房地产市场区域性风险扩散机制研究，本文主要内容关键词为：区域性论文,房地产市场论文,机制论文,风险论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、一般均衡框架下房地产市场区域风险扩散机制研究
（一）单一市场模型的设定与求解。假定购房者和房地产开发企业都可以以利率r取得银行贷款i。购房者可支配收入为y，E[，t]（P[，t+i]）为购房者第t期预期的第t+i期房地产价格。一般商品g和以总价值表示的房地产E[，t]（P[，t+i]）h[，t+i]都能提供效用，且效用函数为对数型。为了便于计算，我们还假定购房者对各期效用的贴现率为1，因此总期望效应E[，i]（U）为各期效用的简单加总。那么对于一个理性消费者而言，将面临以下的规划问题：
此即购房者需求曲线，加总得到房地产市场的总需求曲线D。
房地产企业在可以运用自有资金b和银行贷款1开发项目时，计算的利润必须扣除前期贷款的本息和自有资金的机会成本rb。同时我们假设房地产开发成本是房地产开发面积h的二次函数，体现边际成本递增的概念。另外，为了便于计算，我们还假定房地产开发企业对各期利润的贴现率为1，因此总期望利润E[，t]（Ⅱ）为各期利润的简单加总。那么对于一个理性房地产开发企业而言，将面临以下的规划问题：
此即房地产企业的供给曲线，加总得房地产市场的总供给曲线S。
联立方程（1）、（2）我们可以得到一个房地产市场的局部均衡价格p[*]（见公式3）。我们这里把它作为相对于双市场模型的基准价值而非基本价值。这是因为，Blanchard和Fischer已经证明局部均衡条件下并不排除泡沫存在的可能（事实上房地产投资回报的不确定性和银行信贷是房地产市场泡沫产生的重要条件，局部均衡价格p[*]可能包含着理性泡沫，并不是房地产市场的基本价值），而这一结论已经在袁志刚（2003）的论文中得到详尽描述，本文不再累述。我们关心的是存在房地产企业跨地区投资情况下，均衡价格p[*]的变动趋势和影响均衡价格p[*]变动的因素。
（二）双市场模型的设定与求解。如果存在两个相互毗邻的市场，大市场B和小市场S，在这两个市场中分别存在一个大房地产开发企业b和一个小房地产开发企业S。我们假设（1）由于存在资金和规模上的差异，房地产企业的跨地区投资行为是单向不对称的，即大企业b可以进入小市场S，能同时在两个市场中投资经营房地产开发项目，而小企业s只能在小市场S中参与竞争。（2）两个市场的银行贷款利率r、抵押贷款但保率θ和房地产开发贷款自有资金比率
相同。但是两个市场的居民可支配收入（分别用Y、y表示）、房地产开发边际成本（分别用H、h表示）存在差异。（3）在小市场S中，存在大企业b与小企业S价格竞争的序列博弈，大企业b是市场中的价格领导者，小企业s是市场价格的接受者。引入价格领导模型来分析两个企业的博弈问题（4）由于大企业b的进入使得地价跳跃性上涨，小市场S中的房地产开发边际成本上升为ch。其中c为土地价格上涨指数，与房地产开发面积h无关。
在价格领导模型中，大企业首先宣布价格决策p，小企业在既定价格下最优化房地产开发面积h的决策使得各期预期利润最大化，从而得到小企业的反应函数h=S[s]（p）。大企业占有市场剩余需求R（p）＝D（p）-S[s]（p），并根据市场剩余需求，按照MR[，b]=MC[，b]的原则，确定市场的均衡价格p。这就是价格领导模型中的反向归纳逻辑。我们将以大写字母表示大市场B中的变量，以小写字母表示小市场S中的变量，以上标b表示大企业的决策变量，以上标s表示小企业的决策变量（例如h[，t+i][s]表示小企业s在t+i期在小市场S中投资开发的房地产面积）。双市场模型可以表述成以下规划问题。
对于小企业s而言，在既定价格p的条件下，面临的是以下的优化问题：
这是小企业s的反应曲线，（4）式变形可整理出其在小市场S中的供给曲线。
如果我们假设在整个过程中，小市场S的需求曲线D不发生移动，仍然保持局部均衡条件下的水平，那么大企业b所占有的剩余市场需求为：
