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摘要：在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
关键词：房地产开发；项目设计管理；重要意义
1房地产开发项目设计管理的意义
当前，我国的房地产开发项目设计普遍不高，许多企业的经济利润达不到国际上的一半水平，而且一些企业旗下的房地产开发项目中存在着很大的隐患。如楼房质量低劣、交房一再延期以及空置率高等问题。这些都是和项目设计管理的好坏有关。要想解决这些问题，就要在在房地产开发项目设计管理上下功夫，加强项目设计的实践以及应用。要把项目设计管理作为新生的管理模式来进行高度的关注。
房地产开发设计管理前期策划及市场调研如果不够详细，或是调查的结果不够及时，这些都将制约着项目设计管理方面的工作。许多企业还抱有市场变化快，不应将开发项目的目标定的太死等观念。尤其是在前期不注重项目策划的可行性研究，以此导致了市场定位不准确的问题，白白浪费了投标的时机。这些都是不注重项目设计管理所导致的。所以要在招标前一定要做好详细的企划方案，决不能盲目的进项目的招标，否则将导致项目的失败。在项目的决策上，如果项目设计管理不够到位，将会导致管理层在决策上犹豫不定，或是匆忙的进行决策，这样的决策将导致项目的不科学、不系统、不全面以及实施的不可行。要认真的进行项目的决策，否则，在决策中所导致的问题将对整个项目设计管理以及工程的施工带来很大的麻烦。
2当前我国房地产项目设计管理存在的问题
目前，重技术、轻经济，设计保守浪费，只求安全保险，不问造价高低，是我国建筑工程设计单位和设计人员存在的普遍问题。建筑工程设计人员只秉承“安全，美观”的原则，而对建筑工程的经济成本根本不予考虑已成为我国建筑工程设计市场的普遍现象。设计人员对建筑工程经济效果的忽视，直接导致了在设计过程中“错、漏、碰、缺”，“肥梁、胖柱、深基础、超筋”等过于保守的设计，势必将给建设单位或开发商带来成本的增加，资金的浪费。
近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：
2.1对设计阶段的管理重视不够。在施工阶段，开发商一般会聘请监理公司进行工程管理，但在设计阶段大部分的项目都是开发商自行管理的，而事实上很多开发商在进行该阶段工作时人员往往并未完全到岗，或前期方案设计参与人员有后续施工图设计是参与人员变动较大，思路或定位均难以延续，从而影响设计效果难以满足管理要求。
2.2对设计费用的计算及支付方式都不甚合理。设计费用的给付方式缺乏激励，设计费用的计算过于简单，与设计单位的工作效果缺乏对应关系，导致设计单位后期服务往往跟不上。而且图纸上的漏洞给甲方带来损失后，设计费的惩罚往往流于表面，难易落到实处。
2.3设计成果评价标准不统一。对设计阶段的管理缺乏事前控制的思想，设计任务书等文件不规范、甲方的想法和要求没有准确传达给设计人员，或者设计人员并未能完全领会甲方意图，设计质量的评价没有统一标准，致使一些设计成果难以评价。
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2.4对于设计进度的制定与控制缺乏重视。进度计划制定的不甚合理，当设计周期过紧时，缺乏有效的管理措施应对。尤其当开发商对项目有新的要求时，设计单位由于设计任务已经接近饱和，不能及时的按照业主的要求补充或修改出图，从而影响设计出图进度，进而对施工进度造成影响，严重的甚至会影响项目总进度。
3加强房地产开发项目设计管理的措施
3.1做好设计个环节的协调管理。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
3.2设计管理者应当按照开发项目的总体进度要求来确定设计的阶段进度控制目标和质量控制目标制定进度控制目标要设定主要的参考依据，可以依据开发项目对设计期间的要求、项目的难度和复杂性完善设计质量管理以及其控制的程序，建立质量管理责任制。
3.3设计变更能够使产品在功能上更加符合要求带来好的结果，也可以产生不好的影响，但每一次变更都会影响设计进度。严格控制设计变更次数，尽量将变更的风险解决在前面的设计管理工作中，正确处理设计变更才能使设计质量得到控制。
3.4施工图设计阶段管理。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，此阶段的项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
在此阶段，房地产开发项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。
4结语
总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。
参考文献：
[1]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场，2009.48.
[2]吴狄川.房地产开发项目设计管理[J].中国高新技术企业，2008.10.
论文作者:李志凯
论文发表刊物:《基层建设》2015年16期
论文发表时间:2015/10/12
标签：项目论文; 图纸论文; 设计管理论文; 进度论文; 阶段论文; 开发项目论文; 作业论文; 《基层建设》2015年16期论文;