房地产企业会计成本核算与管控分析
沈自立
(绿地控股集团 武汉汉南置业有限公司，湖北 武汉 430090)
[摘 要] 随着房地产行业竞争日渐激烈，在环境因素影响下各企业需要控制成本，通过成本核算保证经济效益。文章以房地产开发企业的会计成本核算作为研究对象，分析房地产开发成本的构成以及会计核算中遇到的问题，结合实际情况阐述房地产开发企业进行会计成本核算与管控的有效对策。
[关键词] 房地产企业；会计成本核算；管理与控制
1 引 言
对于企业来说，成本管理水平将直接影响企业利润效果，房地产企业经营规模较大，建设周期比较长，这一背景下企业内存在大量资金，各企业之间的竞争也进入白热化阶段。随着国家对房地产行业的政策调整，企业生存环境面临挑战，促使各房地产企业更加重视成本管理，只有这样企业才能够保持竞争力，为未来的可持续发展奠定基础。
2 房地产企业会计成本的构成分析
分析房地产企业的会计成本构成，主要如下：①土地成本、前期工程与建筑安装工程费。该成本指的是房地产企业在开发建设中产生的成本投入及费用，是项目成本主体内容，通常在项目整个开发成本中占据比例超过3/4。这一会计成本中，土地成本主要为取得土地开发使用权发生的各项费用，包含土地出让金、土地拆迁与居民安置费用等；前期工程费用指的是工程消耗的测绘费用或者规划设计费用；建筑安装工程费指的是建筑开发中产生的人工、设施以及材料费用。②管理、筹资成本费用。房地产企业中的管理费用指的是企业在工程开发阶段的费用，包含监理费、预结算编审费、工程质量监督费、人工费用以及维修费用等。筹资成本费用即企业在与银行贷款中产生的费用，筹资成本费用也被称为贷款利息费用。③其他费用。这部分费用会在项目总成本中占据1/5以下的比例，包括基础设施建设和配套设施建设等。例如变电站、煤气管道、停车场建设等。房地产企业对这三种会计成本进行精细化核算与管控，能够为企业降低项目开发成本，提高企业经济效益。[1]
3 房地产企业会计成本核算与管控中遇到的问题
3.1 成本费用归集与分配上不合理
根据以上对房地产企业会计成本构成分析，了解成本构成中主要包含了土地征用、土地拆迁补偿、前期费、建筑安装工程费、基础设施建设以及配套设施建设成本等。房地产企业的财务人员大多数并不了解工程管理，对于工程前期阶段的项目开发、施工成本以及基础设施建设成本无法明确区分，甚至经常混淆。此外，建设施工成本属于直接成本，不需要分配处理，但其他几项成本是间接成本，还需要归集与分配。但是在房地产企业会计核算体系中缺乏相应的成本分配依据，也没有明确的分配标准，导致会计人员无法遵循科学的分配原则进行工作，会计成本核算难免失去真实性。[2]
3.2 规划设计问题方面导致成本增加
一直以来，房地产企业内部缺乏专业规划设计人才，很多企业都将这项工作交给规划设计院负责。但是规划设计院的设计成果依然存在不合理的地方，房地产企业无法对其进行审核，往往是施工中才发现这些失误之处。一旦出现这种问题，企业不得不面临着变更签证现象，导致施工进度被影响，无形中增加了原材料与设备租赁的费用。
3.3 成本对象比较模糊
与其他行业相比，房地产企业存在特殊性，会计成本核算对象比较复杂，在确定核算对象时需要根据项目开发地点与周期决定，通过该对象核算成本。当前房地产企业会计成本核算缺乏一定的核算规则，很多企业在这一阶段工作混乱，有的项目是分批开发，但成本核算准则中没有对分批项目进行详细划分，导致会计人员的核算工作过于随意。如果项目开发周期比较长，建议房地产企业根据开发周期时间分批决定会计核算对象，但是企业将各个阶段的核算对象归纳后，核算内容复杂，成本分配不够合理，工作量较大，核算工作过于繁琐。
3.4 建筑安装成本虚增问题
对于类似机组主轴密封、迷宫环冷却供水冷却作用后直接流入流道的用户，无法通过自循环供水系统实现冷却功能，故该类用户建议采用稳定的施工支洞渗漏水或其他市政供水作为汛期的备用冷却水源。对于消防供水建议设置消防水池作为汛期消防供水的备用水源。
