摘要：随着政府加大对房地产行业的宏观调控，房地产企业逐步进入市场规范化阶段。目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。本文简要的分析了我国房产公司房地产成本的管理控制，以供参考。
关键词：房地产企业；成本管理；控制
1 房地产业的现状及项目成本管理现状
1.1 房地产业的现状
（1）房地产业区域发展不平衡。我国房地产业发展东西部区域差距很大，区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。
（2）房地产企业规模不等、资质级别总体较低。我国的房地产开发企业从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位；从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有；从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级别企业仍占很大比重。
（3）房地产业投资主体多元化。我国房地产业从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为我国房地产业投资的重要部分，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。随着2010年、2011年我国对房地产行业的调控，使国内中小房地产企业举步维艰，国外投资随之加大了投资力度。
（4）开发产品趋向豪华型及享受型。开发商在进行房屋开发时，经济适用房建造量的比重较低，而别墅、跃层等大平方房屋比重较大，助推了成本提高及房价的上涨；一方面是开发商为了提高该楼盘项目的档次，另一方面则为提高房价从而赚取更高的利润。
1.2房地产项目成本管理现状
（1）没有成形的成本管控模式；区域发展的不平衡，管理水平不同，没有固化的管理模式可参考，造成发展较快地区管理水平相对较好，成本控制效果明显，但其成本控制措施无法为其他地区借鉴。
（2）项目开发前期的成本预算形式化；各公司规模不同，企业人员配备不齐，无事前预算或事前预算形式化，开发商追求短期效益、未对成本控制采取有效的措施。
（3）专业人员的缺失，造成成本管控不到位；因开发、技术、预算、财务等人员的业务水平存在差异，项目成本分摊标准不统一，费用审核不严，对法律、法规及规章理解的不同，造成成本控制效果存在差异。
2 对房地产成本控制与管理提出的相应方法和设想
要想保持强有力的市场竞争力，就要加强房地产的成本管理控制。而要实现成本管理控制的有效执行，就要对各种成本模块逐一分析、管理。
2.1获得土地使用权成本管理
获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。
2.2工程施工前期成本管理
工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。
2.3工程建安运行成本管理控制
（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于 10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过 1000 万元，也许比我们开发一个小楼盘的利润还会多。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时一定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。
2.4销售、运营成本管理控制
这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。
2.5其他成本的管理控制
这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。
2.6建立健全成本管理控制的鼓励机制
首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。很好的企业文化本身就是一种无形资产，首先它在无形间是对企业的品牌打造和宣传，同时也能增加员工对企业的信心。所以，要提高对成本管理控制的重视和客观认知，并努力发扬企业优秀文化。
2.7 制定完善的成本计划
房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。成本计划的制定，首先就对总投资项目标进行可行性进行研究，待项目得以批准之后，此总投资的目标也就成为了总成本控制的目标，整个成本控制就应该围绕其展开；其次要对整个成本控制目标进行逐项的分解以确定不同环节或不同阶段的具体控制目标，在实际工作中可以将总的成本支出分解成多个不同的对象并设立各个项目单位。同时总成本的分解中要充分考虑各个成本的限度之间的平衡性，以实现或确保项目成本在整个项目内的合理分配，因为对其的科学合理的配置不仅是整个项目协调性的前提，更是实现总项目总体功能以及质量目标等之间的平衡性的有力保障；再次在项目不断深化的情况下，其配套的技术方案和实施方案也要进行相应的细化，在结合实际情况的基础上对各个成本对象进行合理的成本估算并对项目进行优化组合。
结束语：房地产企业成本控制是一项系统工程，需要全员参与、全过程控制。企业领导者要有能够作出正确的战略决策、进行科学管理的能力，还要做好各部门之间的协调工作，建立健全管理体制、奖惩机制，能够在企业制定的规则内充分调动企业员工的积极性。企业员工在做好本职工作的基础上，自觉关心企业发展，事事从企业利益出发，为企业的长久发展着想。只有在科学的统筹管理下，企业全员共同努力，提高企业经济效益，打造自己的企业文化，才能增强企业的核心竞争力，在复杂多变的经济环境和激烈的竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]李慧英.论房地产开发项目决策阶段的成本控制[J].财经界,2009(5).
[2]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨[J].商业经济,2009(24).
[3]鲁祥安.浅析房地产开发项目中的成本控制与管理[J].建筑经济,2009(S1).
论文作者:沈瑜
论文发表刊物:《基层建设》2017年第8期
论文发表时间:2017/7/13
标签：成本论文; 项目论文; 成本管理论文; 成本控制论文; 费用论文; 企业论文; 房地产企业论文; 《基层建设》2017年第8期论文;