摘要：2016年5月1日，我国全行业包括房地产业实施营改增。这次税制改革，对该阶段的房地产行业来说是很好的机遇也是挑战。房地产产业要想能够有更大的发展，取得更好的成果，就要符合市场体制，并且不断地调节房地产产业的发展模式，加强经营成本管理。本文就“营改增”对我国房地产开发企业产生的影响进行研究，提出一些改进措施，从而实现企业未来的快速发展，希望给相关人员提供参考。
关键词：营改增；房地产开发企业；改进措施
1 引言
随着现代社会市场经济的高速发展，为了改善现有的税制中的一系列问题，我国提出并执行了营改增税收政策。自从营改增税收政策执行以来，取得了很好的成果，不仅大大的降低了企业税负，还使得企业自身结构的优化有个更进一步的提升，全面的提高了企业的水平。因此，我们研究营改增对房地产开发企业的具体影响，首先要从营改增税收政策本身入手，再把它和房地产开发企业结合起来，找出仍然存在的问题并分析对这些问题的应对措施。营改增就是通过增值税代替企业原来要缴纳的营业税来进行缴纳，增值税是指产品增值部分需要缴纳的税款，营改增的实施可以有效起到避免企业重复纳税的作用。营改增的执行，对企业的生产经营产生了深刻的影响，最直观影响就是对企业的财务管理工作方面，除此以外，甚至会进一步影响到企业的经营模式。
2营改增税收政策对房地产开发企业的影响
2.1给房地产开发企业带来更多机遇
2.1.1减轻税负，提高企业资金利用率
对于房地产开发企业，项目开发过程中有着大量的外包服务，针对传统的税收政策下，企业外包性质服务不可以作为进项税抵扣，只可以当做营业税进行缴纳。实行“营改增”税收政策后，企业外包性质服务可以当做进项税来抵扣，因此，加快了企业附属部门从业主的分离，有利于房地产开发企业的发展。营改增税收政策的实施，减轻了房地产开发企业税负，并引导节约下来的剩余资金进行企业的发展和改善，增大了企业的规模，优化了对企业经营发展不利的因素。
2.1.2有利于去库存
国家税务总局《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：“增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣”。“营改增”实施后，纳税企业购置的不动产可以当做进项抵扣，大大的推动了企业不动产的发展。不动产可以进行抵扣，对商业销售大大有利，尤其是对于现阶段去库存而言。企业购置商业地产等不动产，会和购置设备一样进行增值税抵扣，促进商业地产的投资，有效缓解了商业地产库存的巨大压力。针对“营改增”政策实行之前没有出售的商品房，增值税则适应简易计税的方法，在原来基础上大大降低了需要征收的营业税，企业可以适当降低房价，能起到很好的降低房产库存作用。
2.2“营改增”后房地产开发企业面临挑战
2.2.1对房地产企业税负的影响
对于传统税收政策而言，房地产开发企业税收一直采取的都是土地增值税和营业税并行的征税制度，土地增值税和营业税都属于价内税。因为房地产项目定价机制，企业经营过程中经常有税上加税现象，这大大的增加了税负，阻碍了房地产开发企业的发展。而执行“营改增”税收政策后，增值税计税对象为企业经营过程中产生的增值税，并除去了上一步已经缴纳的税款，进而降低了企业税负。然而对于房地产开发企业的实际税负而言，房地产企业实际税负到底会不会增加，很大程度上还是取决于土地成本在开发成本中所占的比重和可获取的进项抵扣税额。尽管不同地区的土地成本在房地产开发总成本结构比重存在很大的差别，但是针对其中一项项目而言，土地成本相对不容易改变，只可以最大程度获取进项抵扣来降低税负。房地产开发项目开发周期很长，且流程复杂，与之相关联的行业经济行为很多。一旦上下游企业改革不同步，很容易导致整个抵扣环节出现中断，降低抵扣成本比例。因此，“营改增”政策实行后，房地产开发企业的实际税负还应该全面分析，进行合理筹划。
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2.2.2对成本测算、税务、财务管控的影响