房地产企业的成本费用分摊方面，建议企业寻找科学合理的分配方法，了解不同项目之间的必然联系。建筑安装成本直接归集，其他成本归集分配即可。如果是单一的项目，成本分配费用较少，会计核算可以直接将其纳入成本项目。如果项目比较复杂，建议房地产企业严格遵循实质重于形式的原则，将成本融入六大成本项目中，如果遇到成本费用不能分割的情况，建议企业根据月末成本费用进行归集分配，以此保证企业财务部门的报表具有真实性。[3]
4 房地产企业会计成本核算与管控分析
4.1 合理确定成本费用归集与分配方法
房地产企业应按照国家相关法律规定进行项目开发与建设，并结合自身实际情况制定企业内部规章制度，实现企业会计成本核算。这样做有利于使企业成本核算工作有制度可循，从而保证信息真实性，提高成本核算效率。当前房地产企业领导者难以重视六大成本项目的会计核算，无法明确不同项目之间的关系。因此，从项目上来看，成本项目不应过多，建议将发生的成本项目记录在六大成本项目中，建筑安装成本按照合同主体进行核算，使项目施工进度与付款更加明确，方便工程后期决算。
从房地产企业经营成果表述阶段入手，合理划分会计成本核算对象，明确会计成本与核算对象十分重要。对此，以下几点建议可供参考：①确立成本归集对象。在会计成本核算阶段，做好项目周期进程规定，以工程内容为依据，明确会计成本核算对象。②以房地产企业开发的项目作为依据，将项目划分为多个子项目，在子项目中进行成本的会计与会计核算工作。这一阶段中，要求房地产企业不能将核算对象划分得过于详细或简单，不能存在跨级成本核算问题，避免工作量过大。对此，房地产企业可以将项目按照施工周期与工程量进行划分，分成两大类与多个小类。如果项目施工周期比较长，且工程较大，建议按照经济责任制的原则，根据项目所在区域确认成本核算对象，然后按照不同功能划分项目，对各个小项目单独核算。如果工程施工周期比较短，且工程量比较小，房地产企业可以直接在小范围内开展成本核算工作，直接将其纳入六大成本项目核算管理中，确保成本平均化，实现房地产企业会计信息的真实可靠。
为了使项目会计成本核算更加科学合理，房地产企业应聘用专业人员进行设计工作，并在企业内部设立设计部门。要求设计部门内所有工作人员都有专业设计资质，能够做好图纸的审核工作，可以进行项目整体的规划设计，在工作中能够及时发现容积率与建筑主体结构方面的问题。遇到问题时，工作人员应及时与当地设计院工作人员取得联系，通过与设计院的工作人员沟通，将项目设计方案进一步完善。施工之前，设计人员及时将有问题的部位改正，并从造价控制角度入手，避免存在不必要的浪费，防止后期施工中出现变更签证问题。
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4.2 成立专门的设计部门，强化沟通工作
企业开发项目时也会建造配套设施，以此补偿给居民，这部分设施不会对外转让产权。针对这些建造的配套设施，房地产开发企业可以有两种处理方式：一是房地产企业自留产权，可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，不能取得这部分资产的经营收益。以上不同的处理方式，其会计核算方法也不尽相同。
除此之外，房地产企业还应该使用计算机系统完成企业会计成本核算工作，提高成本核算数据的精确度。成本管理系统应基于全价值链目标成本管理的主线，以“目标成本、合约规划、合同管理、动态成本、成本后评估”五个重点，通过“科目成本、测算模型、合约规则、动态成本模型、成本信息库”五个工具，形成管理闭环，解决“算得清、控得住、省得了”的问题，保障企业成本有效管控。利用计算机管理系统支持对房地产业进行目标成本测算、设计变更管理以及工程结算管理。成本测算中，财务人员可以凭借系统提供的成本控制科目库与测算表，基于成本数据库、项目规划指标与技术指标，进行土地、方案成本的测算，并调整施工图纸，对施工不同阶段的成本测算加以比较分析。[4]
