11—19世纪中国地权市场分析，本文主要内容关键词为：地权论文,市场分析论文,中国论文,世纪论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
宋代以来，尤其是明清时期，地权市场不断扩大和深化，一些引人注目的趋势开始出现或加强。个体农户和地主家庭作为市场主体的行为特征，造成了地权转移的细密化；地权交易形式复杂多样，或转让部分土地权益，或追加其派生性价值；地权发生多层次的分化裂变，并各自以独立形态进入市场；由于商业资本的发展，开始出现了地权转化为商业资本的现象。凡此表明地权市场作为家庭和社会财富的调节与平衡的负载作用日趋强化。
与一般商品买卖不同，田地房宅等不动产在买卖过程中，即不发生空间上的位移，也不随时间变动而流转，它所发生的，只是地权的转移。在田地这种特殊商品中，田地本身外在形态是有形的、具体的，而地权形态则是无形的、抽象的。在田地市场上，作为商品发生转移的，不是其具体的外在形态，而是其无形的抽象形态。从这个角度上说，田地市场，本质上就是地权市场。
维护地权的凝固，是中国土地制度自井田制、占田制到均田制一以贯之的宗旨。而宋代则实行“田制不立”、“不抑兼并”的土地政策，中国地权市场由此进入新的历史发展阶段。私有土地的买卖日益广泛和频繁，国有土地也渐次卷入交易，宋代的官田、学田，明代的官庄、屯田，清代的旗地，都突破了买卖禁令，或典或卖，以各种名目进入地权市场。宋代开始出现的族田，明清时期也卷入买卖中。11—19世纪不断扩大和深化的地权市场，不仅承续着历代以来土地交易的诸多特征，而且出现了引人注目的种种新现象与趋势。本文立足于此，在学术界已有成果的基础上试作一综合探讨，以进一步考察中国地权市场的演进、变迁与历史特征。
一、地权转移的高频率与零细化
地权转让的主体，就社会经济单元而言，不外乎个体小农家庭和包括商人在内的地主大户，他们的经济特征与田地买卖行为，决定了地权交易的主旋律。
宋代以来，个体小农家庭经营渐趋成熟，小农对小块土地的独立经营与占有能力增强。两宋主户在总户数中的比例呈上升趋势，在主户中占绝大多数的小农家庭数量增加，无地而佃耕的客户中，也有少数能够通过购买土地上升为主户。明清时期小农对自有土地仍多能世代相守。如乾隆年间，安徽霍山县，“中人以下咸自食其力，薄田数十亩，往往子孙世守之，佃田耕种者仅二三。”陕西三原县的农家，对不足十亩的田地，“世世守之，可资俯仰”〔1〕。
应该强调的是，小农对小块土地的占有，正是在地权不断典当、买卖之中实现的。宋代以来，小农家庭经营与市场已形成密切的内在关联〔2〕，这种特征使其田地不能不经常出入市场。农民出卖田地， 并不是像他出售剩余粮一样作为商品来出售，而是在其农业再生产或人口再生产出现中断或危机时，只有通过出卖田地换取其他需求的满足，或者说，通过地权的转让来换取购买能力，才能恢复和延续其再生产。宋人袁采揭示道：“盖人之卖产，或以阙食，或以负债，或以疾病、死亡、婚嫁、争讼”〔3〕。司马光也说：“民间典卖庄土， 多是出于婚姻丧葬之急。”〔4〕清·同治《新宁县志》载：“民间不尚积蓄， 秋成后，计食若干石，余皆陆续粜去。次年将及收，则旧谷颗粒不存，名曰扫以待新。所得谷价即以市田。富室亦然，鲜有盖藏。”地主将自己的积蓄寓于田地之中，而农民也将自己的小块田地作为自己潜在的积蓄形态，当再生产出现危机或生活无着时，就只好变卖田地以资补救。章有义统计明清徽州休宁朱姓置产簿中74宗土地买卖原因中，为了维持平时正常情况下必要生活消费需要，正常的收入来源无以为继，只能出卖土地来补偿，即所谓“缺用”、“正用”、“需用”者，其中家有意外变故或遇婚嫁庆典，“费用无措”，因“急用”而卖田者，共占总数的78%；应付赋役之征，国课无措，“钱粮紧急，无处措办”者，占总数的12%〔5〕。
