周五四[1]2007年在《物业管理中业主自治法律问题研究》文中进行了进一步梳理物业管理在我国作为一种朝阳产业，是伴随着住房制度改革和房地产业的发展而逐渐出现的，其产生具有必然性。在物业管理中，业主作为建筑物区分所有权人，在物业管理中居于主导和核心地位，故业主自身所进行的管理应是物业管理中相当重要的部分。我国于2003年5月28日颁布的《物业管理条例》虽确立了业主自治制度，但这些规定都比较粗略，具体的操作性很弱，离真正完善的业主自治制度还相差甚远，相比《条例》来说，2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》在立法上具有一定的先进性，其以维护私人的物权为原则，着重强调对业主权利的保护及业主行为的规范，是我国物业管理立法的有效补充。然而由于我国的物业管理观念形成尚不成熟，在业主自治机构对物业的管理问题上以及业主自治机构与业主、行政主管部门和物业管理企业的关系上，无论从理论还是实践出发，都还有待进一步地明确。鉴于此，本文从我国现行业主自治制度的理论基础出发，通过对我国现行各业主自治机构发展现状深入详细地分析，包括业主、业主大会、业主委员会的法律地位、职能，及相互关系等，剖析了目前我国业主自治制度中存在的问题，并对当今国内外关于业主自治的立法予以比较，为完善我国业主自治法律制度提出一些建议。本文运用了历史研究的方法、法社会学的方法以及比较分析的方法对业主自治机构予以分析和阐述。在概括业主自治的涵义和相关理论的基础上，通过对我国现行各业主自治机构立法分析，挖掘各业主自治机构的发展现状；另外，通过对其他国家有关业主自治机构的立法的比较分析，总结出我国业主自治的缺陷及应当改进之处。本文的创新之处主要表现在：首先，能够从现象深入到本质，由浅到深，逐步深入，来分析我国现行各业主自治机构的现状、目前存在的主要问题以及实践中产生的矛盾；其次，全文贯穿了新《物权法》的相关立法，最后还总结出相对于先前有关物业管理的立法，该法关于业主自治制度规定之立法改进；最后，本文总结了其他国家和地区的先进经验，并结合我国实践，提出适合于我国的物业管理行业发展的借鉴意见。全文包括引言、正文和结论叁个部分，其中正文共分为四章：第一章着重对业主自治制度基本理论的研究，包括对业主自治的概念、业主自治的产权基础和契约基础的阐述；第二章主要是对我国现行立法关于业主自治制度规定的分析，具体针对各自治机构的法律地位、职能、相互关系及其在实践中产生的问题及我国业主自治制度存在的缺陷；第叁章力图对国内外关于业主自治制度的立法进行分析，主要介绍香港、台湾及日本有关业主自治制度的相关先进立法；第四章致力于对我国现行业主自治制度的完善。分析我国《物权法》有关业主自治规定的新颖性，借鉴其他国家和地区的先进经验，引进国内外先进的有关业主自治机构的设置，对我国现行的业主自治机构予以重置，最后对我国业主自治的监督制度提出一些完善的建议。
聂瑜琳[2]2014年在《物业管理中业主自治法律制度研究》文中指出物业管理是现代社会的产物,物业管理中业主自治是现代民主法治精神的反映。由于我国相关立法和研究起步较晚,物业管理发展程度较低,业主自治意识和自治能力不强,导致现实生活中业主与物业管理企业纠纷不断。本文研究这一论题的目的在于理清该制度涉及的法律关系,探究该制度目前存在的缺陷,并提出相应建议,希冀对业主自治制度的完善有所助益。本文正文分为总分总叁大部分。第一部分为引言。内容包括选题来源和研究意义；国内外相关论题的研究现状；研究的具体内容、研究的焦点、研究中的创新点、研究过程及研究时的具体操作方法。第二部分阐述了业主自治制度的概况。业主自治是物业管理区域内的私法自治,其法律基础来源于宪法和建筑物区分所有权理论。业主为了实现自治可制定业主公约,对业主、业主自治机构及其他相关主体的权利义务进行规定,业主公约是物业区域内私法自治的最高规则。业主要想全面实现自治,就得建立、健全和完善业主自治机构。业主自治机构包括业主委员会和业主大会。全体业主成员组成业主大会,负责管理物业区域内的物业基本事项。业主大会通过选举和推荐而产生业主委员会,业主委员会负责履行业主大会的决议,以及负责选聘物管、筹备和召集业主大会等事务。