虽然当前房地产企业内部控制工作比较完善，但仍有部分企业在会计成本核算中存在着虚增安装成本的问题。例如有的企业在配套设施中进行会计成本核算，将没有完成的项目成本分配在已经完成的项目成本中，导致成本虚增而利润下降，这样做无法真实反映出房地产企业项目真实利润，成本核算也不够科学，不利于监控。很多房地产企业需要按照施工进度支付工程款，但是施工企业发票无法按照工程款开具，这样会导致某一阶段企业资产负债表无法反映真实成本。此外，企业为了进行项目推广销售，会在各媒介中投入广告费用，但是实际预期效果无法衡量。企业只从销售角度思考，没有进行成本管理核算，无形中增加了销售费用。
4.3 明确成本核算对象
经济危机这个词，还是上中学时从马克思那儿学来的，说经济如何萧条，资本家如何将大量的积压霉变的食品倒进大海里喂鱼，人民又是何等地食不果腹。书上得来终觉浅，现在竟成事实了，不知道美国人民会不会闹饥荒，资本家会不会将积压产品往大海里倒？如果经济危机传到中国来，会不会饿得我前胸贴后背？
4.4 强化成本费用管理
第一，做好事前预算、事中核算与事后监督工作，及时反映当前项目开发环节中的细节内容。项目初期阶段安排工作人员实地考察，做好市场调研与方案规划工作，对施工项目进行合理预算，从而得出最佳性价比。项目中期阶段，企业应核算好各个环节成本，反映出当前房地产企业的真实资产负债情况，落实各环节责任负责人，不能随意变更成本，合理配置资源，做到资源的高效利用。与此同时，财务人员还要额外关注成本核算与预算之前的差距，一旦差距过大应立即调整。项目后期阶段，要求工作人员及时做好各项审核工作，确保资料中的数据与实际工程量相对应。
在强化成本费用管理中，房地产企业应做到以下几点。
系统标准模块在上位机实现,将采集到的比值信息与标准气体浓度进行标教处理,得到甲烷气体浓度工作曲线,并反馈至FPGA内完成气体浓度计算,然后通过专用显示模块或计算机显示处理结果。
第二，建议将房地产企业销售费用与销售收入紧密相连。在房地产企业内部建立起广告和销售效果考核制度，以此对策划部门进行考核，要求该部门工作人员不可以盲目投放广告。如果投放广告后没有达到预期效果，建议及时分析问题原因，改变宣传策略，做好销售费用成本的控制。
第三，加强房地产企业内各部门的有效监督。通过企业的互相监督，使企业成本受到全体员工监督与控制，任何一个环节都要有人监督，各部门相互制约，确保房地产企业的利益不受侵害。
5 结 论
总而言之，从房地产企业的会计成本核算方面进行分析，文章从会计成本构成为基础，探究企业进行会计成本核算中存在的问题。针对不同的问题，结合企业实际发展情况与项目开发规模，应用先进的成本管理系统，凭借信息技术优势，明确成本核算对象、建立专门的设计部门强化设计工作，做好成本造价控制，确保房地产企业会计成本核算的真实性。
[7]Mesthrie,R.Code-mixing.In Mesthrie,R.(ed).Concise Encyclopedia of Sociolinguistics.Oxford:Elsevier,2001:442-443.
参考文献：
[1]魏岚.房地产企业会计成本核算与管控[J].中国市场,2019(13):144，146.
[2]吕秋艳.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].纳税,2018,12(30):74，76.
[3]薛枫.试析房地产企业会计成本核算与管控[J].经贸实践,2018(6):283，285.
[4]张承和.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代经济信息,2016(11):238，241.
[中图分类号] F299.23
[作者简介] 沈自立(1984—)，女，汉族，湖北人，大学本科，中级，研究方向：会计核算、全面预算。
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