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摘 要：针对房产测绘过程中实行的房屋面积预测与实测，首先明确了预测、实测的概念和意义，然后根据实际情况提出当前预测、实测存在的主要问题，确定问题成因，在此基础上，从房屋项目开发部、房屋面积测绘机构、施工单位、房产管理部门角度分析可有效降低或消除预测、实测差异的方法，旨在为充分发挥房屋面积预测与实测预期作用奠定良好基础。
关键词：房产测绘；房屋面积预测；房屋面积实测
房产测绘面积是确定房产总价的重要指标，商品房买家对房屋的面积保持高度关注，尤其是房屋的预测和实测偏差。作为判断房屋面积竣工后是否有缩水现象的有效方法，房产测量应得到各个部门的重视，现阶段房价水平持续升高，少数房屋开发部无法抵挡利益诱惑，从房屋面积方面下手。因此，推行房屋面积预测和实测对保护各方合法权益有重要作用，还能起到维护市场秩序的作用。
1、房屋面积预测和实测基本概念
1.1房屋面积预测
房屋面积主要由结构面积、使用面积、辅助面积、公摊面积和非公摊面积组成，如图1所示。房屋面积预测主要指的是在对商品房进行预售的过程中，开发部委托得到相关行政主管部门许可，且具备足够测绘专业资质、水平的测绘机构，按照图纸尺寸，根据现行的测量技术规范，同时对由开发部提出的说明进行参考，对还没有完全竣工的项目预先算出其面积大小，此时得出的面积值即为房屋面积预测，可在网上备案与房屋预销售等工作中使用[1]。
图1 房屋面积组成
1.2房屋面积实测
实测指的是在房屋项目竣工和验收以后，开发部委托得到相关行政主管部门许可，且具备足够测绘专业资质、水平的测绘机构，根据现行的测量技术规范，参考房屋面积预算结果、变更数据、竣工图等，针对房屋实施勘测和绘图，最终得出房屋面积数值，此时得出的面积值即为房屋面积实测，可在所有权办理及房款结算等工作中使用。
2、实际问题与产生原因
从理论角度分析，如房屋施工单位可以严格按照图纸进行施工，并且施工过程中不涉及变更，则预测面积实际上就是实测面积。然而，在具体操作中，房屋项目开发部由于图纸设计问题等实际原因要求做出变更才可以符合实际需求，施工单位因自身原因产生较大的误差，导致预测与实测出现很大偏差，这一偏差主要体现在以下两个方面：
（1）数据获取与图纸变更。房屋面积的预测工作是将设计图纸作为主要依据的，与面积预算相关的数据获取、面积确认与分摊形式等均只可以在“纸上”进行，缺乏直观认识与感受。然而，房屋结构具有复杂性与多样性特征，仅通过客观的理解很难确保预算的准确性。
（2）技术层面的原因。现阶段，有很多测绘机构都缺乏完善的技术、管理水平，大部分从业人员不仅专业单一，而且综合素质良莠不齐，对待现行规范与法规有着不同的理解。此外，房屋面积预测和实测大多由两个机构进行，这将出现由于技术层面的原因而造成的测绘结果差异较大的问题。
3、预测、实测差异的解决措施
在房产测绘领域，标准规范、测绘实施细则与暂行的规定，其原则基本上都是完全相同的，但是在某些实际问题上却存在一定差异。这一差异也是造成房屋面积预测有别于实测的主要原因，以下从房屋项目开发部、房屋面积测绘机构、施工单位、房产管理部门角度分析有效解决差异的方法。
3.1房屋项目开发部方面
房屋项目开发部在对预售手续进行办理以后，由于市场需求等原因需变更项目的设计方案，需立即到达规划部门对核准图纸进行变更，并通知测绘机构修改房屋的预售面积。与此同时，开发部还需向业主发出方案变更通知，以免产生不必要的纠纷。在签署房屋买卖合同的过程中，需对公摊面积增大所采取的必要处理方法进行约定。为有效避免纠纷，在合同的补充协议当中还要明确相关规定，若对房屋的公摊面积存在疑问，合同双方可预先指定合格测量结构重新复测，将该测量结构给出的结果作为基准，此时若测量的结果处在标准误差以内，则由房屋买受人支付测量费用；相反，如测量结果处在标准误差之外，则由房屋出卖人支付测量费用[2]。
