我国现阶段住宅产业结构政策初探，本文主要内容关键词为：产业结构论文,现阶段论文,住宅论文,我国论文,政策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在我国住宅业快速产业化和市场化的过程中，总供给与总需求的摩擦和失衡，主要地表现为一种结构性矛盾。因此，调适住宅产业结构政策，特别是优化住宅品的供给结构，就成为实现我国住宅产业结构总量均衡和稳定增长的基本政策手段。
一、定位住宅产业结构政策目标的基本思路
结构政策目标的经济功能就在于导向产业发展的市场机会，熨平产业市场的周期性震荡，为经济增长打开通道。而产业结构政策目标的选择，则又会受到国民经济增长阶段和产业市场阶段性特征的双重约束。
1.住宅产业结构政策目标选择的宏观经济背景。表面上看，住宅产业结构政策所涉及的只是住宅产品的供给比例关系及其变动规律，但实际上，任何结构政策都不仅仅着眼于单纯的市场均衡，其更深层的涵义还在于保障总量增长政策目标的实现。一方面，在市场经济条件下，结构失衡往往是经济总量规模扩张的主要障碍，因此，总量政策离不开结构政策的支撑；另一方面，结构均衡本身并不是目的，非均衡增长在一定的时期有可能显示出很高的绩效。经济活动的目的在于提高经济增长的质量，推动经济发展。这说明产业结构政策只有服从并服务于经济发展的总体目标，才有其现实的经济意义；换言之，结构命题与发展命题的有机统一，是我们定位住宅产业结构政策目标的基本前提。
结构命题与发展命题的有机统一，实质是要以结构优化推动产业发展。因此，定位住宅产业结构政策目标，首先必须明确住宅业在我国国民经济体系中的地位和作用。这种地位和作用只能由国民经济发展阶段和住宅产业自身的特性给出。
首先，从我国经济发展阶段性特征来看，纵观我国近20年的经济发展，国民经济成长基本上经历了两个阶段，其中从70年代末到80年代中期，是我国国民经济“超常增长”阶段，而这一时期经济超常增长的主动力则是来源于初级农产品和低档工业品流量的增长。这种低层次的平面扩张方式，随着需求结构的变动而趋于结束。进入80年代末，我国经济开始逐步转入结构重组和结构跃迁的新的成长阶段，高附加值产品在市场需求中的比重日益攀高，成为推动国民经济增长的一个十分显著的“快变量”。我国住宅业正是在这一宏观经济背景下步入快车道，并显示出其“增长点”功能的。“八五”计划期间，城镇住宅建设共完成投资8416亿元，面积达10.3亿平方米，1995年仅城镇住宅建设投资就占全社会固定资产投资的16.5%。而从国际标准来看，到2000年，我国城镇居民至少应达到人均8平方米的居住条件， 每户应有一套经济实惠的住宅的小康居住环境， 照此推算， 需新建住宅25 亿平方米， 增加投资达7000亿元，平均每年至少要增加1.5—1.8亿平方米左右的住房。由此可见，随着住宅业的进一步发展，其存量资产将成为我国国民财富的主要组成部分之一，成为我国GNP变动率的一个“内生变量”。
其次，从住宅产业的经济特性来看，住宅业较高的“关联效应”和“扩散效应”，是“增长点”政策思路的重要理论依据。所谓“关联效应”是指某一产业投入产出关系的变动对相关产业要素配置格局的动态影响作用。住宅业由于是横跨生产、流通和消费等经济流程的特殊产业，因而其前向连锁和后向连锁的程度相对较高。同时，随着住宅小区的不断建成，住宅业对服务业及社区经济的发展，也具一定的“扩散效应”或“亲和力”，从而能产生资源共享等“外部经济效果”。更为重要的是，按照现代产业理论，某一产业能否成为主导的和带头的产业，首先取决于该产业的“收入弹性”的大小。收入弹性大的产业，意味着随着国民经济的发展，该产业具有较广阔的市场需求空间。这一基准实际上是从需求方面给出了最有可能带动经济增长的产业条件。各国住宅产业发展轨迹显示，人们对住宅产业的主导产品住宅及其相关产品物业服务等的需求与其可支配收入水平的变动存在着正相关关系，西方发达国家住宅支出已占家庭收入的25—30%；据估计，我国居民住宅消费支出将有可能从目前的4—10%上升到本世纪末的15%左右。 随着储蓄水平和居民生活质量的提高，加上住宅由福利品向商品的转变，住宅消费支出必将随着收入水平的提高而增大。而从供给方面看，“生产率上升率基准”也是某种产业成长为主导产业的重要衡量指标，即某种产业只有同时具备了较高的生产率上升率，才有可能成长为主导产业。由此可见，住宅业既具有高收入弹性的特性，也具有高生产率上升率的性质，这是在我国培育住宅主导产业的内在根据。
