安徽财经大学 管理科学与工程学院 安徽蚌埠 233000
摘要：在城市建设过程中，由于建设资金断链、项目涉及司法纠纷、开发商违规建设等原因形成了不同规模的烂尾楼。这些烂尾楼不仅破坏城市的景观、造成城市土地资源浪费，还制约着地方经济发展，成为城市的消极空间。随着城市建设由粗放的“增量扩张”向集约的“存量优化”开发模式转型，烂尾楼与城市发展矛盾日益突出，烂尾楼的改造成为城市更新的一个重要组成部分。本文以上海飞洲国际广场为例，探索烂尾楼如何成功续改建问题，以实现城市资源的盘活、区域功能的完善、城市的有机更新为最终目标。
关键词：烂尾楼；续改建；优化城市空间结构
1、研究的背景
“烂尾楼”是具体指已办理用地、规划手续项目开工建设后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工。长期以来如何盘活“烂尾楼”资产成了全国各地方政府共有的“心病”。[1]
然而近年来随着条件和机遇的好转，不断听到各地“烂尾楼”复活的消息。“烂尾楼”的复兴成了时下的热门话题。各大中城市通过各种方式积极寻找“烂尾楼”的再开发之路，已使不少“烂尾楼”变废为宝，重新焕发活力。这里面除了政府积极的推动努力之外，也与我国目前房地产行业的火热有关。但是，由于“烂尾楼”的设计和建造已历时多年，要想实现成功续改建还需要考虑诸多因素。
2、研究的目的及意义
近年来随着我国城市土地供应市场规范化，城市土地供应量趋紧，开发商对烂尾楼投资积极性不断提高，烂尾楼改造市场逐渐变得活跃。研究烂尾楼如何成功续改建能够有效地解决国内许多城市的烂尾楼问题，优化城市布局和空间结构，提升区域环境质量，使城市更具活力与竞争力。而且，烂尾楼的改造盘活，不仅可以促进社会资产的流动与经济的发展，还可以丰富区域产业结构，为自身创造经济效益。
3、烂尾楼形成的原因
3，1政府部门审批、监管不严
作为国民经济的一大支柱产业，房地产行业发展不仅扩大就业还带动了其他产业的发展，逐渐成为地方政府财政税收的主要来源。政府部门过渡依赖房地产带动经济发展，导致盲目引进外资，暗箱操作土地买卖，开发过程中审批、监管不严等现象时有发生。城市规划建设的可持续性差，常常出现换一班领导换一个规划，攀比政绩等，造成部分项目正在建设，由于城市功能的改变，项目烂尾。另一方面，房地产市场管理机制的不规范，城市规划滞后与不成熟，城市土地开发准入门槛低，导致市场秩序混乱，相关政策法规衔接不够，造成开发商盲目、投机建设。
3，2房地产行业信贷模式单一
我国房地产融资主要通过银行贷款、企业自筹款和房屋预售款三部分，而预售款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发一半以上的资金源于银行贷款。单一的融资渠道，导致国家宏观调控或者及金融危机带来的信贷收缩都会给房地产开发企业造成经营风险。
3，3开发企业自身管理问题
烂尾楼形成是开发商停止投资建造，可将烂尾楼分为主动烂尾和被动烂尾两种。主动烂尾的烂尾楼形成主要开发商对投资者市场定位不准，或因房地产开发周期长，开发过程中市场变化较大，导致项目定位发生偏差，产品的销售前景暗淡，投资者改变投资方向，放弃对工程的投资建设。开发商搞假按揭、建设资金挪用，导致后期建设资金断链，项目停工。被动烂尾的烂尾楼常常是因为房地产开发商违法违规建设，造成的项目不符合城市规划以及相关建设要求；工程质量不达标造成土地、规划、建设等有关手续无法通过审批；开发商一房多卖、重复抵押等使项目产权纠纷不断，或项目牵涉其他司法纠纷导致工程被迫停工。
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4、上海飞洲国际广场成功续改建模式
