其发展带来的经济波动问题，并开始寻求解决的办法。因此，本文将主要从房地产经济波动的影响因素出发，分析并寻找解决这些因素的政策和建议。
关键词：房地产经济；影响因素；对策探讨
正文：改革开放以来，我国经济取得了巨大的成就，尤其是房地产产业，由最初的零增长到现在占据市场经济的一席之地。分析房地产经济波动的现象，研究其形成的规律，对各企业判断房地产市场以及促进房地产行业发展都起着至关重要的作用。因此，政府只有正确的看待房地产行业的波动特点，研究其规律，才能充分的对市场进行干预。同时，如果投资者和购房者在房地产的价格飞速上涨时能够准确的了解行情，便会抑制价格上升的趋势，促进房地产行业健康有序的发展。
一、影响我国房地产经济的原因
1.1土地是影响我国房地产变化的原因之一
土地的一级市场和二级市场对房地产的土地市场有着颇大的影响。地产市场是一级市场，国家土地部门是其提供方，房地产开发商便是其需求方，他们之间发生的交易商品是土地使用权；而房地产开发者和购房者构成了二级市场，房地产开发者提供房屋所有权和与之相对应的土地使用权给购房者。而这里主要通过房屋建完之后的面积、新的土地开发面积、土地的买卖转让和本年完成开发的土地面积这四个指标来分析房地产受土地市场的影响。
1.2资金是影响我国房地产变化的原因之一
房地产的开发必须由大量的资金支持才能进行，金融政策和房地产市场有着分不开的联系，对其影响比较重大。其主要手段是利率的水平、贷款的投向、贷款的规模大小等。土地的供给和房地产资金来源都限制了房地产的规模大小、施工速度和总量。房地产的发展需要大量的资金，而这些大资金如果让企业自己解决是不太现实的，原因便是企业自己筹资只能解决其中的一小部分，其余部分都需要依靠金融市场来筹集。所以说，房地产开发商的成本高低和筹集资金的困难程度直接受金融政策的影响。
1.3市场是影响我国房地产的原因之一
在价格机制下，房地产价格水平受房地产供求量的影响，而后可以影响到房地产的经济运行。房地产市场的消费需求可以通过商品房销售状况来体现。假如未来房地产价格上升，即使现在的价格上升也比较大，但是购房者对其需求量依然会增加；相反，若是未来房产价格上升，而现在价格下跌，但是需求量也会减少。
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二、防止我国房地产经济剧烈波动的方法
2.1改善房地产投资的政策，保证其健康有序发展
关于制定和实施房地产的投资政策，有以下几个经济状况需要我们注意：首先，投资主体的改变对房地产周期的变化有很大的影响。因为如今仍存在许多问题，例如：国有企业产权不清、责任不清楚等等。其次，要时刻关注房地产投资规模的改变，使其与宏观上的经济规模相对应，与宏观经济基本面不能脱离；合理地进行房地产投资，与国定资产投资比例适合。再者，要有合理的投资结构。把市场调研和目标市场定位重视起来，房地产开发要理性面对，在市场需求之上进行房地产投资。最后，政府投资要进行完善和规范。要适度调整政府投资进行土地开发，实施房地产发展战略，多举办政府型房地产开发活动，像安居工程的住宅建设，特别是近期国家对人才住房和租赁住房的政策倾斜，十二五期间全国要求建设8000万平方米的保障性住房，从而可以间接调控对全社会房地产投资行为。
2.2对土地市场进行严格把控
加强对政府土地租用的管理和控制。首先，要严格控制土地的使用总量，尤其是行政划拨的土地，一定要按照手续严格审批。要制定好土地使用提供计划，保证每一块土地都能够实现其用途。其次，要对土地的使用进行严格的把关，由传统的招投标转向现在的竞拍方式，尽量减少对非市场化的土地的出让方式，改变以往出让方式的“双轨制”模式。再者，政府要对一级市场进行垄断，提高对土地的供给能力，同时也要尝试转变以往的土地转让市场方式，将土地转让市场与各地城市建设相结合，房地产开发企业二级市场通过转让城市的土地使用权，让各地的城市土地能够不断的发展，实现最优的配置。最后，政府要制定新型的土地需求和供给制度。城市土地出让市场主要由政府来干预和垄断，且转让的方式逐步过渡到招标投标以及竞拍上来。
2.3规范房地产市场的开发机制
要想规范房地产市场的开发机制，就要学会做到以下几点：首先，要让我国的房地产市场开发趋向多元化，研究和分析融资体系，让越来越多的开发方式都融入其中。在我国现阶段房地产开发的筹资方式中，主要包含了以下四个方面，分别是向商业银行贷款、房地产产业的基金、资本市场的融资以及房地产的信托。由于融资方式仅限于这四种，对于诺大的房地厂市场来说，无疑是不够的。其次，要严格规范住房消费的融资体系。我国的住房消费融资体系也是仅限于住房公积金低息代、商业按揭贷款、住房合作基金、住房存储以及政府对外的优惠政策这五个方面。体系内容也是相对单一的，不足以应对我国的房地产开发市场的状况。其次，要创建住房金融的二级市场。而这一内容的核心主要是住房抵押贷款的证券化，这一核心也恰恰是西方国家所使用的一种方法，其主要目的是解决贷款的流动性差、短期存款长期使用等问题，有效的避免了市场中的风险问题，使资本市场能够向资金市场方向发展。最后，是完善我国的房地产的金融管理机制。若想让我国的房地产融资渠道真正实现多样化，便需要房地产企业和管理者的共同努力。房地产企业要依靠自身的积极因素去寻找发展的途径，而管理者则需要从金融体系出发，加强金融制度的建设，为我国的房地产创建一个更为健康的环境。
【结语】总之，我国房地产行业的迅猛发展使其成为我国国民经济中的重要组成部分，对我国的经济具有巨大的推动作用。但是每个事物都有其两面性，房地产行业也是如此。房地产行业在其发展中，有很多的经济因素阻碍其发展。而这就需要相关企业及管理者分析其因素产生的原因，发现其中的规律并制定科学有效的方案或政策加以调节，以促进我国房地产行业向更高的层次迈进。
参考文献
[1]迟立岩.房地产经济波动的影响因素及对策分析[J].知识经济,2017
[2]王桂学.房地产经济波动的影响因素分析及对策[J].才智,2016
[3]郑淑琴.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].学术论坛,2014
论文作者:韩寒
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第7期
论文发表时间:2018/7/23
标签：房地产论文; 土地论文; 我国论文; 经济论文; 市场论文; 因素论文; 住房论文; 《建筑学研究前沿》2018年第7期论文;