2.住宅产业结构政策目标的定位。我国国民经济发展以及住宅业自身的特性表明，培育住宅业这一新的主导产业，是我国现阶段结构调整的合理选择。这就决定了我国现阶段住宅产业结构政策的基本目标：大力推动住宅产业的发展，使之不仅成为我国房地产业的重心，而且成为整个国民经济的支柱产业和主导产业，我们将其简称为“主导产业化结构政策”。住宅业“主导产业化结构政策”不同于一般的产业结构均衡政策，它不仅仅局限于产业内部的结构调整，或者说，它已超出住宅产业单一部门政策的范畴，涉及到整个产业结构的重新架构，从而触及到国民经济发展的总体规范和资源配置总效率。因此，这一结构政策目标至少应当包括以下几个方面的涵义：（1）住宅产业成长为主导产业，意味着经济资源在住宅产业某种程度的集中配置，是我国现阶段房地产业结构调整的主要任务。通过经济资源的适度集中配置，充分发挥住宅业供给函数与需求函数的不可分性，将有利于经济增长对“社会分摊资本”的单位消耗量，以获取资源配置的超常规模经济效应。（2 ）“主导产业化结构政策”不仅仅是一种产业规模扩张政策，同时，也是经济发展的空间布局概念，即生产要素的积聚会在一定的区域内生成高速增长的点状空间，并由此带动其它经济空间的相应发展，促使国民经济流程由“平面式”板块增长变形为包括住宅产业在内的“点束式”极点增长。实际上，就是要通过住宅业实施倾斜式资源配置方式，在国民经济体系中塑造经济增长的热点地区，这将为地区经济均衡发展开辟新的路径。（3 ）住宅产业“主导产业化结构政策”还暗含着某种产业发展序列的政策含义。具体来说，住宅产业结构政策的重要目标之一，是要使住宅业成为能够有效地带动地区乃至整个国民经济增长的“带头产业”，成为国民经济发展的主要推进器。因此，在产业规划中，必须将住宅产业置于我国产业发展的优先地位，并通过各种社会经济政策和立法手段，来保障这种优先发展地位，以确保住宅产业在社会经济发展中的主导的和关键的作用。总之，住宅产业的结构政策既关系到住宅业的长远发展，也关系到宏观经济运行的总体质量。
3.住宅业“主导产业化结构政策”的实施条件。住宅业成长为国民经济的带头产业需要有一系列基础条件。具体来说，这些条件大体包括：（1）住宅业市场的高度发育。在现代市场经济条件下， 任何产业对其它产业的关联效应以及对国民经济增长的带动效应，都离不开市场机制的传导作用。只有当市场经济发育到一定阶段，即发展到足以发挥市场机制对社会经济资源的优化配制作用的阶段，才能产生或启动产业间的互动机制；没有这种基于市场信号导向基础上的产业互动关系，“带头产业”对其他产业的“关联”和“辐射”效应，便难以实际发挥作用。任一产业的增长辐射效应都是同该产业的市场化程度成比例的。由此可见，在国民经济体系中培育住宅业这一新的主导产业，当前的主要任务在于加速住宅业的市场化改造，完善其机制创新。（2 ）规范住宅商品的交易规则。市场机制本身并不是尽善尽美的，“市场失灵”意味着交易规则的制定和实施是市场经济有效性的必要前提。当某一产业自身的发展处于混乱和无序状态时，其原有的产业特性和经济效应将处于抑制状态，甚至走向它的反面，成为国民经济增长的扰动性因素。我国房地产业的周期性波动以及对宏观经济的负面效应，为此提供了佐证。因此，加速住宅业交易规范的制定和实施，就成为“主导产业化结构政策”赖以存在的必要保障。（3 ）任何产业作为国民经济的主导产业都隐含着一个假定前提，即该产业存在着较强的需求拉动。而需求拉动的强度则取决于有效需求的大小，从而取决于产品的消费特征。住宅产品属于耐用消费品范畴，对于该产品的消费需要消费者具备一定的个人消费基金积累能力。住宅品消费与其说是居民收入水平的函数，倒不如说是其储蓄水平的函数。经济改革以来，我国城乡居民储蓄水平虽有较大的提高，但同现行的住宅价格相对比，其有效需求的支付能力仍然是不足的。这种局面的改革，一方面要提高居民的储蓄能力；另一方面需要动用信用工具，启动金融机制。（4 ）减少并尽快熨平宏观经济运行的周期性振荡。一般说来，附加值较高的耐用消费品的市场，对国民经济的周期具有较为灵敏的反应。宏观经济的周期振荡，往往首先反映在这些产品的消费需求上，造成耐用消费品的同步波动。而剧烈的市场波动是造成产业发展困境的一个重要原因。我国住宅业的发展尚处于起步阶段，产业的抗振荡能力还十分脆弱。因此，住宅产业的稳定持续发展，需要有一个良好的宏观经济和政策环境，这是决定我国住宅业能否成为国民经济主导产业的一个重要因素。而这种因素住宅产业本身难以控制，从而“主导产业化结构政策”离不开政府推动。