地主所有的土地，则在诸子均分与土地买卖之下由集中而分割，土地集中的势头受到遏制，地权的分散与转移因此而加强。地主大家庭特别忌讳田产分割，袁采告诫子孙说：“若均给田产，彼以为己分所有，必邀求尊长，立契典卖。典卖既尽，窥觑他房，从而婪取，必至兴讼。使贤子贤孙，被其扰害，同于破荡，以致败家。”〔6 〕但子孙分家自立，对于多数大家庭而言难以避免，从而田地转移也在必然之中。清人李调元《卖田说》述四川一个地方家庭土地诸子均分的情形：某家曾有田地不下千亩，生子五人均分，每人各有田二百亩，子又生孙五人，各有田减至五十亩……最后分析至各有田二亩，田之所入，不敌所出，于是出卖田地，佃耕为生。阚昌言《崇俭记》〔7〕也说：不少家庭， 因为祖宗勤俭积累，遗有产业，但传至子孙，常转瞬立尽。可见，地主阶级固然是土地兼并者，但同时又是土地的出卖者。所谓“有田者或自有而之无，无田者或自无而之有”〔8〕。
小农家庭与地主家庭纷纷卷入田地买卖，说明地权市场广泛而普遍，他们作为市场主体的行为特征，造成了地权交易的零细化。宋代客户中，有的“丁口蕃多，衣食有余，稍能买田宅三五亩。”〔9 〕如“徐俅之仆程华，典张三公田，为钱二十五千……”〔10〕以当时的地价折算为田亦不过数亩。明代安徽休西胡玄应家的地契抄件载明，从隆庆元年到崇祯十年的（1567—1637）70年间，胡家共买进土地110笔， 其中绝大多数是几分地以至几厘地，一亩以上的只有9笔， 最大的一笔不过11.9亩，这110笔合计纳税亩数仅有44.875亩，平均每次交易0.4 亩〔11〕，足见交易是零星进行的。清代山东章邱县太和堂李家，从乾隆二十六年到咸丰十年整一百年间共买进土地57笔，计260.38亩，平均每笔4.5亩，最大的一笔不过11.6亩〔12〕。族田也是如此，据《肖山朱家 坛朱氏宗谱》的记载，萧山朱氏自乾隆五十九年至咸丰九年增置的32处田地，每次增置绝大部分都是几分、或一二亩地，最少的仅半分，最多的只有3.8亩。《练西黄氏宗谱》卷13记载，江苏黄氏宗族在嘉定、 宝山、昆山拥有616亩多处田地，各县80—90 %以上都是三四亩以下的小块田地。族田的零星分布，表明是通过零碎购买而得。
大面积的地权转让也不时可见，一次交易就达几十亩、几百亩，乃至成千上万亩，大笔土地的购买者主要是一些权势豪门，往往是运用经济外的强制干扰田地市场的正常运转才达致交易的〔13〕。就田地市场整体情形而言，多零细买卖，这是田地市场运转的主旋律。
地权交易的零细化实际上又是地权交易频繁的表现形式。地权的高频率转换，在社会阶层的不断分化、流动与更替中得到充分的体现。因为社会阶层的变更，在传统社会多与土地占有状况相随。宋人袁采所谓：“贫富无定势，田宅无定主，有钱则买，无钱则卖。”清人所谓“人之贫富不定，则田之去来无常”〔14〕。宋人谢逸所见四十年间的变化：“乡闾之间，曩之富者贫，今之富者，曩之贫者也”〔15〕。袁采的感受亦同：“今不须广论久远，只以乡曲十年前二十年前比论目前，其成败兴衰何尝有定势”〔16〕？小农决不只是被兼并的对象，他们有可能通过艰难积蓄购买田产上升为富农地主，甚至出现“再传而后，主佃易势”〔17〕的转化。宋代地权转移的速度，辛稼轩词《最高楼》谓之“千年换八百主”。明清时期地权转移的速度有增无减。以最突出的江南地区为例，苏州俗有“百年田地转三家”之谚，到清嘉道之际，更出现地权“十年之间，已易数主”的情形〔18〕。
二、地权交易形式的多样化