“营改增”的实施也就表示传统的利润测算模型失效，必须及时找好能够取代它的新的利润测算模型。在传统营业税基础上，房地产开发企业预算部门的税费计算简单，但是实行“营改增”税收政策后，企业预算因为不能快速无误的判断某种材料能否取得增值税专用发票，需要事先明确购地、融资、建安、销售过程中进行增值税抵扣环节顺序，计算好可抵扣比例和数额。这使得预算变得很复杂，同时导致传统的企业测算模型失效。税收后必须重新建立预算模型，可以全面的对整个税收过程进行分析，获取其中的进项抵扣，来进行成本测算与控制。
实施“营改增”税收政策后，增值税在税率、应税收入计算、征收机关等多个环节都有着很大改变，尤其是大大增加了增值税专用发票管理、申报表格的填报难度，很多的财务、税务等工作环节都变得复杂化。所以必须进行多项财务、税务工作流程的改造，这就要求加强房地产开发企业内部的税务和财务管理工作。“营改增”税收政策实行前，税务处理工作比较简单，实行这个政策后，企业必须按照初步科目类别设置进项税率，精确计算进项销项，同时有效处理与之相关联的其他行业的不同税率，这使得税务工作变得很复杂，也对房地产开发企业管理部门有着更高的要求。因此，财务部门要提高财务核算水平，合理化财务处理流程，建立精确严密的营业税申报和营业税核算模式。同时科学合理的优化采购、工程招投标、销售等环节，来增加进项抵扣，进而降低项目的开发成本。
3 房地产开发企业实施营改增应对措施
3.1发挥政府职能
3.1.1完善税改政策
充分学习认识“营改增”，把它和房地产开发行业现状结合起来，建立过渡性的政策来让企业能很好的适应新模式。同时，适度的降低税率，结合当地的经济发展水平和行业现状来确定科学合理的企业税率，从而降低企业的税务负担。在营改增税收政策的实施过程中，落实好营改增税收政策，全面提升行业内覆盖率，做到企业进项税额全面抵扣。同时，还应该加强税改政策辅导工作。
3.1.2加强财务管理
企业的财务管理部门要做好直接人员的培训工作。首先，让所有与之相关的工作人员都明确营改增税收政策实施过程中的要点和注意事项。然后，做好企业管理人员的培训工作，让企业中的财务人员可以熟练掌握新政策模式下的会计处理方法，政府和企业管理部门还应该加强联系，让营改增实施过程中出现的问题能及时处理。
3.2企业实施方面
3.2.1优化经营模式
其中，最重要的就是要优化企业的经营模式，解决政策实行时所面临的资金短缺问题。第一，要调整好开发周期，合理分配开发资金以及开发时间，最大程度做到财务最大化利用。第二，设立企业合作机制，围绕房地产开发企业建立联合购地、资金拆借、项目股份等形式合作机制。第三，在新政策下调整房地产开发模式，提高企业生存能力和竞争力。
3.2.2端正实施态度
首先，严格按相关政策规定，做好会计核算工作，第一时间进行进项税额的认证和抵扣。其次，落实好项目核算及工程决算管理工作，在项目竣工前处理好所有会计核算工作。
4 结语
综上所述，“营改增”税制改革对房地产开发企业的影响将是系统性的，但也为我国房地产开发企业带来了更多的机遇，同时，也带来了巨大的挑战。本文分析了营改增税收政策实行对房地产开发企业的影响，并从政府和企业两方面提供了应对改进措施，希望能促进营改增的科学实施，促进我国房地产开发企业取得很大发展。
参考文献：
[1] 张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014，12：60-61.
[2]周星.“营改增”对房地产企业税负的影响[J].税收征纳，2016（02）.
[3]何健英.“营改增”实施后对房地产企业的影响[J].财会学习，2016（04）.
作者简介：
林寒琨，男，1972年11月出生，本科学历，中级经济师职称，主要从事房地产开发、运营、销售等方面管理工作。
论文作者:林寒琨
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/6/5
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