二、住宅业供给结构的调整
产业的数量扩张极限取决于由社会总需求所决定的该产业在社会总劳动中应占的份额，而产业内产品结构均衡则是表明该产业内部各分部门或各环节的相对增长速度及其比例关系。住宅业是一个横跨生产、流通和消费领域的综合性部门，其内部结构状态将直接关系到该产业的均衡发展。
1.住宅业的结构分类。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，房地产业列在第八类，在我国现行的行业分类中，房地产位于第七类。这些分类都是将住宅业归入第三产业，属第三产业中的一个独立的部门。作为一个独立的部门，有必要形成一个合理的自身结构。为此，必须按照一定的标准对住宅业进行结构分类。我们认为，住宅业的结构分类应当从该产业活动的特点出发，反映住宅业的经营特征。住宅业是以流通为主，同时又参与住宅业的生产决策和组织管理的一个特殊的第三产业，这种特殊性还表现在，住宅业虽不属于消费部门，但却与消费过程存在着某种交叉关系，即承担着其住宅产品的维修、保养和装饰等生产性服务活动，为消费者提供各种物业管理服务和售后服务。从住宅业的这一特性出发，其结构分类大体上可以划分为四个部分：（1 ）土地开发与土地经营。包括土地的开发与再开发，土地使用权的出让、转让租凭和抵押等项活动。（2）住宅经营。这主要是指房屋的开发、 房产的买卖、租赁和抵押等。（3）住宅业金融和中介服务业。 住宅业金融是由房地产信贷、保险和金融资产投资等活动构成的，而住宅业中介服务则是指有关的信息、估价、测量、律师、经纪人和公证活动等。它们是由房地产开发和经营活动派生出来的服务业。（4 ）住宅业物业管理服务。物业管理服务在房地产业结构中占有十分重要的地位，包括家庭服务、房屋配套设施、公共场所的维护、保安、卫生、绿化、转租以及代收代付等项服务。按照上述分类，可以清楚地反映出住宅业是以经营房产等不动产为主体，以经营产权权利为特征，辐射生产、流通、消费多环节，并同众多法律法规相联系的综合性产业部门。
2.我国现阶段住宅产业供给结构调整的重点。首先，从土地开发与土地经营来看，其重点是要建立一个以土地保护为核心的土地开发与经营制度。我国住宅产业是在市场经济的推动下迅速发展起来的，形成了重开发、轻保护的格局。土地资源的特殊性决定了没有保护机制的土地开发，只能是一种短期开发行为。土地资源在总量上是不可再生性的，而且随着人口的增加和城市工业经济的扩张，土地的有限性具有很强的刚性约束；同时，缺乏土地保护机制的土地开发，也必将加速土地报酬的递减，即一旦土地开发密度超过某一临界点，就会形成土地开发成本上升和报酬的减少。因此，我国现阶段土地开发与经营的主要任务是合理规划现有开发土地的投向，重点保护农用土地和城市待开发的土地资源。而要建立土地保护机制，关键则在于完善我国的地权制度，并运用一定的法律措施硬化各种土地的占有权、使用权等地权关系。土地开发与经营从重开发向重保护的转变，既是保护土地资源的客观要求，也是保障我国住宅品市场稳态运行的前提条件。其次，就住宅产品的开发与经营来看，要使住宅业成为我国经济的一个新的增长点，当前必须抓好两个环节的工作：第一，盘活这部分资产，降低住宅商品房的空置率还面临着十分艰巨的任务。据建设部统计资料显示，1994年全国共有3289万平方米的商品房积压，其中住宅积压就达到2521万平方米，占76.4%；1995年全国空置面积为5046万平方米，住宅空置占3900 万平方米， 占78%，共积压资金630多亿。因此，住宅业的开发， 其重点并不在于流量扩张，而在于存量盘活。第二，不仅要广泛吸收国际上住宅业经营的有效方式，通过按揭的方式来促进住宅的销售，更重要的是大力推动住宅中介业的发展，促进居民购房热的形成。