田地，和一般生活消费品不同，它不是一次消费的使用价值，而是多次重复消费，并通过人类劳动能够带来价值增殖与使用价值增生。它是地主和农民安身立命之本，所有者对地权很少一次绝卖尽净，光绪《华亭县志》所称：“田房授受，大率抵押典当者多，立契绝卖者少”，原田主仍对出卖的地权保留某些权力。也就是说，地权的出售，常常只是转让其部分的价值增殖，而保留其另一部分的价值增殖权益。因此，地权的交易形式具有其特殊性和复杂性。就地权交易的程度而言，有绝卖、活卖、典、当等不同形式。
所谓绝买，是指一次买断土地所有权；所谓活买，是指地权买卖留有余地，原主可以回赎；所谓典买，指典入土地，将其地租作为典价的利息，到期典主不能取赎，则地权易主。所谓抵当，是指高利借贷时，以举债人地权作抵押，到期不能清偿，则收充田地。宋代的地权交易可能还没有这么复杂多样，不过，“典卖”连称，也已经成为一个常用名词〔19〕。明清时期，凡此多样化的地权交易形式更成为全国土地买卖的普遍情形。这已成为学界共识，无需赘述。这里仅指出，地权交易形式的多样化，与农业生产及其经济单元的特征是紧密相关的。凝结在地权上的，不只是当年的土地收益，而且包括家庭的多年积累。家庭的生产与生活，不只是当年土地收成的消费，而是多年收成的平均分配与调节。这种调节就是通过附着在土地上的积累的再分配而实现的。正如宋末元初叶梦德所称：田产，“譬如积蓄一般，无劳经营，而有自然之利，其利虽微而长久。”〔20〕明人张英《恒产琐言》也说：“田产之息，月计不足，岁计有余，岁计不足，世计有余。”从长远的角度而言，田地有财富的蓄水池作用，能在时间上调节和均衡财富的分配。
如上所论，出卖田地，其真正的目的并不是为了出卖田地本身，而是通过出卖田地获取钱物。土地既是家庭再生产的资源，同时作为财富又被当作家庭的一种积累，以应付家庭生产中断、生活无着的不时之需。此时地权买卖就不仅具有土地买卖本身的涵义，而且具有家庭财富转移、积累资金与消费资金的年度调节与平衡的意义。土地不仅是再生产的劳动手段，而且是家庭财富的蓄水池。体现于地权买卖之中的，是附着在田地之上的财富形态的转移，即积累与消费的平衡。一方面农户之转化积累别无他途，只有在土地上想办法，另一方面对于土地又不能放弃地权，于是在土地买卖中就出现折衷，即保留最终地权的情况下转让部分土地权益。以土地上的部分的或一段时间的权益转让为代价，换取再生产与人口再生产的延续，等到有所积累之后，再投入土地，重新取得完整的地权形态，这实际上相当于继续积累。这就导致地权的出卖常以“指田为当”、“以田质债”等形式出现，或者暂时地以典当的形式进入市场，或者出卖地权也不是一次出卖尽净，而保留有回赎权。
田地买卖中还形成了“加找”、“尽价”、“回赎”等习俗。除非绝卖土地，出卖田地的原主，在若干年后仍有权回赎；无力回赎者，可向买主“加找”地价，并另立绝卖契约。绝卖文契，亦有注明“找贴”字样者。因为田地，除了其本身的价值外，还有一些派生性的价值，例如土地下的矿藏及其他潜在的价值〔21〕。此类习俗，宋代已可见之，例如，土地下时有埋藏的货币出土，因此出卖土地时，地价也因加入这种潜在的价值因素而提高。明清此类习俗则已成为通行的惯例。据江太新考察，在清代以前，非绝卖土地中，卖主以原价回赎，卖出时多少钱，回赎时还是多少钱，并不受物价或田价上涨因素所影响，未曾有因回赎价格而发生纠纷。清代前期发生了变化，卖主回赎土地，买主要求按时价赎田，这一原则为民间所接受〔22〕。这种惯例也受到明清法律的保障，《大清律例·户律·田宅》规定：“其所典田宅、园林、碾磨等物，年限已满，业主备价取赎。”如果典主拒绝放赎，将受到惩治，每年所得花利退还原主。如果原主无力回赎，则另立一张绝卖契约，完成最终买卖手段。鉴于民间典田、卖田可回赎、绝卖不回赎等混杂不分明，而引发诉讼不断，乾隆十年（1753）新例规定：“嗣后民间置买产业，如系典契，务于契内注明‘回赎’字样；如系卖契，亦于契内注明‘绝卖永不回赎’字样。”
