摘要：随着不动产资源的价值不断增值，与之配套的相关服务业也在急速发展，测量技术行业正是其中之一。人们在评估不动产价值的时候，对于不动产测量的精准度要求不断提升，这一需求也推动着测量技术在不动产评估领域不断进步。本文从不动产测量的相关概论出发，分析了不动产测量中的常见问题，并列举了不动产测量领域中测量技术的具体运用。
关键词：不动产测量；测量技术；应用；测量评估
引言
伴随着人们需求的增多，不动产评估中所采用的测量技术得到了不断的发展，不断有新的测量诞生。不动产的测量本身也具有较为重要的意义。首先，不动产测量是市政建设与规划十分重要的一环，它能够帮助相关部门了解城市房屋与土地的占有情况，为后期建设的规划设计打下坚实的基础。其次，不动产测量在测量精度上具有严密的科学性，是为土地产权人提供了法律保护的重要依据。但是到目前为止，我国不动产的测量仍然存在很多的问题，例如净高与层高混淆、不动产测量中有边长度丈量误差存在等情况，如何及时解决问题，成为当前不动产测量技术发展的当务之急。
1.不动产测量的相关概述
不动产测量的主要内容包含：现代地籍测量、房屋测量评估等，其测量结果能够用来管理土地或者房产等相关不动产的重要依据。其中，地籍测量又可以分为地籍平面控制测量、地籍图绘制以及地籍控制测绘等领域。值得注意的是：地籍测量一般都具备四个较为明显的特征。
其一：地籍测绘具备政府性；其二：土地测量结果由权威机构进行，数据结果具有精密性和可靠性；其三：不动产测量是建立在地籍调查的基础之上的；其四：测绘技术多种多样，而在实际的测量过程中，需要考虑的因素更多，例如：实际测量不仅要考虑地籍图，还要对界址点、宗地等信息进行准确核对。房产测量则更着重于房屋等相关建筑物的测量，通过测量和调查进行房屋绘图，仔细核查房地产利用、数量、权属以及位置等详细信息。综上所述，不动产评估依靠精准的测量技术，这样才能为房地产的开发利用、产籍管理以及产权等内容提供主要依据内容，同时也是现代规划和发展城镇化建设的重要依据。
2.测量不动产中经常遇到的主要问题
2.1不能正确运用层高和净高数据
在不动产测量中，测量地籍的主要内容之一即为测量房屋层高和净高。但是从实际情况看，有的测绘者未能对层高和净高正确区分，甚至混淆二者的数据关系，用测量的净高数据代替层高，造成测量数据使用差异。一般来说，通常把楼层至地面、至楼层、至顶楼的间距称作层高，在实际测量中会不可避免地存在误差，但是出现用净高取代计算的话，则导致的误差会更大，直接对实际计算结果造成影响。
而所谓的净高，通常是指楼层下表面至地面的间距，但是由于地表的平整性及人为因素，也不可避免地存在测量误差。问题在于，国家并没有严格的测量标准，也未对误差允许范围进行严格的界定。然而在计算不动产的测量结果时，通常是以层高数据为主要依据，常常忽略了层高和净高的差异性。
2.2不动产形变导致出现测量误差
在实际测量中，即使是对于同一栋楼而言，甚至是同一个楼层，也经常出现测量数据不一的情况。主要原因是，因为结构性缺陷或者使用周期过长，房屋及地表出现了形体变异，整个楼体的四周高度出现了不同程度的下沉，造成水平高度不一。为使测量结果尽量与实际相符，通常采取多次测量求平均值的方法，据此来计算建筑物的面积，但是误差是不可避免的。
2.3公摊面积计算不当问题突出
在对不动产进行测量时，通常要对建筑物面积进行计算。特别是住宅类建筑物，还要对楼层面积进行计算，然而如果公摊面积计算不好，就会导致计算结果失当。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆建筑物的用途不同，建筑结构、品种和类型也存在很大的区别，这使得公摊面积计算异常复杂，有时还不得不进行二次、甚至多次分摊。这就要求测量工作者要从实际出发，针对不同的情况采取适宜的方法进行科学地分摊。这必然要求确保测量结果的精准性。