对北京、上海和广州三地居民的调查表明，即使在经济发达地区，居民的购房率仍然处于低位徘徊。上述三个地区的居民购房率仅为6%、5%和15%，而等待单位分房的职工比率则分别高达55.5%、37.1%和36.6%。实际上，没有居民购房热的支撑，不仅难以降低现有的住宅空置率，也难以保证我国住宅业的长远发展。最后，提高房地产产业的物业管理服务质量是我国房地产市场发展的重要保障。物业管理服务是指房地产物业租赁和销售后的一切服务，包括安全保障服务、环境卫生管理、维修保养服务、绿化和家居服务以及制定管理服务预算和有关的契约管理等。物业管理服务是一个国家或地区房地产市场发育的重要标志。完善的物业管理服务体系的形成，应当具备以下条件：第一、物业管理服务的超前介入。物业管理服务应当参与房地产规划设计和开发建设，并与这一过程同时并行，以便为房产投入使用后提供系统的优质服务。第二、建立物业专业化公司。这种专业化物业公司作为一种市场竞争型的独立的经济实体，应在专业化的基础上扩大规模经济收益，并尽可能形成一批跨住宅小区的大型物业公司，以形成对物业管理和物业服务市场的领导力量。第三、加强物业管理服务人员的业务培训，提高从业人员的素质和规范其行为。总之，我国现阶段房地产产业结构调适的基本模式是，控制一级土地市场的源头，以土地保护为基础，紧缩高档写字楼项目，盘活和消化住宅存量，培育物业管理服务体系，以便在土地开发、房产经营和物业管理之间形成一个相互衔接和稳定协调的均衡结构。
3.住宅产业地区结构的重心转移。住宅业的根本特征在于它是以经营不动产为基本内容的，这种不动产和产品项目的固定性，决定了地区结构在住宅产业结构中占有十分突出的地位。一个值得注意的现象是，在我国房地产市场逐步升温的过程，尽管各地住宅开发都取得了前所未有的发展，但东西部地区的不均衡性仍是十分明显的。以1994年为例，房地产投资居前6位的地区都集中在东部地区，依次为广东、辽宁、 浙江、江苏、上海、北京，投资额分别为346.63亿元（比上年增长40.2%，下同）、134.17亿元（20.1%）、128.40亿元（54.5%）、126.54亿元（27.7%）、117.62亿元（427.5%）和97.24亿元（67.3%）。而中西部地区的房地产开发都表现出相对的滞后性，特别是住宅开发规模普遍较小，并且这部分投资也最容易受到经济波动的干扰。实现我国住宅产业开发重点由东部沿海城市向中西部地区的转移，不仅是带动我国房地产业稳定发展的客观要求，更重要的是，这将有利于缩小和消除我国地区经济发展不平衡的现象。协调东西部地区经济的均衡发展，是“九五”规划的一条重要方针，而住宅开发与投资的重点向中西部地区的转移，则是贯彻这一方针的一条有效途径。这是因为房地产业是一种具有较高连锁度或关联度的产业。首先，住宅产业可以带动建筑业的发展，从而能够带动建材工业、建筑设备工业和建筑机械工业的发展。据统计，住宅开发建设中需要的建筑材料共计23大类，1558个品种，涉及到建材、冶金、化工等50多个部门的产品。这表明住宅产业具有广泛的“旁侧效应”。其次，住宅产业还能带动金融业的发展。住宅投资规模大，经济回收率高。因此，加大中西部地区的房地产开发，是活跃这些地区投资活动的重要手段。最后，住宅产业对于第三产业中的旅游、园林、运输、商业等的发展，也具显著的辐射能力。总之，住宅产业既具有较高的前向关联度，也具有较高的后向关联度，因而它对于加速地区经济的发展有着不可替代的作用。据有关单位测算，我国在房地产业上每增加投资1亿元，就可以带动相关的23个产业增加投入1.479亿元。因此，在九五期间，加大住宅产业投资向中西部地区的转移，既可以扩大住宅产业的潜在市场，也是实现九五规划战略目标的重要措施。
三、住宅业的产业组织结构政策
现代产权和交易费用理论表明，在生产要素投入量既定的条件下，合理地、有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径之一。产业组织结构政策是产业政策的重要组成部分，它决定着产业的市场结构。
