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摘要：现如今，房地产投资已经成为国民经济的一个重要的支柱产业，能够直接反应经济发展的具体情况。最近几年，我国商品房的价格依然比较高，受到了社会各界的关注，反响一直很强烈。导致此结果的原因比较多，有国家政策方面的影响，也有开发商管理方面的原因。然而其最究其根本还是因为商品房的开发成本太高。所以，房地产项目的资金成本控制就成为了整个项目实施中的一个关键性的环节，也成为了开发项目经济效益得以保证的一个重要条件。
关键词：房地产；成本控制；资金
引言：房地产项目涉及的资金投入比较大，很多大型的房地产项目在运行的过程中，一方面依靠银行的贷款，另外也会采取分期开发来逐步的进行资金的回收来实现资金实际需求量的降低，以此来进行资金成本投入的有效控制，提高房地产项目的利润水平。然而在实际的操作过程中，一部分房地产项目在资金使用上存在不合理的地方，有的甚至出现了资金链的断裂，所以，非常有必要加强对房地产资金成本的控制与管理，从而来保障资金的安全。下面就简单的谈一谈房地产开发不同阶段的资金成本控制。
1.房地产项目投资阶段的资金成本控制
1.1利用足够的时间按照正常程序细心进行房地产项目可行性研究报告的编制工作，打破只是将报告作为资料报建、存档的坏习惯。此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，万万不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。
1.2科学开展房地产项目投资估算的编制与审核工作。投资估算是拟建工程编制房地产项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时是房地产项目决策的重要依据之一。
2.房地产项目设计阶段的资金成本控制
2.1实行工程设计的招投标制度
建设单位在进行设计委托的工作时，应该积极的引进竞争机制，从而实现对资金成本的有效控制。设计的招标能够有效的进行设计单位的选择，通过精选设计的方案，能够从中进行高质量的设计方案的选择，从而选择到好的设计单位。在设计的时候，也可以结合实际的情况进行分阶段的招标或者是设计委托。
2.2做好技术和经济相结合的工作
造价的控制实际上是一个全过程的控制，与此同时，也是一个动态的控制过程。在设计的过程中，通常都是针对单体进行设计的，无论是方案、初步设计，还是施工图都要将建设项目的模型进行充分的显露，确保其有效的有效的实施。设计阶段的造价控制充分的将事前控制的思想体现了出来，在设计的时候，需要针对方案进行经济性的比较，凡是不合理的设计都要及时的提出来，进而实现有效的造价控制，这样才能更好的实现资金的节约。
2.3实行限额设计
限额设计就是以批准的设计任务书和投资估算为前提，对初步设计进行控制，然后根据已经批准的初步设计的总概算，去进行施工图设计的控制。限额设计的实施，有助于设计经济责任制的强化。如果设计能够通过审核，就不能轻易的进行变更，要确保投资限额不轻易被突破。房地产开发企业的工程造价管理人员要配合好设计部门，将可靠的工程基础资料及时的提交。
2.4加强设计出图前的审核工作
该项工作能够在施工之前有效的控制工程的随意变更。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在图纸正是出来之前，开发企业需要将相关的部门和人员组织起来，认真审核图纸，确保图纸的合理性、可行性和经济性，从而提高设计的质量，防止那些不合理的设计出现在施工过程中。
3.房地产项目中材料及设备采购阶段的资金成本控制
房地产项目开发中比较重要的一个方面就是建筑材料的选择，实际上建筑材料和设备的费用占据了整体项目资金的很大一部分，做以，一定要控制好材料及设备的成本投入。
3.1分析对象需求，力争公平合理
在采购材料的过程中，对目标市场要进行认真的研究，也要对材料设备的质量和档次的加以重视，对象不同，采购方式也是不同的。在进行采购时，要对材料设备的性价比进行分析，确保同一个楼盘每一个部件的用材质量档次都是一样的，尽可能做到公平与合理。
3.2掌握市场动态，降低采购成本
通常建筑材料的采购规模都比较大，价格比较高，所以，一定要严格控制材料和设备的采购，在确保质量的情况下，使成本尽可能的降低。这就需要将市场价格的管理工作做好，对材料设备的价格做到充分的掌握，特别是大宗材料设备的价格的变动趋势，这样才能将材料采购的主动权发挥好，从而将材料及设备的采购价格控制好。
4.房地产项目施工期间的资金成本控制
房地产项目现场的负责人必须进行认真的选择，确保房地产项目的负责人具有较为全面而又专业的知识结构。现场的房地产项目管理负责人通常要有十年以上的独自运作房地产项目的管理经验，其综合专业技术技能要过关，同时引入合理的激励机制，将房地产项目经理负责制、房地产项目组织待遇同房地产项目利润联系起来。
4.1成本控制必须在工程建设的全过程当中进行全面的贯彻。
在房地产开发项目进行设计的阶段，通常称为“软”环节，其弹性空间比较大，不容易被控制和把握，而开发商如果能够做出合理的选择，那么就比较容易实现项目的成本节约。相比较来说，施工阶段和竣工结算阶段也成为“硬”环节，就必须进行严格的把控。通常来说，优秀的工程设计都是以工程造价的有效控制为前提，工作态度一定要精益求精，工作方法一定要科学合理，尽可能的将工程造价的成本控制在比较低的水平上，使设计阶段的质量得以提高，实现最佳的成本控制效果
4.2工程进度款审定的流程再造。
现如今，大多数建设单位在工程预算管理方面都是比价被动的，审核工作不够主动，基本都是等到承包方将进度预算递交之后才进行审核，不符合“三算”对比的管理方式的要求，另外在估算方面采用的是内部估算值的方式，工作不负责任，将大部分的工作都放到了工程竣工决算的环节。在工程进度值审定流程的再造方面，既要进行审计模式的调整，还需要进行监理方、工程部前期预审环节的增加。
5.房地产项目竣工结算期间的资金成本控制
竣工结算的上报审计流程现在进行了调整，增加了重复审计这一环节。这样对资金成本的控制是非常有利的。如果在竣工结算的审计工作中能够进行再一次的调整，从监理、工程部、预算部、设计部、首次外审、第二次外审，经历六次的审计，相信对资金成本的控制会更加的有利。在分包房地产项目比较多的工程竣工决算时，施工房地产项目重复计算的事情时常出现。现在有不少专业分包工程的房地产项目的综合审计与单项审计合并汇总，其目的就是为了避免出现重复的计算。单位工程结算工作完成以后，按照会签制度的要求，相关控制部门要进行会签，在最终的资金成本控制环节发挥最后的作用。这些工作完成以后，再由财务部门进行财务的决算，对房地产项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行系统的统计汇总和对比，完成房地产项目的最终资金成本控制。
小结：
一直以来，我们都习惯于在建设实施阶段才进行成本的控制，忽视了设计、招投标等阶段的资金成本控制，实际上这些都是互为关联的，是对立统一的关系。要想将投资控制好，就必须将项目的质量和进度等控制好。实际上，房地产项目的资金成本控制是一个集合了经济、技术与管理的综合性学科，只有将各方面平衡好，才能真正的发挥作用。也只有如此，才能真正的进行房地产项目资金成本的控制，才能真正的出效益。
参考文献：
[1]房地产项目资金成本控制_百度学术-吴江 - 《经济视野》 – 2014
[2]房地产项目资金成本控制--《时代金融》2014年06期
论文作者:陈柳言
论文发表刊物:《北方建筑》2016年11月第33期
论文发表时间:2017/1/11
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