第叁部分反思我国业主自治法律制度存在的问题。指出在业主内部组织中,相关法律法规没有具体界定业主自治机构的法律地位,业主大会和业主委员会制度存在运行规则不统一、业主委员会及其委员不能良好履行职权的问题。在外部关系上,地方行政主管部门不得过度干预业主自治机构管理物业,业主团体与居民委员会的交叉重合使二者产生矛盾,业主自治沦为物业管理企业附庸。第四部分有针对性地提出完善我国业主自治机构法律法规的行之有效的建议。准确界定业主自治机构的法律职责,建构业主自治机构模式,完善业主委员会职权和委员资格的规定。对外关系上,政府要把握好介入业主自治的度,完善立法,做好自治宣传培养工作,尊重业主自治。在物业管理企业方面,政府要加强监管,完善立法,建立行业准入制度,同时扶持业主团体协会的发展,业主和物业管理企业之间也要为建立互信机制,实现共赢而努力。最后一部分结语回应开头,总结文章主旨,展望未来。
王慧[3]2007年在《我国物业管理中的业主权利及其实现途径研究》文中研究指明随着现代住宅日益趋向规模化、群体化,物业管理活动以及由此带来的纠纷快速增长。本文认为要规范和调整物业管理活动,首先必须分析物业管理中的业主权利。本文力图通过解构物业管理中的业主权利,进而分析物业管理中业主权利的实现途径。全文包括导言、正文和结语叁个部分,其中正文部分共分为四章:第一章通过对物业管理中基本概念的界定,引导出物业管理的基础权利来源——建筑物区分所有权,继而剖析了物业管理中的业主权利与建筑物区分所有权的关系,并进一步探讨了物业管理中业主权利的具体内容,以此作为后续分析的依据。第二章介绍物业管理中业主权利的实现途径。在本章中,首先对物业管理的基本途径,即业主自行管理、物业委托管理和业主自治进行了简单介绍。进而分析了叁种物业管理方式的逻辑关系,强调业主自治对实现物业管理中业主权利的核心作用,并简要介绍了目前业主自治中存在的理论和实务问题。第叁章立足于对业主自治团体法律关系的研究。业主自治的基本内容就是业主自治团体的建立与运作,因此,对业主自治的研究应当从业主自治团体的法律关系开始。本章以对业主自治团体法律性质的界定为起点,结合对现行法律规定的比较,认为应当赋予业主团体以非法人团体的性质,明确业主委员会为其执行机构,并在此基础上建构业主自治法律制度。第四章研究业主自治团体实现物业管理中业主权利的实务问题。本章在概述介绍业主公约、业主大会和业主委员会的基础上,重点分析了以下问题:业主公约设立、变更与废止途径;业主大会决议方法的选择;业主委员会权限的控制途径。
胡邦圣[4]2006年在《物业管理中业主自治法律制度研究》文中研究指明物业管理是房地产市场发展到一定程度的必然产物。随着住房制度改革的深入，公众对房屋质量和综合服务的要求也越来越高，同时，围绕住房的各种纠纷也越来越多起来，物业管理成为消费者投诉的热点问题，也是社会各界都比较关注的一个问题，关系到每个人的切身利益。 本文旨在探析这一领域内的相关体制、发展和存在的问题，主要以业主自治为核心，抛砖引玉，以此为基点探讨构建我国物业管理的法律制度。 全文共分叁部分。第一部分为导言，主要概括介绍我国目前物业管理发展概况，引出全文主题，并简要介绍研究该主题的对象和意义，以及研究的思路和方法。 第二部分共分五章。第一章：“业主自治概述”，先介绍相关内容的涵义，以及业主自治的权利基础和原则意义，侧重点是第二节关于“业主自治的正当性基础”。第二章：“业主自治机构”，介绍的是业主自治机构和相关运行模式，以及在运行规程中存在的欠缺。从一个司法工作者的角度，对理论上的争论和实践中的困惑进行探讨，如第叁节中的“业主委员会法律地位研究”，结合笔者对所办案件的剖析，旨在确立对该主题的补充与构建。第叁章：“业主公约”，是在业主自治中的很重要的内容，本章围绕业主自治权力行使的规则，从性质入手，探讨业主公约的设定与生效问题，规范业主公约的一般内容，最后针对业主公约的效力进行研究，从而确定业主公约作为业主自治宪章的必然性。第四章：“业主自治法律关系和法律责任”，是从法理上厘清业主自治的内部关系和结构，有利于进一步探讨和研究对业主自治的构建与完善。第五章“我国现行业主自治制度的检讨与重构”，这是笔者在研究过程中，试图发现问题，解决问题，并在审视现行自治制度的基础上，理顺业主自治中各种法律关系，进而设计适合自治的业主自治模式，为构建适合我国国情的业主自治法律制度提出一些建议，尽一份绵薄之力。 结语概括总结了本文的核心问题，同时指出研究中未能涉足的领域，为以后研究重点奠定方向。