1.住宅业的产业组织政策的选择依据。不同的产业具有不同的市场结构，从而也就有不同的产业组织政策。住宅业的产业组织政策的选择，主要应考虑以下几个因素：（1）规模经济。 住宅产业需要典型的规模经济。一方面，住宅产品本身价值大，附加值高，而且土地还具有持续升值的特性；另一方面，住宅产品寿命周期长，投资规模大。（2 ）市场形态，即市场的竞争与垄断结构。产业组织的有效运行是以完善的竞争机制为前提。竞争机制的充分作用，可以改变产业组织形式和资源配置格局，而且，在市场竞争机制的作用下，通过优胜劣汰的过程，必然会形成生产要素的相对集中，从而导致某种程度的垄断。竞争与垄断的程度直接影响着市场的准入性。（3）组织状况。 企业的自组织状况主要表现为产业内企业的大中小型企业结构。而企业规模的大小，从根本上说是由产业内的分工和专业化发展水平决定的。合理的企业组织结构，有利于降低交易成本，并促进规模经济收益的增长。此外，产业组织政策总是受国家总经济政策约束的。住宅业作为国民经济体系中的支柱产业，对资源总配置效率的影响力较大，同时，住宅业又是社会生活最基本的物质载体，其产品的价格对整个商品市场和要素市场的价格有直接的传导作用。为了避免“市场失灵”造成的住宅市场波动，国家政策的宏观调节，对住宅业组织结构的优化是不可缺少的。
2.建立垄断型的市场结构，是我国现阶段住宅市场组织政策的基本目标。垄断市场结构的基本含义是指，在产业的市场中存在数量较少而规模较大的厂商；垄断行为则是市场上的各种厂商为获取垄断利润而对市场供给和价格的控制和支配。这就是说，垄断结构与垄断行为并非是简单的对称关系，市场的垄断行为也可以来自于多数厂商的竞争结构。进一步看，即使在垄断行为的层面上，各国在普遍反垄断行为的同时，也形成了一种“除外制度”，即对某些特殊产业和产业发展的某些特定阶段，允许垄断或限制竞争行为的一定程度的存在，只要这种垄断行为是有利于促进经济发展的。我们认为，住宅业投资规模大，住宅产品虽具有一定的保值和增值能力，但住宅产品投资仍然是存在风险的，这种投资风险又与投资规模大和资本回收周期较长有着直接的关系。只有建立垄断型的市场结构，才有利于住宅业的稳定高效发展。首先，垄断型市场结构是住宅业规模经济特征的客观要求。规模经济效益通常是在垄断的结构中产生出来的。住宅业内部的适度的资本集中，才能有效地节约住宅开发和经营成本，使住宅开发成本相对于收益只具有弱增效应。其次，垄断市场结构有利于节约住宅产品市场的交易费用。垄断型市场结构是通过企业间的合并、兼并等组合经济机制来实现对交易费用节约的，它可以把大量的外部交易内部化，并且在资本集中和积聚的基础上，实现住宅业的多角化经营，因而可以降低住宅产品的经营成本，加速住宅产品市场的形成和运行。再次，我国现阶段住宅产品市场的有限性，决定了垄断型产业组织结构是一种有效的市场结构。前面已经指出，住宅产品作为一种耐用消费品，其市场需求规模是消费者储蓄水平的函数，而短期内，我国居民的储蓄能力不会出现大幅度的提升；各种信用工具的应用，虽然能在一定程度上扩展住宅产品的需求空间，但难以从根本造成住宅业市场的迅速“膨胀”。在这种情况下，众多的小规模企业的相互竞争，在市场有限性的压力下，有可能演变为一种过度竞争，这将无益于我国住宅产业自身发展。最后，垄断型市场结构是由众多小企业的过度竞争发展为数量较少的大企业之间的高层次竞争，这种竞争有利于推动厂商提高技术效率，防止市场业绩的劣化趋势，因此对于优化住宅经营要素的配置具有积极的导向功能。由上可见，通过垄断型住宅业市场结构的形成，可以优化住宅产品的市场组织和运行效率，并优化住宅企业的规模结构。也许有人会担心，垄断型市场结构会导致少数大规模企业，以其对某一区域市场的独占性而采用垄断价格的方式，使住宅产品价格居高不下。实际上，只要市场机制具有健全的性格，就能够自动形成对垄断组织的行为约束。因为过高的垄断价格，必将引致其它企业的介入，迫使垄断企业放弃垄断高价。当然，由于我国市场经济体制尚处于初步发育时期，因而加强宏观经济调控，是保障住宅产业垄断市场有效运行的必要条件。
住宅业的产业结构政策，在国民经济的产业总政策体系中处于一个特殊的地位，它既受宏观产业总政策的支配，同时又对其它部门的产业政策发生直接或间接影响。加强对住宅产业的政策研究，对于规范我国住宅产业的市场行为和实现市场的供求均衡，有着十分重要的现实意义。
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