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摘要：随着我国房地产行业宏观政策调控力度的不断加大，人们对于房地产购买的意愿愈发理性，房地产行业的市场竞争变得越来越激烈，倒逼房地产企业必须充分考虑自身的成本控制，在努力推动房地产“去库存”的同时，探索推进“降成本”工作。本文拟对供给侧改革背景下房地产企业的经营发展进行分析，探索其降低内部成本的方法和策略，以期为推动我国房地产行业深入健康发展提供有价值的参考。
关键词：供给侧改革；房地产行业；降低内部成本
近些年来，在经济快速发展和人们购房需求的刺激下，我国房地产行业发展十分迅猛，许多企业都将资金投入到房地产开发与建设当中，使得房地产业变得十分火热，市场竞争也愈发激烈。然而，供给侧改革背景下随着国家政策的不断调整，以及人们在购房方面日趋理性，房地产业的热潮逐渐消退，房价得到了一定程度的抑制甚至回落。房地产企业必须要充分面对当前的房地产业形势，以内部成本的降低来弥补房地产利润的下降，从而保证企业正常的运营秩序，提升企业的核心竞争力。
一、加强企业运营成本的直接控制
房地产行业具有投资周期长、资金数额大、回笼风险高等特点，在资金运营方面长期以来处于粗犷的运行模式，房地产开发商更多地将目光聚集在如何获取利润上，而对于企业的成本控制缺乏关注。随着房地产行业的日趋成熟，企业必须要综合考虑企业的整体运营状况，在努力提高项目承接和房源销售的同时，加强对运营成本的总体控制，降低开发成本，从而提升企业经营的总体效益。
（一）加强对企业的全周期成本预算
房地产企业的成本，包括项目决策、设计、施工、后期维护等费用，贯穿了项目开发建设的全过程，涉及到方方面面的资金管理。因此，企业对于成本的管控和预算，不能停留于某个阶段进行分别测算，而需要站在全局的角度，对房地产开发建设全过程进行全方位的测算，将企业资源进行最大化的利用，从整体上控制企业的成本支出，从而提高经济效益。通常情况下，项目建设前期的全周期成本预算，对于内部成本的控制有着十分明显的作用，其中工程设计阶段会影响到工程造价三分之二左右的费用，而施工图纸的设计也可以帮助企业节约三分之一左右的成本。因而在项目设计环节，企业需要征求项目设计、材料采购、建设施工、财力管理等各个部门的意见，听取他们对于项目建设过程中成本控制的建议，并结合各方意见进行了统筹规划，测算出工程项目成本的上限与下限，寻找出施工过程中降低内部成本的相应措施，使项目推进全过程的成本得以科学合理的控制。
（二）增加对项目设计的资金投入
房地产企业的成本控制，不是简单地对每一个环节的成本进行削减，而是进行科学合理的资源分配，将有限的资金投入到更重要的地方，从而实现房地产项目整体成本的降低。据统计，房地产开发项目的设计阶段，费用支出仅占项目总投资不到百分之一的比例，但却直接影响到项目建设的全过程，是项目推进和资金运转的关键所在。因此，房地产企业对于内部成本的降低，应当本着“磨刀不误砍柴工”的精神，项目设计环节增加必要的资金投入，对设计单位提出更加严格的要求，从而将项目建设的整体成本进行有效的控制。企业管理层尤其需要重视对施工图纸的审核与考量，及时发现图纸在经济性、可行性、合理性等方面的问题与不足，并及时要求设计单位加以整改，避免因设计问题造成施工阶段的质量、安全问题及其导致返工所产生的额外成本，从而达到成本降低的目的。
（三）强化对工程建设过程中的动态成本控制