付滢洁[5]2017年在《物业管理中业主权利的实现途径研究》文中进行了进一步梳理经济的快速发展和城市化的加剧,使得越来越多的人口向城市汇聚,城市人口的膨胀同时带来了房地产行业的突飞猛进和日新月异。正是在这种背景下,现代化城市中的物业管理逐渐发展起来,以满足人们对于生活环境和生活品质的追求。尽管我国的物业管理法律制度已初具规模,但在理论和实践上仍然存在一定的缺陷和滞后,导致业主不能很好地参与物业管理活动,各种纠纷频发,极大地阻碍了业主权利的实现。想要帮助业主更加高效便捷的行使权利,缓解物业管理活动中的各种矛盾与冲突,就需要理清:业主实现权利的主要途径有哪些,业主实现权利的途径中存在哪些阻碍,以及怎样完善。本文在对比分析现行法律法规的基础上,着重于探究业主权利实现的叁个主要途径:包括业主个人对物业的管理,业主委托物业服务企业对物业的管理,以及业主团体通过业主自治机构对物业的管理,力图对我国现有的业主权利实现途径的体系缺陷、制度缺陷进行思考,从业主、政府和物业服务企业在物业管理中的作用和相互关系出发,来分析业主权利实现途径中存在的各种问题,并结合国外先进经验和本国国情,提出完善建议。本文由四章组成,第一章对物业管理和业主权利进行概述,并简要阐述了业主权利和建筑物区分所有权的关系,以便于我们更清晰地了解物业管理中业主权利的具体内容。第二章在理论和实践的基础上阐述了业主权利的叁种行使途径,即业主自行管理、物业委托管理和业主自治,并对相关内容进行深入探讨,借以引出改善业主权利实现途径的迫切性,此部分是本论文中问题的发现阶段。第叁章结合前文论述了业主权利实现途径中存在的主要问题以及原因,包括现行法律规定的冲突和不完善、业主自治中的业主以及业主自治机构存在的问题、政府和物业服务企业的角色定位错误等等。第四章在系统分析现存问题的基础上,找到问题的解决方法,并提出相应的完善建议。本文以求为完善我国业主权利实现途径的相关制度贡献出一份力量,帮助业主更好的实现权利,尽可能的减少业主在物业管理活动中的各种摩擦,服务广大业主群体。
邵建平[6]2008年在《城市住宅小区业主自治法律问题研究》文中提出随着我国城市中多层建筑和新型住宅小区大量出现,小区建设变得越来越重要。业主既是物业的所有权人,也是业主自治活动的主体。因此建立、发展完善的业主自治法律制度,对我国物业管理和和谐社会的建设起着重要作用,《物权法》和《物业管理条例》已经确立了业主自治的基本法律框架,但实践中仍不尽完善。关于我国业主自治的机构,我国现行设计的缺陷在于缺乏代表全体业主利益的统一组织,因为目前业主大会和业主委员会都不具有代表全体业主的资格。借鉴其他国家和地区的先进经验,我国应当设立业主(自治)团体;在业主团体的模式选择上,具有法人资格的模式更适合我国的需要;在业主自治团体设立以后,业主大会和业主委员会成为业主团体的内设机构。业主大会是业主团体的决策机关和议事机关,因此业主团体所有重大事项的决策权都归业主大会所有。管理规约是业主自治的“宪法”,是业主自治的最基本手段,也是物业管理法规政策的补充和物业管理顺利进行的重要保证,将其性质定位为自治规则最为合适。总而言之,在我国业主自治过程中,业主自治意识淡薄,业主自治的法律规定过于原则,不具有可操作性,缺乏业主团体的有关规定,业主自治机构的法律地位不明确,运转欠规范,管理规约权威性和可操作性不强,政府在业主自治过程中扮演的角色错位。因此,在以后的立法和实践中,应当加强对业主自治意识的培养,制定专门建筑物区分所有权法,增强法律的可操作性,确立业主团体制度,赋予业主团体法人资格,明确业主自治机构的法律地位,理顺机构之间的关系,进一步完善管理规约的立法,突出管理规约的作用,政府应当扮演好在业主自治中的角色。
