工作研究 启动住房消费：“九五”经济发展重要战略抉择之一，本文主要内容关键词为：住房论文,经济发展论文,战略论文,工作论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
据国家建设部统计，1995年全国商品房空间达5031万平方米，比上年增长53.46%。其中，住房空置达3900万平方米，占空置总量的78%；居民住房消费由占全部消费支出的1.9%下跌到1%。房地产市场出现了消费不足的供大于求态势。土地抛荒，资金占压，与居民住宅需求旺盛形成巨大反差。从总量和结构上分析，消费疲软是其根本原因。而部分住宅的定位过高；房改不到位，居民不乐意买；房价过高无法承受；一次性集中付费额大；住房分配尚未实行货币化等等是影响住房消费的关键。总之，缺乏居民消费支撑，是上一轮房地产被迫降温的主要原因。
启动住房消费是新一轮经济发展的客观要求
近几年来，人们在不断地寻求市场消费热点，家电、别墅、汽车……其争论热点，远远超过了市场热。但是，并没有找到市场消费热点。既要确保国民经济增长8%的速度，又要保证不产生新一轮通胀，那么选择住宅建筑业作为新的经济增长点，是否是解决这二难选择的最佳方案呢？
答案是肯定的。目前，我国平均用于住宅建设投资为年2000亿左右。如若使居民住宅消费上升1个百分点，按居民储蓄3.6万亿元、城镇人均年生活费用收入3855元计算，其住宅消费将是一个很大的数额，足以支撑起经济启动所需的市场。据经济部门测算，由于住房消费增大，将会带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通，以及家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1∶6，对经济发展影响巨大。而且，住房的发展符合经济社会发展的需要，国家增加的投入比较小，而对市场的作用力却比较大，可以回笼居民手中结余的大量货币，有利于解决国家投入产出比率失调的问题，而且对改善人民生活、稳定社会是十分有益的。因此，国家宏观经济部门经过综合分析认为，住宅、建筑业有可能成为新一轮经济发展的经济增长点，是有根据、有道理的。住房消费是新时期经济保持快速稳定增长的重要动力源，已成为决策部门的共识。
住房建设涉及52个产业部门，住宅业的发展与建筑业、原材料工业、轻工、纺织、家电等相关产业的发展息息相关。住宅的发展既有利于建筑钢材、水泥等长线产品的消化，又有利于新产品的发展。住宅的发展有利于增加市场商品的有效供给。以1995年全国商品房屋销售额（1200多亿元）为基数，按住宅产业带动系数1.34计算，所带动的社会商品整体销售额为2900多亿元，相当于1995年全国社会消费品零售总额的14%。住宅的发展有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整。1995年，全国个人购买商品房的销售额为560亿元，其中470亿元为个人购买商品住宅的销售额。在商品住宅的销售面积中，有53.9%是个人购买的。现在，银行的个人存款已达3.6万亿元，只要政策引导得好，完全有可能将个人的消费引导到住房消费上来，形成新的热点。
如何启动住房消费
第一，在政策上要使建房者有利可图，也要保证经销商的基本权益，并对建房和销房之间的盈利比例作出政策界限，从而使住宅市场不断开发新的房源，产销衔接、相互配合，二者互利互惠，使住宅市场顺畅地循环起来。当前首先要鼓励多建房。
第二，要把住房消费真正由计划性分配转向市场性购买，就必须改革计划经济体制下的住宅低租金福利分配制，改革现行的工资制度，将住房含量尽快纳入工资，实现住宅货币分配，这是启动住房消费的必然趋势。
第三，尽快改变现行住房租金偏低，与商品住房售价比差悬殊的状况。近两年，虽然住房租金小步提升，但低于工资增长幅度，比差越拉越大。80年代，一套住房的年租金与住房售价的比大约为1：120，而现在住房年租金与住房售价比大约为1：140。
第四，尽快降低商品住宅的售价，提高职工购房能力。据有关方面统计，1990年全国商品房平均销售价为每平方米703元，1995年已上升到1710元。1988年，上海商品房售价平均每平方米为1550元，而1996年7月的“上房50指数”表明，已经上升为4009元。商品房售价涨幅远超过职工工资增幅。因此，必须把住房价格控制在适当水平，使购房者提高购房支付能力。
第五，发展住宅金融，改变目前金融支持主要是房地产的开发投资为对个人购房消费的支持，使消费者购房在支付方式上可采取分期付款、抵押货款、按揭等多种形式，使住房消费的支付压力由一次性集中支付变为长期分散支付，从而使消费者住房消费能够借助远期的收入来实现近期的消费。