顺带指出，传统时代的田地市场，往往并不是在价值规律作用下，受供求状况或地价高低的影响而运作的。也就是说，在通常情况下并不是因为卖方田地剩余或买方田地不足而出卖或购买，对于土地所有者而言，田地数量没有上限，再多也不厌足，对于无地者，即使无立锥之地，如果财力不够也无从购买。地价上涨，不见得出卖田地增多，地价下跌，购买者也不一定随之增多。
三、地权的分解及其买卖
土地占有的多层次性及其权益分配的多样性，使得地权形态也是多层次的。传统社会的租佃关系，已隐含了土地所有权与经营权的分离，但经营权还不是以地权中的一个独立形态存在的。随着明清租佃关系及地租的进一步发展，地权发生分化与裂变并以各自的形态进入市场。
中国租佃关系的发展，宋元时期以分成制为主，定额租出现于两浙等发达地区，明清时期则普遍流行定额租制，这使佃农对土地的支配权力增强，也成为地权得以分解的契机。明代在个别地区开始出现押租制。所谓押租制，就是佃农向田主交纳高于一年地租额的货币量作抵押，“买田承种”，退佃时归还押金，不计利息。这就意谓着通过购买，佃农获得稳定而独立的经营权，经营权成为地权中一个独立的组成部分。清代，押租制在四川、湖南、江西等地获得一定发展，其他各省亦有出现。江西押租俗称“批礼银”，有十年一换租约，重批礼银的习俗。福建称“粪土银”，广东一些地区谓之“粪质银”，镇平县自乾嘉以来，“佃户赁耕立承耕字，以银为质，如有欠租即另招别佃，将此银抵扣所欠之租，名曰粪质银，亦曰粪尾银”〔23〕。在押租制下，经营权独立性增强，从而可以单独买卖。浙江临海县，租田时将佃价交与田主。佃户缺乏银钱时，可把佃田出让他人承佃，不拘年月，原佃者可以赎回佃权。同时，如果田主将田地出卖与人，原佃户耕种还租仍旧，这叫做“卖田不卖佃”〔24〕。
清代江南等还流行永佃制。所谓永佃权，实际就是田地所有权与经营权的彻底分离并彼此完全独立。永佃权的取得，除垦种官荒形成的世代守耕外，多是通过田地买卖或买耕，明定于契约的；而更多的是小土地所有者在典卖土地时，只出让土地所有权而保留耕作权所致〔25〕。可见，永佃权是田地买卖发展的结果，它是在市场上形成的。并且永佃权作为地权的一种形态，在地权市场中渐趋活跃。
佃农完全取得对土地经营权的独立支配，而且田主对土地经营没有干涉与支配权力，土地所有者出卖土地时，亦无权出卖经营权。而佃农对于经营权的独立支配，表现于可以单独出卖经营权，也可以将经营权出租，并获取其收益。在江西宁都，“佃农承赁主田，不自耕，借与他人耕种者，谓之借耕。借耕之人，既交田主骨租，又交佃人皮租。”如50亩之田，获谷200石，以50石为骨租，以70石为皮租， 借耕之人自得80石〔26〕。这就是说，经营权进一步发展，分解为占有权与使用权，并各自以独立的姿态进入市场。佃农购买所得经营权与田主保留的所有权，各地有专门的对应语，如：田面—田底；田皮—田骨；根田—面田；或获取小苗—大苗；小租—大租等等。福建汀州一带，“田主收租而纳粮者，谓之田骨；田主之外又有收租而无纳粮者，谓之田皮。是以民、官田亩，类皆一田两主。如系近水腴田，则皮田值价反贵于田骨，争相佃种，可享无赋之租”〔27〕。由于存在高额的级差地租，田皮的让渡价格往往高于田底的让渡价格〔28〕。江西建昌府，乾隆时，“田皆主佃两业，佃人转卖承耕，田主无能过问”。永佃田，“业主只管收佃，赁耕转顶，权由佃户，业主不得过问”〔29〕。同省宁都县，乾隆《宁都仁义乡横塘塍茶亭内碑记》载：“佃户之出银买耕，犹夫田主之出银买田，上流下接，不便禁革”〔30〕。在苏州，“俗有田底、田面之称。田面者，佃农之所有，田主只有田底而已，盖与佃农各有其半。故田主虽易，而佃农不易；佃农或易，而田主亦不与”〔31〕。福建省建阳县，“有一田而卖与两户，一田骨、一田皮者；有骨、皮俱卖者，田皮买卖并不与问骨主。骨系管业，皮亦系管业；骨有祖遗，皮亦有祖遗”〔32〕。甚至族田的轮值权也可以交易。族田所有权归宗族，而宗族成员拥有轮值年的经营权。也就是，在轮值年份里，成员拥有族田经营权及其权益。此时，有的成员将自己的轮值年经营权抵当财富。轮值年限一过，则无权经营，也无权抵押〔33〕。这种轮值年经营权出当的形式，成为地权市场组成部分。