马丽[7]2007年在《业主自治研究》文中研究指明业主是物业的所有权人，在物业管理中居于核心地位。物业管理首先是业主自治管理。因此，建立、发展完善、完整的业主自治法律制度，即是私法自治的体现，又是维护业主共同利益的需要，对物业管理制度和物业管理行业的发展也至为重要。本文选择了“业主自治研究”这一课题，首先界定了业主自治的概念、性质及法理基础、法律依据，指出业主自治产生的基础是建筑物区分所有权，且其本质是共同管理权的观点。其次用比较法考察了先进国家或地区业主自治的经验和我国现有业主自治的不足，为构建适合我国国情的业主自治法律制度提出一些建议。再次，在《物权法》基础上，论文研究了业主权利、义务，业主公约，指出业主公约是维系业主自治的纽带。最后本文探讨了业主自治机构，指出我国应建立非法人团体的业主自治机构，从业主大会和业主委员会的组织与运行等角度对我国业主自治组织的运行机制进行了细致的分析。
孙政[8]2017年在《物业管理中业主自治法律制度研究》文中进行了进一步梳理社区的物业管理是新社会发展的必经产物,在物业管理中起决定性作用的主要是业主自治管理,由于我国业主自治制度发展滞后且缓慢,现如今社会普遍的自治水平和能力也较低,业主的自治意识也相对薄弱,并且相关法律制度建设还不完善。导致司法实务中,业主团体在实行自治的过程中困难重重,与物业公司的矛盾不断被激发。本文针对这些问题,探究我国物理管理中的业主自治法律制度,并针对其中的问题提出解决完善建议。本文主要分为四个部分。第一部分为业主自治基础理论概述,界定了业主的概念,分析了业主自治的含义,并从经济学和法理学两个角度分析了业主自治制度的法理基础。第二部分对业主自治过程中的两项重要内容进行分析,一是业主自治公约,业主自治公约是业主自治过程中最重要的依据,有必要对其概念、性质、制定以及内容进行了解;二是业主自治机构,我国的业主自治机构主要是业主大会与业主委员会,比较探究了两者的职权与运行机制。第叁部分为我国业主自治法律制度中存在的主要问题。主要剖析了五个方面的缺陷,一是业主自治机构制度模式的缺陷,二是业主自治运行规则不完善,叁是政府监督指导业主自治不到位,四是居民委员会与业主团体职能交叉,五是业主自治沦为物业服务的陪衬。第四部分提出对我国业主自治法律制度进行改善的对策与措施。针对第叁部分提出的我国业主自治法律制度现有的缺陷一一提出完善建议,第一是完善业主自治机构制度模式,包括增设业主团体的概念;第二是细化业主自治运行机制;第叁是处理好政府与业主自治的关系;第四是有效划分居民委员会与业主自治机构的责任职能;最后是良好把握物业单位与业主团体二者的关系。
邵爱国[9]2008年在《住宅小区业主自治组织研究》文中研究说明随着城市化进程的发展和住房制度改革的深入,在我国,各种住宅小区大量出现。与此相适应,物业管理行业逐渐兴起并迅速发展。物业管理首先应是通过业主自治组织进行的业主自治管理。完整、准确地认识业主自治组织,对于理顺物业管理活动中各方面的法律关系,建立、发展完善的业主自治制度,确立业主的核心地位,起着正本清源的基础性作用,也必将有利于促进物业管理行业的健康发展。本文正文部分共分四章。第一章为住宅小区业主自治组织法律地位的分析。首先介绍了几个相关的基础性概念;其次对业主自治组织的性质与组织形式进行了介绍;最后着重分析了业主自治组织的法律地位。第二章致力于对住宅小区业主自治组织的运作机制进行分析。首先从理论上介绍了住宅小区中的物业管理法律关系。其次,通过社会调查结果,着重剖析了业主自治组织的运作实践。第叁章分析了住宅小区业主自治组织及其运作存在的法律问题。首先,根据我国现行法的规定,指出了住宅小区中业主自治组织存在的突出问题:第一,是否设立业主团体这一组织不是一个问题:第二,对业主自治组织的矛盾规定;第叁,对业主自治组织的法律地位没有作出明确规定,导致物业管理中法律关系的混乱,指出应赋予业主大会非法人团体地位。其次,剖析了业主自治组织运作过程中的突出问题为:第一,业主参与度与业主大会问题;第二,业主委员会的运作问题;第叁,关于物业费问题;第四,业主自治组织与相关主体的关系问题。这些问题的存在不利于业主自治组织的有效运作。第四章是关于完善住宅小区业主自治组织机关制度的对策建议。着重从立法和司法方面提出了自己的几点建议。