在空晒数年之后，飞洲国际广场终于在上海楼市大热的2004年上市，一战成名。飞洲国际广场占地9026平方米，共28层，地下1层至地上6层为配套商业中心，地上7层至28层为办公楼，20楼以上楼层主要面对大面积需求的知名客户。项目总建筑面积为84855平方米，如今已成为徐汇区的标志性建筑之一。
当时，广场的招商引资得到了政府的推动，曾在2004年3月开盘时创造了单月销售15000平方米的记录，海外销售成绩也相当理想。作为一个烂尾楼改造项目，飞洲国际广场无疑是较为成功的。在招商前期，开发商采取了诸多优惠措施，在商铺上采用分割出租，吸引各大知名品牌入住。而FOXTOWN的在此营运，也吸引了很多地铁人流。开盘初期，这里以4-4，5元/平方米/天的同类低位租金吸引了众多外资企业，最近由于南京西路一带甲级写字楼租户的租约到期，部分客户分流到此项目，使得租金一路上扬。[3]
5、烂尾楼续改建的方法
5，1政府的积极作用
5，1，1土地市场规范化
土地政策的完善很大程度终结了房地产行业之前的协议供地的暗箱操作，土地交易公开、透明，有利于土地的科学供给与规划，土地市场规范化一定程度杜绝了烂尾楼的产生。
5，1，2强制政策加快处置
限期自行处置、强制性代理处置、强制性拆除等强制政策加速了烂尾楼权属方对烂尾楼的处理。对长期闲置，不能竣工的项目，依法收回用地，对因违章建设而停工的项目，可向法院申请强制拆除。
5，1，3优惠政策促进改造
除了强制政策外，政府通过开辟专门处理烂尾楼项目办公的绿色通道、减少审批程序、顺延土地使用年限、减免相关税费等优惠政策，调动开发商积极接手烂尾楼项目、投入到城市建设及更新。[4]
5，2宏观调控引导的地块联动开发
城市建设常出现两种模式：一种是以旧城更新为主，新城建设为辅。这种模式下的城市建设，主要是对旧城进行拆改，新建住宅集中于旧城。新城由于基础设施不完善及触媒点少，缺乏吸引力。旧城密集的人口并没有疏散至新城，交通拥堵状况并没有缓解甚至还会加剧，旧城区环境继续恶化。另一种注重新区开发，对旧城更新缺乏宏观调控，旧城结构功能衰退、物质老化的现象并未得到根本的解决。新、旧区孤立建设必然带来城市发展的不协调，需要通过联动发展使旧城更新与新城建设有机结合。
烂尾楼的改造属于城市更新的一部分，若城市发展从宏观实现新、旧城联动发展，遵循交叉补贴，肥瘦搭配的原则，将烂尾楼改造与利润高的项目进行捆绑开发，平衡开发商改造烂尾楼的收益，提高开发商投资积极性，将会促进城市烂尾楼的处理。
6、结论
我国各地区城市开发建设程度不同经济发展水平也有很大的区别，城市更新的目标也就不同，同一个城市在不同的发展阶段城市更新的目标是一个动态发展的过程，因此城市更新背景下城市设计控制的烂尾楼改造设计也是动态发展的过程，不同地区应该针对城市更新的阶段制定符合本地的烂尾楼改造设计策略。
参考文献：
[1]冯建，烂尾楼工程续改建的结构设计与实践[D]，华南理工大学,2012，
[2]李俊曼，基于城市设计理念下的烂尾楼改造设计研究[D]，吉林建筑大学,2016，
[3]吴丽，飞洲国际广场：烂尾楼改造的成功案例，[EB/OL]，2006,3,23，
[4]古文，浅谈城市烂尾楼产生原因及对策[J]，四川水泥,2016,（3）：2，
基金项目：本文为安徽财经大学大学生科研创新基金项目（XSKY1767）“烂尾楼如何成功续改建——以上海飞洲国际广场为例”的阶段性成果之一。
作者简介：张雅静（1996—）女，安徽芜湖人，安徽财经大学2014级工程管理专业本科生，主要研究方向：工程管理。
论文作者:张雅静
论文发表刊物:《基层建设》2018年第2期
论文发表时间:2018/5/16
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