四、地权与资本的相互转化
通常所见，都是资本投入田地的单向流动，逆向运动者绝少，历代皆然，宋元明清仍未脱其窠臼。所谓“富商巨贾，挟其重资，多买田地，或数十顷，或数百顷”〔34〕。事例不胜枚举，正如陶熙《租核·推原》所说：“上至绅富，下至委巷工贾胥吏之俦，赢十百金，莫不志在良田。”
明清时期出现了前代所未曾有的现象，即客籍商人在外地大量购买土地。跨省际异地购买田产，在宋代仅见于大官僚，他们因履职客寓异地而购买田产。明清商人则纷纷在客居地置产，这是商人资本发展的必然结果。清政府曾查禁“越境买产图利占据者”，尤其是在商贩聚集、盐贾富户颇多的扬州、汉口、徽州等地，但令行不止。徽商在家乡置地数量有限，而在外乡置地则不少。晋商在外地置产也越来越多，乾隆五十年，河南连年饥馑，有田地之家纷纷变卖糊口。有的甚至把即将成熟的麦地贱价出售，以度过青黄不接的难关。山西等处商人“闻风赴豫，举放利债”，大肆收购田地。在灾荒最严重的河南郏县，两年后，土著“在籍置产者，尚不及十之一二，西商射利居奇者，已不啻十之八九”〔35〕。嘉庆间，直隶灾荒频仍，地价狂跌，“本处富户及外来商贾，多利其价贱，广为收买。”陕南山区，流民垦荒进入一定时期后，继续涌至的客民，“有资本者买地典地，广辟山场；无资本者佃地租地，耕作谋生”〔36〕。许多商人进而定居于客籍地。
更为重要的是，相反的情形也出现，即出卖田地直接或间接地用于商业经营。地主、商人、官僚三位一体，这在宋以前就是普遍的现象，但出卖田产转化为商业资本，则直到明清才见诸史端。今存明清时期的徽州契约，此类事例就不少。刘绍泉汇集了明代天顺至嘉靖年间徽州因经商出卖田地的九份契约〔37〕，内有几份是因为家庭主要劳动力外出经商，妻小在家无以度日而出卖田地者，也就是说其中有的是因商业资本周转无着，无法寄钱回来赡家，出卖田地实际上就是间接用之于商业，例如成化十五年程道容卖出一亩半地计6两银， 原因是“父程社和借银买卖无还”。另有几份则明确载明，出卖田地是因为“买卖无本”、或“买卖少本”、或“各商在外，无措”等，这显然就是将田地财产转化为商业资本。章有义所辑清代事例也是如此〔38〕。如乾隆七年休宁人胡景文、道光六年黟县胡氏出卖田产，都是由于“店业亏空”、“客帐未清”而将祖产变卖，偿还商业经营所欠债务。康熙二十六年休宁胡率之将自己亲手所置田业出卖与堂弟名下为业，也是“因开店缺少财本”；道光九年黟县有析产阄产书，语称“不得已弃己产而充店本”。
全国各地都可见到此类事例，社会上有一种人，“典卖现在之产，稀图未然之益，合什伯小分为一大股……”〔39〕，这种典卖地产投资工商业，虽然被人轻蔑地称之为无赖之徒，但他们破釜沉舟，敢于走出传统农耕，勇冒风险去追求商业利润的行为，也是难能可贵的，尽管荡家破产者是其中多数人难以避免的命运。据明人张英观察：“尝见人家子弟，厌田产之生息微而缓，羡贸易之生息速而饶，至鬻产以从事，断未有不全军尽没者。余身试如此，见人家如此，千百不爽一”〔40〕。张英此言明显有所夸大。既然有人出卖田地换取资金投资于工商业，正说明社会经济中出现了社会资金从土地转向商业的客观需要与可能。虽然残酷的商业竞争使许多人的梦想破灭，但商业利润以其不同于土地收益的一些特征，的确使有些人暴富起来。如山东濮州人刘滋世卖田二十余亩还债，以所余10两白银经商，结果起家致富，二十年后，“田连阡陌，家累数万金”〔41〕。