蔡舒[10]2010年在《业主自治法律制度研究》文中提出随着城市住房体制改革和物业管理行业的发展,越来越多的人拥有自己所有的房屋,随之而来的是业主自治意识的觉醒和加强。建筑物区分所有的客观现状,要求区分所有建筑物内的所有业主形成业主团体,达到对建筑物内共用部分和共同事务的有效管理,维护全体业主的共同利益和业主之间的和谐关系。业主自治便应运而生,并成为现代物业管理的基本趋势。但是,由于种种原因,纠纷一直不断。笔者以业主自治为核心,进而以此为基础构建我国的物业管理法律制度,全文主要有四个部分组成:第一章“业主自治的基础”。首先对业主与业主自治的含义进行剖析,指出在本文中业主自治是狭义上的业主自治,即指住宅小区范围内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依照法律法规规定,通过民主程序建立自治组织,确立自治规范,自主决定本小区内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。然后分析了我国业主自治的立法发展与业主自治的法律基础,即为建筑物区分所有权。最后,指出业主自治应当遵循的叁个原则,即依法自治原则、民主管理原则和接受督导原则。第二章“业主自治的现状”。在本章中,笔者首先指出业主自治过程中存在的问题,主要包括:开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷、业主之间以及业主与业主代表机构之间的纠纷、业主与其服务机构之间的纠纷和业主及其代表机构与行政机关之间发生的纠纷,并且对这些问题进行原因分析,这些原因主要包括立法上的缺失、业主自治能力的欠缺和业主自治中政府、物业公司角色错位等。第叁章“业主自治的运作构架”。这是本文的核心。笔者详细地阐述了业主自治的主体、业主公约、业主自治的意思机关、执行机关这四个问题。第一节“业主自治的主体”,笔者分析了各国对业主团体的规定,指出了我国立法欠缺业主团体这一概念,并对我国业主团体的立法选择提出了建议;第二节“业主公约”,笔者认为业主公约是业主自治的“宪章”,对业主公约的性质进行了分析,还对我国业主公约的现状进行了考察;第叁节“业主自治团体的运作”,笔者指出我国业主大会运行规则的缺陷,并对业主大会决议的效力进行了探讨。对业主委员的资格和业主委员的法律责任进行了分析,指出业主委员会作为执行机构的重要作用。第四章“业主自治的制度完善”。通过对业主自治制度的权力构架,笔者在本章中指出应当通过扩大业主自治纠纷的法律救济途径、重构业主自治权的内容、制定业主自治规范,通过《业主公约》、《业主大会议事规则》规范业主的自治行为,填补法律、法规漏洞以及规范房地产行政主管部门的介入、加强法制宣传、培植社群精神等途径完善业主自治制度,真正发挥业主自治精神,实现物业小区的和谐、健康、有序的发展。
参考文献：
[1]. 物业管理中业主自治法律问题研究[D]. 周五四. 华南师范大学. 2007
[2]. 物业管理中业主自治法律制度研究[D]. 聂瑜琳. 中国科学技术大学. 2014
[3]. 我国物业管理中的业主权利及其实现途径研究[D]. 王慧. 厦门大学. 2007
[4]. 物业管理中业主自治法律制度研究[D]. 胡邦圣. 兰州大学. 2006
[5]. 物业管理中业主权利的实现途径研究[D]. 付滢洁. 湖北大学. 2017
[6]. 城市住宅小区业主自治法律问题研究[D]. 邵建平. 湖南师范大学. 2008
[7]. 业主自治研究[D]. 马丽. 内蒙古大学. 2007
[8]. 物业管理中业主自治法律制度研究[D]. 孙政. 大连海事大学. 2017
[9]. 住宅小区业主自治组织研究[D]. 邵爱国. 兰州大学. 2008
[10]. 业主自治法律制度研究[D]. 蔡舒. 扬州大学. 2010
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