房地产项目在建设过程中，随时可能会遇到各种各样的情况变化，例如国家房地产政策的宏观调控、建设施工材料的市场价格波动、人力资源市场的变化等，给企业的成本控制带来了较大的难度。而房地产项目建设的资金投入占到了房地产企业资金的绝大部分，如果不能很好地进行了企业内部成本控制，很可能会造成大量的资金浪费或者流失，使企业遭受巨额损失。因此，对工程建设过程中的动态成本控制，是企业生产和经营的难点，同时也是房地产业降低内部成本的重点。对于企业管理层来说，只有努力做到以下几项工作，才能够有效地降低总部成本：第一，通过前期的合同和制定的规章，对工程建设过程中的成本支出进行指标控制，使施工过程中的整体成本始终保持在事先约定的范围内，避免承建单位单方面增加成本支出；第二，加强施工过程中的项目跟进与监管工作，安排专人对工程进展情况进行实时了解，把握施工的进度和资金的使用，了解施工现场的材料消耗、人工支出等情况，并及时留存施工的相关信息与图片，以便项目结算期间进行成本审核；第三，加强对房地产业相关知识的学习和培训，提升企业管理层对于房地产行业的了解和熟悉，以专业化的思路来更好地指导项目推进，从而对建设的隐形成本进行有效把控。
二、加强企业运营成本的间接控制
随着现代科学技术的创新发展和信息化的不断深入，现代企业运营成本不再局限于资金的运用和人力、物资的投入。新技术的合理引进与应用，虽然在短期内会增加企业的额外运营支出，但是从长期来看，可以有效节约企业的内部成本，提高房地产开发与建设的质量和效率，从根本上达到降低内部成本的意图。因此，房地产企业必须要深刻认识到供给侧改革背景下新技术的开发与运用，使企业尽快由劳动密集型向科技创新型转变，从而在现代房地产领域占据一席之地，实现企业的可持续发展。
（一）探索研究装配式建筑
所谓装配式建筑，指的是在工厂内部先行预制好建筑的相关部件，然后运输到施工现场进行了装配的建筑方式。这种装配式建筑，实际上是将施工现场中的大量工作交由工厂实施，减少在施工现场的建设周期，同时还可以实现大规模的穿插施工，特别是在多个建设项目同步施工方面可以有效地节约人工和管理成本，实现企业内部成本的降低。根据北京某房地产企业2013至2017年的成本核算情况，对装配式建筑方式较现浇方式的节省率进行测算，可以发现在建设主要材料方面，装配式建筑可以实现较大比例的资源及能源节约，从而有效降低企业成本。
表1 装配式建筑与现浇建筑资源和消耗对比表
此外，装配式建筑可以降低施工现场将近三成的人力成本需求，将建筑工人转化成为工厂车间生产工人，有效提高工人的工作质量和效率，并且降低了施工过程中的安全风险，实现了内部潜在风险成本的降低。
（二）推广使用BIM管理模式
BIM是房地产数据化的一个指数，是现代信息技术和大数据发展的产物，通过对房地产项目运营、决策、实施等进行信息共享，实现对房地产项目的管理前置。在现代社会中，人们在注重产品低成本的同时，越来越关注产品的高品质，更加倾向于舒适生活、绿色生活。而BIM的出现，对于房地产业来说是一次重要的变革，也是供给侧改革背景下的必然趋势，在碳排放控制、决策成本降低和精细化建设等方面，发挥了巨大的作用，是未来房地产业的核心竞争力。房地产企业要想实现内部成本降低，保证自身在市场竞争中的优势地位，必须要紧紧跟上时代潮流，及时引进并推广BIM管理技术，在项目设计环节进行5D建模，在有效降低设计成本的同时，更好地为客户提供直观的项目演示，缩短房地产项目的销售周期，间接实现企业内部成本的总体控制。
三、结束语
2018年，我国供给侧改革已经进入了关键期，国家和地方财政对于房地产行业的政策已经由大力扶持转向为合理调控。房地产企业必须清醒地认识现状，在供给侧结构性改革过程中不断更新和改进管理手段，强化对于房地产开发建设的全周期成本控制，推广使用现代新兴技术，实现对内部成本的直接和间接控制，实现企业内部成本的有效降低，从而提升企业的市场竞争力。
参考文献
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[2]郭征.浅谈供给侧改革背景下建筑施工企业的成本控制[J].中国房地产业,2017(9).
[3]高瑞.供给侧结构性改革背景下做好金融工作的思考[J].中共郑州市委党校学报,2016(6):30-33.
论文作者:程嵩
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2019/1/3
标签：成本论文; 企业论文; 房地产企业论文; 项目论文; 房地产业论文; 过程中论文; 成本控制论文; 《基层建设》2018年第33期论文;