孙艳霞
德州科技职业学院 山东青岛 266200
摘要：房地产业迅速地推动了城市化建设，极大地改善了居民生活质量，成为拉动投资需求和消费需求的重要动力。房地产价格是判断房地产市场是否出现泡沫的重要指标。因此，关于房地产价格走势分析具有重要的作用。本文首先对房地产价格影响因素进行了概述，详细探讨了促进我国房地产健康发展的路径，旨在促进房地产市场理性健康的发展。
关键词：房地产价格；走势
在城镇化快速推进以及城镇居民改善性需求的双重推动下，我国房地产业连续十几年增长速度都高于经济增速，尤其是近些年来房地产行业增速基本上都维持在一个30%以上的高位。统计数据显示，与房地产相关的行业产值已经占到了GDP的12%以上。与此同时，房地产行业高度发展背后的隐患日渐凸显，我国房价收入比逐年高企，房地产泡沫化的趋势愈加明显。考虑到房地产与老百姓的生活密切相关，房价问题已经成为整个社会都在讨论的热点问题，在此背景下，对于房地产价格的走势来进行一个分析具有重要的现实意义。
1 房地产价格影响因素的定性分析
1.1房地产价格组成
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。2）建安成本，包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等。3）相关税费。
1.2影响房地产价格走势的主要因素
（1）供给与需求的距离有多大
这里讲的需求是指有效消费需求，即有购买能力作支撑的消费需求。人的需求欲望是无限的，谁都想住宽阔的豪宅，问题在于他的钱袋子是空的，还是半空的，或是饱满的。在中国目前不规范的市场经济条件下，收入两极分化非常严重，收入每年几个亿也有，年收入万元以下的也有。根据统计部门的有关数据，在城市居民中，年均收入1～2万元的占78.5％。在城市中，这属于低收入群体。目前最缺房的也正好是这个群体。相反，中产阶层和少数富豪，他们有足够的购买力，但他们用于居住消费的房产基本上已经得到满足。如果他们想买，也是以炒卖为目的，既然是炒卖，价格不跌至波谷底部，他们不会出手买房。目前市场观望气氛很浓，几近滞销，一些资金不足或者存量压力很大的企业，不得不求其次，降价促销。但这好像是吃鸦片，不吃会痛，吃会中毒。为获取一定的销售额，一些开发商会把不好的产品降价带动整体销售，这样也能够有效地回笼一些资金，缓解资金压力，但不是长久之计。
（2）价值与价格的距离
中国的房地产业目前属于早期的未成熟阶段，从成熟的市场经济国家的经验看，未成熟的房地产业的价格都高于价值，不言而喻，中国目前的房地产价格肯定是高于价值的，至于高出多少?难以测定。但有一点是可以肯定的，如果房地产价格高出价值不是很多，不会对价格稳定造成很大的负面影响；相反，如果价格远远高于价值，那么，肯定要在价格在波峰（最高点）上形成拐点，然后往下跌，往下跌也不是没有限度的，跌至谷底（波谷底部）又会形成回升的拐点。
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（3）社会因素
1）消费者预期是房地产价格变动的根本原因，在市场经济条件下，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。2）投机的作用对房价上涨影响颇大，房地产投机将引起房地产价格上涨。3）城市化，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
2 促进我国房地产健康发展的路径
房地产在目前我国很多地方都是支柱产业，房地产的重要性对于很多地方政府不言而喻，数据统计显示，仅仅房地产相关的财政收入就占到很多地方政府财政收入的一半以上，在此背景下，很多地方政府都不愿意看到房地产价格的下降，然而高房价对于社会的危害极大，从产业层面来讲，将会导致我国产业的空心化，实体经济将会受到严重冲击，最终将危及到整个经济竞争力的提升。从社会角度来看，房价过高导致居民难以拥有住房，会造成社会的不稳定，不和谐，进而影响到社会的发展进步。鉴于此，采取有效的措施来使我国房地产价格降到合理的位置是必然举措，具体来讲可以从以下几个方面着手：首先就是大力发展保障房市场，房地产市场化的思路是没有错的，关键一点问题就是不能将房地产全部交给市场，对于那些没有经济实力购买房屋的贫困人口，应给予其提供廉价房，确保其具有其所。保障房建设未来应进一步的扩大范围，重点解决夹心层的居住问题，从事实现房地产价格的稳定。其次就是应尽快改变目前既有的土地供给模式，目前我国只有政府这样一个以及土地供应市场，这导致政府垄断了土地供应，政府从中推动土地价格上涨，并最终传导到房地产价格层面。鉴于此，政府应变革土地供应模式，允许集体土地进入土地市场。最后国家应实施差别化的信贷政策来进一步引导房地产的合理消费，对于刚性需求者，国家应在信贷优惠层面给予支持，而对于投资以及投机性的需求者应通过信贷政策的调整，例如提升贷款利率，来加大其进行投资以及投机的成本，从而带来房地产市场的规范，实现其价格的下降。
3 结束语
综上所述，关于房地产价格走势分析对保障房价的平稳具有重要的作用。因此要进一步提高和完善促进我国房地产健康发展的路径，这样才能促进房地产行业的稳定发展。
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论文作者:孙艳霞
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第29期
论文发表时间:2019/8/30
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