3.2房屋面积测绘机构方面
测绘机构内部需定期开展人员培训活动，并强化房屋面积预测方面的质量检测。严格执行现行的测量技术规范，对技术标准进行有效统一，确保测绘的规范性与科学性。此外，还要对产权管理与项目审批的内容进行把控。
（1）房屋面积预测的图纸资料需要对设计图纸上是否存在相关设计单位加盖的审章进行检查，保证所用图纸资料真实性、可靠性。测绘房屋的过程中，需对比由开发部确定的图纸与核准图纸。若通过对比发现存在差异，应由开发部总结原因，同时将核准图作为标准，降低预测、实测差异。
（2）房屋面积实测过程中，参考并充分利用预测资料。首先，负责实测的机构可对开发部提出提供预测资料的要求，然后根据房屋核准图纸，到达现场进行测量对比，验证房屋是否与核准图纸保持一致，同时做好变动记录。
3.3施工单位方面
施工单位必须严格按照施工图纸作业，如果施工时发现现场和图纸不匹配，应立即向开发部报告，共同商定处理办法。如果项目需要的方案进行变更，无论变更的原因如何都要在第一时间和测绘机构取得联系，使测绘机构明确变更内容，然后根据变更以后的方案再次对房屋项目进行测算，给出变更以后的测绘成果，继而调整房屋销售面积。
比如，设计为20cm的墙厚，在加上两侧粉灰层以后墙体实际宽度会变为24cm；而设计为24cm的墙厚，加上两侧粉灰层以后墙体实际宽度会变成28cm。如预测时未对两侧的粉灰层进行考虑，则必然会造成很大的差异。针对部分房屋边长标注的尺寸，可通过对结构图的查阅，对楼梯、阳台在平面图上的尺寸通常不准确，此时应将大样图作为基准。
3.4房产管理部门方面
（1）强化对测绘行业及市场的管理，提升全体测绘人员综合素质与房地产理论知识，同时具备责任心，按照规范及法规要求进行测量。充分利用数字技术、网络技术与计算机技术，以提升测绘工作的技术含量，缩短测绘所需时间。
（2）构建完善的房产测绘信息系统平台，实行统一化管理，编制健全的技术规程与一致的技术细则，树立测绘结果所具有的权威性，有效维护市场秩序[3]。
（3）创建合理、规范的质量评价标准，在房屋项目竣工通过实测以后，根据实测结果评价预测质量，向社会公布房屋面积预测质量，从而起到督促测绘机构积极提升测绘技术水平的作用。
结束语
综上所述，降低或消除房屋面积预测和实测间的差异，首先政府部门需要对房地产市场进行有效规划，提高房屋预售市场的透明度，明确房屋面积预测统一计算方法和规则，这不仅是缩减差异的有效举措，还是影响市场经济公平的重要因素。测绘机构的审核部门需抽检不同时期经审核合格的应用在权属登记过程中的测绘资料，增大对于测量过程中不正确作业的惩处力度，同时向社会和群众公示每个测绘机构的信用情况与抽查结果。房产专业测绘机构要组建一支素质和专业技术过硬的工作团队，在实际测绘中，凭借对精湛、先进技术的应用，实现降低预测、实测差异的目标。
参考文献
[1]万丽斌.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].中国建设信息,2014,10(10):16-17.
[2]刘宇,雷欢.浅谈房产测绘中的房屋面积测算[J].科技创新与应用,2017,11(05):255-256.
[3]袁志新.浅谈房产测绘中阳台问题的处理方法——对江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程》(征求意见稿)的探讨[J].城市勘测,2014,10(03):114-117.
论文作者:赖荣贵
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年1月下
论文发表时间:2017/5/13
标签：房屋论文; 面积论文; 开发部论文; 图纸论文; 机构论文; 测量论文; 房产论文; 《建筑学研究前沿》2017年1月下论文;