摘要：随着国家经济实力增强，各行业的发展都迈上了新台阶。房地产市场是关系国计民生的重要产业市场，房地产市场管理效用直接影响国民幸福感和国家金融系统稳定性。自建国以来的国民住房变迁，准确反映了我国房地产市场管理的发展历史。本文首先介绍了我国房地产市场管理的历史发展状况，然后分析了我国房地产市场管理的发展趋势，旨在促进我国房地产市场管理的未来发展。
关键词：房地产；市场管理；发展
1我国房地产市场管理的历史进程
新中国成立以来，国家一直非常注重国民住房状况，为了解决国民住房问题，在此期间国家颁布了一系列房地产市场政策条例，力图促进房地产市场向有利于国计民生的方向发展。1950年建成的“北京市城区房地产交易所”象征着我国开始通过实践进行房地产管理探。与此同时国家认定私人房屋产权并且严厉限制房产交易中的投机倒把行为。从1958年开始，国家收回房地产所有权，此时还不存在真正意义上的房地产市场，房地产管理也只是处于萌芽阶段。为了解决城市中无房百姓的租房问题，中央政府采用统一管理私人房产出租，降低百姓租房价格，并按比例将部分租金付给房屋所有者的“经租房”策略，策略一经施城市“房荒”现象就得到了一定程度的控制。
改革开放兴起后，房地产机构可以通过法律流程合法取得土地使用权并建设商品房；1980年，邓小平倡议“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”，并成立了北京住房办公室，由此拉开了福利性分房政策向真正意义上的房地产市场过渡的序幕。1981年商品房试点从深圳开始，1990年住房公积金政策从上海开始实施并逐步向全国各大城市推广。1992年邓小平同志南巡讲话掀开了房地产市场的高潮，1998年货币化分房方案完全取代福利性分房制度，城镇建设加强，国家相继出台了一系列个人购房优惠政策，如开放个人住房商业贷款等，促使中国房地产市场进入平稳期。2003年“地王”现象出现，房价开始持续上涨，为了防止房价暴涨影响房地产市场的良性发展，“限购令”相继在各大城市推行，购房限制条件增加；并且提高了二套房首付比例和贷款利息等。2011年政府开始运行保障房、限价令，房产税等政策，并继续推进限购令，房价出现一定程度降低，四大银行的首套房贷款利息也降到基准线。
2014年房地产调控管理办法改变了传统的一刀切模式，开始根据不同区域房地产市场的实际状况，设置不同的调控目标，采用适宜的调控政策；加强城市“保障房”建设力度；不动产登记条例颁布实施；限购令逐步放松，首套房认定标准调整。2017年以来针对沿海发展较好的大城市开展“供给端”房地产市场调控，并通过“限售令”有效防止了此次房产市场调控可能造成的系统性金融风险。限购令、限售令的推进进一步缓解了城市居民的住房压力，避免房地产市场暴利营销。但部分地区的商品房建设规划缺乏合理性，出现了供大于求的状况，商品房库存积压严重，国家针对此问题提出了供给侧结构性改革，要求根据房地产市场实际情况，进行分类调控，因城施策，重点要去库存；并且构建了房地产市场库存交易平台，实时监控房地产市场走向。
2我国房地产市场管理发展方向微探
2.1结合信息技术构建房地产市场管理网络综合平台
房地产市场要实现可持续健康发展，必须实现供需平衡。当前国家推行的“房屋产权所有证”、“土地使用证”双证合一的电子化不动产登记政策已经基本完成，大致实现全国互联网房地产市场信息互通。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆“链家”、“安居客”、“搜房网”以及多数网络商务平台都能在线查询到大量的房产租售交易信息。通过对此类数据进行专业的分析整合，能够清晰认知当前房地产市场的动态变化，增强对房地产市场发展走向的认识，构建房地产市场管理网络综合平台。房地产市场的供需变化、价格变动均会波及房地产周边行业、金融行业、股票市场等，甚至在全市、全国范围内产生系统性金融风险。大数据时代，如果能够积极的将现代信息技术应用到房地产市场管理领域，完善房地产市场管理网络综合平台，深挖现有房地产市场数据信息，必定能够更加精确地预测房地产市场的价格和需求变化。从而有效避免可能出现的市场风险，并且能够据此制定出更加符合时代特性的房地产市场管理发展方案。
2.2推进住房供给侧结构行改革，发挥房屋租赁市场作用
大部分中国人都具有根深蒂固的购房观念，能购不租是长期形成的中国式房屋消费观。因此大部分城市的房屋销售行业发展较快体系健全，相应的政策法规也比较成熟。但房屋租赁市场发展较为疲软，体系不健全，政策条例也还存在疏漏。目前房屋租赁市场主要是个人房源或房产中介公司，因此房屋租赁价格不统一，供需不平衡；政府对个人房源难以进行直接调控干预。但从房地产市场发展较为成熟的国家来看，房地产市场管理必须注重房屋租赁市场对整个房地产市场的调节作用。必须大力度推进房地产市场供给侧结构性改革，国家针对此政策已经开始在大城市集中规划建设廉租房、各层次人才公寓、公租房等不同种类的政府统一租赁楼盘；针对房屋租赁产业颁布系列优惠政策，刺激房屋租赁市场发展；国家加大投资建设全国性房地产信息共享平台，为房屋租赁市场提供便捷通道；完善购房条例，明确首房、二房等的购买政策；实施“购租并举”战略；通过广告、宣传片、租房优惠政策等方式逐步转变国民“能购不租”的传统理念；不断拓展房屋租赁市场对整个房地产市场的调节作用。通过政府不断增强对房地产市场直接和间接调控管理，定能实现我国房地产市场的健全发展。
2.3周期性监控房地产市场管理政策实施效用
不同地区的经济发展状况，行业结构不同，因此房地产市场差异性较大。如果将同一房地产管理政策在不同地区直接实施，管理效果可能南辕北辙。为了解决地区差异，政府应该加强对不同区域房地产管理政策实施效果的周期性监控，加快健全房地产市场管理政策实施效果评价机制。此外政府部门以及各企事业单位都应该配置专业人员及时整理相关评估结果，制定区域房地产市场发展情况表，并加强不同城市之间的合作交流，促进相互学习彼此借鉴。国家国土资源部门也应该成立房地产管理政策专门小组，负责全国房地产市场管理政策实施效果的信息汇集和经验总结，为政府进行未来房地产市场管理发展战略制定提供有效依据。
3结语
综上所述，从几十年来政府出台的房地产市场管理政策和实施效果来看，我国的房地产市场管理与发达国家之间还存在一定差距。但是从目前正在重点实施的房地产市场供给侧结构性改革来看，房地产市场管理的精准性在不断提高，整个房地产行业在不断优化。
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论文作者:邱进钊
论文发表刊物:《基层建设》2018年第22期
论文发表时间:2018/9/11
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