甚至出现富有钱财者，不以置田，宁愿佃耕他人田地，积累资金转化为商业资本，而以其钱财经商谋利者。同治年间，四川合川县佃农陈忠良，父为猪贩，积40钱，佃田耕种。“岁有余裕，使囤积谷。同治甲子，石谷银十两，得数百金，自此家渐裕。乡里率向借贷，无不允。借后偿以抵货，如粱麦油米等项，辄昂贵”。后来“手积三千万钱，不置产业而耕人田”〔42〕。这个佃农，以积蓄经营转手买卖，放贷生利，并将放贷与经商结合起来，经营有方，终于拥有三万贯的资产。他很有经营头脑，更为难得的是，当他拥有足够的资本去购买田产——这在当时是大多数人的选择，至少可以用一部分钱去买一些可以资生的田地，陈氏父子却没有，宁愿佃耕，也不购买田地，以免影响其经商与放贷。这极可能是商业利润率远远高于地租率所驱动的。
土地不仅是农耕财富之源，也是财富的蓄水池，地权市场也不仅是田地的转让，而且是家庭与社会财富的调节与平衡。由此可见，地权市场在传统社会经济中具有重要的作用，它不仅是田地这一商品市场本身，而且是社会再生产运转的必然产物。宋代以来，随着社会分化的加剧，财富转移的加快，经济的多元化，地权市场不仅在速度上加快，而且越来越丰富多样，这是11—19世纪地权市场诸多特征的本质原因。地权交易形式中绝卖、典当及地权交易后的回赎与加找；地权分解为所有权、占有权及使用权并分别形成各类形态的地权市场，等等，都说明地权市场日趋细密化和复杂化，作为社会财富的调节与平衡负载作用日趋加强。同时，明清时期不少资本从地权流向商业领域，也表明地权市场本身及社会整体市场的发展。
*本文系国家社科规划青年基金资助课题阶段性成果。
ANALYSIS OF LANDOWNERSHIP MARKET IN THE 11—19TH CENTURY
Abstract
From the Song Dynasty,especially the Ming and the Qing Dynasty,Landownership markets expandedanddeepened constantly.Some conspicuous trends occurred, and
some strengthened. The
transfers
of
landownership were fragmentrary
and
frequent,
which
caused
bythe characteristics of individual peasant household and landlord household being market subjects.Exchanges of landownership were complicated and diversified,which some transfered part of rights and interests of land,some supplied land's extra value.Landownership could be divided into several tiers that entered market on its own.It was occurred that landownership transform into merchant capitals.All of these illuminates that landownership market's loading effect of adjusting and balancing wealth of household or society was enhanced gradually.
