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摘要：针对房产测绘工作一旦出错将造成较大影响的特点，在介绍房产测量过程、面积测量方法与精度要求的基础上，提出房产测绘检修要点、内容及流程，以此为切实做好房产测绘，满足精度要求提供参考借鉴。
关键词：房产测绘；测量过程；测绘检查
房产测绘是一项结合了基础测绘和房产管理业务的专业性测绘工作，其目的在于根据测量数据与规范的要求，通过测绘获得技术报告、登记表与平面图，从而为产权产籍管理、资源开发利用等提供必要的依据。考虑到房产测绘复杂、要求高、影响因素多，且一旦出错影响重大等特点，除了要严格控制测绘过程，还要做好检查工作，以保证其发挥预期作用与效果。
1房产测量过程与面积
1.1测量过程与面积测量
（1）根据测量人员的实地勘测和采集到的数据，结合房屋设计平面图，利用杭房测绘软件《杭房测绘5.0系统》，对房屋勘丈图进行绘制，准确标识房间号与公摊面积区，最后使用软件自动计算面积。
（2）户套内建筑面积是指户与相邻户分隔墙中线与户与公摊区分隔墙中线所形成的闭合图块的面积。
（3）户建筑面积是指户套内建筑面积和户分摊的共有建筑面积的总和。
1.2公共面积公摊计算
主要有采用软件计算和手工计算两种方法：
（1）软件计算
根据各个房间与公摊区的面积标识，通过对分摊方法的应用与操作，直接计算面积分摊，软件可以自动依据分摊方法计算出各房间的建筑面积。
（2）手工计算
①一级分摊
将整幢楼作为单位对功能区进行划分，再根据不同功能区的建筑面积总和与幢共有分摊面积，通过计算得出分摊系数。其对应以下两个计算公式：
K1=幢共有建筑面积/各功能区建筑面积总和 （1）
各功能区的分摊面积=K1×各功能区建筑面积 （2）
②二级分摊
根据各个功能区套内总建筑面积与各个功能区分摊总面积求取分摊系数。其对应以下计算公式：
K功能区=（本功能区自身分摊面积+本功能区的分摊面积）/本功能区套内总建筑面积 （3）
1.3精度要求
如表1所示。
2房产测绘检查要点
2.1私房测绘检查要点
对私房而言，其测绘检查重点是对墙界进行分辨。相邻两个私房一般以一墙之隔为主，中间的墙可能是共墙或自墙，也可能是借墙，难以确定，需对实测结果和地籍图标识的尺寸进行分析与判断，同时结合墙界资料，准确得出墙界。除此之外，必须确保房屋层次及结构的测绘准确性，若带阁楼，还需对其高度进行测量，高度满足规范要求的阁楼，其面积需列入房屋建筑面积[1]。
2.2公房测绘检查要点
对公房而言，其测绘检查重点是确保用地面积测绘结果准确性。提高房屋边长测量精度要求，准确算出建基与建筑面积，测得的尺寸与面积结果精度均需满足规范要求。虽然在相比之下，房屋相对位置重要性不大，但这并不代表可以随意布置。明确地号、门牌栋号，其中，地号栋号的编制需将图籍管理要求作为依据，门牌栋号由其产权单位负责提供。
2.3商品房测绘检查要点
对商品房（房地产开发商）而言，其测绘检查的重点是确定户套内建筑面积与户分摊的共有建筑面积。为保证测绘结果真实性与准确性，需以报建图等为基础实施丈量，并参照所标识的尺寸数据逐级校验，如果相差较大，需立即找出原因，并到现场进行复核，以免出现错案。
3房产测绘检查方法
3.1外业测量
（1）检查房产要素测量时所用的方法与记录是否满足要求；（2）检查现有观测记录及测量草图是否具有良好完整性且准确无误；（3）检查房产要素各项调查内容及填写是否符合标准，有关依据性文件的收集与整理是否到位[2]。
3.2内业计算
（1）检查所用起算数据及计算方式是否符合标准，所得结果精度是否处在限定范围之内；（2）检查房屋边长和面积等基本数据的调整是否已按要求完成；（3）检查计算图当中建筑和套内面积对应的图形划定是否满足精度要求；（4）检查房屋的名称和面积标识结果是否准确；（5）检查阳台等的类型与归属是否明确标识且合理；（6）检查分层面积、分摊面积与套内面积等重要数据的录入是否准确；（7）检查在进行分摊计算时选用的公式及其逻辑关系是否合理，具体计算流程是否满足各项原则与文件要求；（8）检查房屋所有信息的实际录入是否和文件完全一致，以及登记表中每一个数据的录入是否准确。
3.3房产图
（1）检查房产图相关技术要求、内容及规格尺寸等是否满足要求，各房产要素的实际表达是否完整、准确，是否和规范一一对应；（2）检查房产图图边的处理及图面精度是否满足要求，图幅编号是否合理，以及标识、线形与符号是否规范、明确。
3.4检查流程
对二级检查和一级验收而言，自检互检是重要基础，需核对每一个计算和绘图过程，以保证数据准确性。而对一级检查来说，它属于过程检查，要求对每一个计算过程，使用其它方式实施验算，准确把握各计算；二级检查属于逻辑检查，主要是对结果的各部分逻辑关系进行检查。验收是测绘检查工作最终环节，验收之前进行的所有检查是否满足要求，通过检查形成的记录是否真实、准确，通过检查发现的问题是否得到有效、技术的处理，以及检查结论是否具备发出和应用的条件[3]。在验收完成后，即可对测绘结果实施整理与归档。
4结束语
综上所述，房产测绘作为一项与业主、用户自身利益息息相关的技术性工作，其具有不可忽视的重要作用与意义。为保证测绘结果真实性与准确性，测绘工作人员应在明确房产测绘基本要求和特点的基础上，掌握先进、可行的测绘方法，从而达到提高工作效率、减少出错，提供优质测绘服务的目的。
参考文献
[1]边勇，丁辰心.房产面积测绘中的质量检查方法与价值研究[J].经营管理者，2017（13）：115.
[2]毕学芳.对房产测绘质量管理科学性的探讨[J].价值工程，2014（20）：41.
[3]余金富，雷鹏，任秀波.浅谈房产测量质量检查的关键细节[J].测绘技术装备，2014（04）：35-36，15.
论文作者:盛金玉
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第24期
论文发表时间:2018/1/24
标签：面积论文; 房产论文; 建筑面积论文; 测量论文; 功能论文; 精度论文; 准确论文; 《建筑学研究前沿》2017年第24期论文;