对于大企业b而言同时面临着两个市场，需要在两个市场合理配置资源，同时决定在两个市场的投资开发面积H[，t+i][b]和h[，t+i][b]，力求实现各期利润最大化：
与（3）式中的局部均衡价格p[*]相比，一般均衡价格p[**]发生了变动。当满足条件c＞2时，可以得出结论，小市场S中房地产市场风险有增加的趋势。我们定义β来衡量小市场S中房地产市场风险扩张的相对程度：
小市场S中房地产风险扩张的程度将随着地价c的上升而不断膨胀。由于Y＞y，在局部均衡条件下，大市场B的均衡价格
大于小市场s的局部均衡价格p[*]，这样看来，大市场B中存在的较高的区域风险就通过大企业b的跨地区投资行为，从大市场B扩散到小市场S。如果我们再研究一下，一般均衡条件下大市场B中的新均衡价格P[**]，就会发现上p[**]＝P[*]。这就是说，如果在整个过程中大市场B中的土地价格保持不变，那么大市场B中的均衡价格p[*]也将保持不变。双市场模型描述的房地产市场的区域风险扩散效应不是一种简单的风险转移或者说风险转嫁效应，而是一种风险新生效应，是整个房地产市场系统性风险的增加。如果我们把（4）式与（7）式相加，就可以得到一般均衡条件下，小市场S的供给曲线S′。
将（9）式与（2）式相比较可以发现，当满足条件c＞1时，供给曲线从原来S的位置向逆时针方向转动到S′，从而房地产市场的均衡价格也从p[*]上升为p[**]。由图1我们可以看出，正是由于大企业b与小企业s在小市场S中的竞争导致地价c上升，小市场中的房地产供给价格增加，从而导致房地产市场均衡价格p[**]上升，房地产市场区域风险增加。
下面我们将修改原来对小市场S中房地产市场需求不变的假设，同时假设小市场S中的购房者是理性的，如果他们能正确预测大企业b进入后，房地产市场均衡价格上升的趋势。那么他们将提高对房地产的效用评价。在数学处理上我们在原来效用函数上乘以升水值α（α＞1），并重新计算购房者理性预期假设下，小市场S中的房地产需求函数。
一阶条件即小市场S中的房地产需求函数可以表示如下：
重复以上模型求解过程，可以得一小市场S中新的均衡价格p[，***]
与（8）式中的均衡价格p[**]相比，新均衡价格p[***]发生了变动，只要满足条件c＞1+α/α时，小市场S中房地产市场风险就有增加的趋势。区域风险扩散的条件降低了。风险扩张的相对程度
也比原来有所增加。因
购房者对房地产价格预期上升的程度也会加大区域风险的扩张程度。
由于房地产项目存在一定的投资开发周期，前期贷款将变成沉没成本，银行贷款无法收回成为呆坏账，形成区域性金融风险。房地产市场区域风险的扩散机制可以描述为：房地产企业跨区域投资→资本流入地区土地价格上升→资本流入地区房地产价格上升→居民预期房地产价格上升→房地产价格进一步上升形成地产泡沫→资本流入地区地产泡沫破灭→跨区域投资企业破产→资本流出地区银行呆坏账增加→形成区域性金融风险。
二、结论和政策建议
从本文以上的分析来看，房地产市场区域风险往往存在于经济欠发达地区，房地产企业对土地价格的轮番炒作和居民对房地产价格的升值预期是导致房地产市场区域风险的重要原因。地方政府而且往往是落后地区的地方政府具有强烈发展地方经济的动机，为了能吸引内外资进入往往制订过激的土地开发政策，坐视甚至鼓励土地价格的上涨，这就极易助长区域风险的产生。经济欠发达地区的地方政府大力发展房地产业的政策没有错，但是房地产业脱离当地的经济发展水平迅速膨胀，就极易诱发区域性房地产市场风险。
房地产市场的监管应当有所侧重，对经济欠发达地区的房地产泡抹更要严格监管，防范地方政府规避监管的各种对策性行为，监管的重点除了房地产金融市场中的信贷合规性监管外，还应该严格禁止国有土地资源的炒卖行为，合理规划土地资源的开发利用，平抑土地价格，保障居民经济适用房的供应，降低购房者对房地产价格上涨的预期，只有这样才能从根本上抑制房地产市场区域风险的扩散。
摘自《财经研究》（沪），2005.1.15～24