注释：
〔1〕光绪《霍山县志》卷2；乾隆《三原县志》卷8。
〔2〕龙登高：《论个体小农与传统市场》， 载《中国经济史研究》，1996年第2期。
〔3〕宋·袁采：《袁氏世范》卷3。
〔4〕《宋会要·食货》13之23。
〔5〕章有义：《明清徽州土地关系研究》， 中国社会科学出版社，第94页。
〔6〕《袁氏世范》卷3。
〔7〕同治《绵竹县志》卷54。
〔8〕康熙《孝感县志》卷12。
〔9〕宋·胡宏：《五峰集》卷2，《与刘信叔》。
〔10〕宋·洪边：《夷坚三志》卷7，《张三公作牛》。
〔11〕转引自《中国资本主义发展史》第1卷，人民出版社， 1985年版，第55页。
〔12〕景甦、罗仑：《清代山东经营地主的社会性质》，1959年，第51—52页。
〔13〕例如清代康熙年间刑部尚书徐乾学在江苏无锡买得慕天颜田一万顷，嘉庆年间湖南衡阳木商刘重伟子孙买田至万亩，广东巡抚百龄买地五千余顷，两江总督孙五庭在山东济宁买地三万亩，等等，此类事例不绝于史。引自李文治：《清代鸦片战争前的地租、商业资本、高利贷与农民生活》，载《经济研究》1956年第1期。
〔14〕李光坡：《答曾邑侯丁米均派书》，载《清朝经世文编》卷30。
〔15〕宋·谢逸：《溪堂集》卷9，《黄君墓志铭》。
〔16〕《袁氏世范》卷2。
〔17〕《名公书判清明集》卷9，《主佃争墓地》。
〔18〕清·钱泳：《履园丛话》卷4。
〔19〕陈智超：《〈袁氏世范〉所见南宋庶民地主》，载《宋辽金史论丛》第一辑。
〔20〕宋·叶梦德：《石林治生家训要略》。
〔21〕在清代山西五台县，因为煤矿富藏，因此窑地买卖时，通常要在契约内载明黑白相连字样，即将来地下发现煤炭，应归卖主，与买主无涉。事载民国《民商事习惯调查报告录》，1930年版，第289页。
〔22〕江太新：《略论清代前期土地买卖中宗法关系的松弛及其社会意义》，载《中国经济史研究》，1990年第3期。
〔23〕《民商事习惯调查报告录》第1册，1930年版，第424页；乾隆《龙溪县志》卷5；黄钊《石窟一征》卷5。
〔24〕刑科题本，乾隆二年五月二十六日，浙江总督嵇曾筠题，载《清代地租剥削形态》下册第485页。
〔25〕《中国资本主义发展史》第1卷，第67 页， 人民出版社， 1985年。
〔26〕道光《宁都直隶州志》卷11。
〔27〕《福建省例》卷15。
〔28〕方行：《清代前期的封建地租率》，载《中国经济史研究》1992年第2期。
〔29〕清·陈道：《江西新城田租税》，《切问斋文钞》卷15；又载《皇朝经世文编》卷32。
〔30〕《民商事习惯调查报告录》第1册。
〔31〕清·陶煦：《租核·重租论》。
〔32〕清·陈盛韶：《问俗录》卷1。
〔33〕彭文宇：《清代福建田产典当研究》，载《中国经济史研究》1992年第3期。
〔34〕《清代户部档钞》乾隆五年四月胡定奏疏。
〔35〕《清高宗实录》卷1255；孙珩《归田稿文》卷6。
〔36〕《清仁宗实录》卷310；道光《宁陕厅志》卷1。
〔37〕刘绍泉：《试论明代徽州土地买卖的发展趋势》，载《中国经济史研究》1990年第4期。
〔38〕章有义：《明清徽州土地关系研究》第27、28页。
〔39〕《清高宗实录》卷213。
〔40〕明·张英：《恒产琐言》。
〔41〕康熙《濮州志》卷4。
〔42〕民国《合川县志》卷45。