3. 测量技术在不动产评估领域中的应用
3.1运用数字化测图技术
科技的发展，测绘技术的进步，已经极大地改进了不动产测量的技术含量和精准性，使得诸多传统技术不能解决的问题得到了有效的处理。数字化测图技术是当今较为常用的测量手段，已经十分普遍地运用到不动产的测量工作中，取得了良好的效果，成为地籍测量的首选方法。其突出的优势在于节约人力物力，具有很高的测量效率，不仅节约资金和时间，还能够准确地获取测绘信息。技术人员可以获得的数据信息为依据，运用绘图技术复原建筑物的整体结构，通过数字化图象对不动产进行分摊和测绘，不仅精准，而且生动形象。
3.2运用解析法进行测量
在测量不动产的用地面积、房屋面积等数据时，可采取解析法对区域面积进行准确测量，为解决产权不清问题奠定基础。从实际运用情况看，解析法是一种较为理想的测量方式，既简单，又方便适用。具体测量时，运用坐标对测量体进行区间界定，进而满足精准测量的要求，可以有效地避免出现测量偏差。测量时，只要严格地遵守操作规范，就可以避免出现误差，获得精确的数量数据。解析法在避免误差过大、控制估算偏差方面具有良好的效果。
3.3不动产评估领域中GPS技术的应用
进入新世纪以来，GPS技术越加广泛的运用到了我们的生活中，甚至已经成为人们日常生活以及出行必不可少的重要组成部分，在不动产的评估领域，GPS技术也是进行测绘技术领域的重要手段。GPS技术能过通过卫星定位精准的为我们提供点、线、面的精准坐标，具有高精度、高效率的特征，GPS技术对于不动产的测量发挥了极其重要的作用。也正是因为这一技术能够显著提升率不动产评估的效率，因此在当前的大部分的不动产测量中都依据用到了GPS技术，通过计算GPS技术测得的数据，相关的工作人员可以准确的描绘出房产的大致外形以及准确的数据信息，以便用于不动产的规划与设计。
3.4 动产评估领域中地理信息技术的应用
地理信息技术也就是通常所说的GIS技术，该项技术主要是以计算机的编程为基础，结合测绘测量技术，利用数据库技术对相应的数据进行储存与使用。这项技术可以让不动产评估领域的工作效率显著加强，因此目前的运用范围也在不断扩大。同时地理信息技术属于一种公共地理定位技术，可以对全球空间进行即时分析，有效地管理空间范围内的相关信息。目前，该项技术也在逐渐朝着网络平台化与应用社会化、系统集成化的方向发展，为实际的工程测绘带来极大的便利。
4 结束语
综上所述，随着测量技术以及测量工具的不断改进，我国不动产测量数据的精确性也不断地提高，测量的水平逐渐增加，在不动产评估领域范围内的运用正在不断加深。但在实际的测量操作中，不动产评估领域的测量也遇到了不少的难题，在解决这些问题的时候我们需要根据不动产测量的目的采用不同技术手段，及时运用新技术新方法，例如GPS测绘技术、地理信息技术以及新型测量工具等方式方法，提高了测量结果的准确性，促进不动产评估领域的快速发展。
参考文献
[1]孟怀强,丁铁林. 浅谈测绘工程技术在不动产测量中的实践应用[J]. 城市建设理论研究(电子版),2017,(04):98-99.
[2]李学清,李菊绘,武晓莉. MapMatrix在不动产测量数据建库中的应用[J]. 测绘标准化,2016,(04):44-45.
[3]冯家政,吴峻,蒋晨瑶. 面向不动产实地测量系统的光纤陀螺分段标定技术研究[J]. 仪表技术,2016,(08):1-3+6.
[4]葛露露. 不动产测量必要精度与坐标转换参数求解方法研究[D].中国矿业大学,2016.
论文作者:王玲,赵鹏
论文发表刊物:《基层建设》2017年第20期
论文发表时间:2017/11/6
标签：测量论文; 不动产论文; 技术论文; 净高论文; 数据论文; 层高论文; 领域论文; 《基层建设》2017年第20期论文;