摘要：目前，随着国民经济增长速度下降，我国的房地产行业面临严峻挑战。房地产企业在当前的发展背景和行业状况下，管理项目多、跨度大及资源难以协调，这些问题对房地产企业工程质量造成了很大影响，尤其对施工阶段的工程质量影响巨大。房地产企业施工阶段质量管理作为房地产企业质量管理的重要阶段，研究房地产项目施工阶段的质量控制的重要性毋庸置疑。文中对新形势下房地产企业的工程质量管理措施进行了分析。
关键词：房地产开发；项目管理；质量管理
1 我国房地产项目施工阶段质量控制中存在的问题
近年来，我国房地产项目质量管理已取得重要进展，但是基本上仍停留在粗放式的经验管理阶段。质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题依然存在，相较于国际先进水平，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在诸如管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，法律法规不健全等问题。这些都是中国目前房地产项目质量管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争力不强，发展速度不快的关键所在。
同时，由于房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会造成资源的大量浪费。不仅如此，房地产项目产品直接进入人民的工作和生活之中，与人民的生命财产有着直接的联系。如果房地产项目的产品质量达不到要求，在使用过程中随时可能造成大量的人员伤亡和财产损失。结合近几年我国房地产的实际发展来看，具体问题如以下两方面：
1.1重视事后整改，轻视事中及事前控制
某些房地产企业在工程实施管理中，没有事先质量控制的意识和概念，只是在施工单位施工完工后才能发现问题，做事后补救，造成成本的增加和工期的影响。例如对于主体施工单位施工的各种管道井盖的标高控制，由于没有充分考虑后期绿化景观施工的影响，造成所有管道井的井口偏低。在后期景观施工的覆土过程前，前后工序施工单位没有进行工作情况交接。景观单位缺乏责任心，监理禾业主方人员管理不到位，造成一些井口在景观填土的过程中被埋没，而由于设计变更很多，相关资料整理记录工作也没跟上，变更增加的管道井在图纸上的位置标识不清楚，造成无法进行工程验收，只有进行二次施工，影响了工程的质量和进度，又增加了成本。
1.2重视验收质量，轻视成品保护
某些房地产企业在工程质量的管理过程中，只是程序化的对施工产品进行验收，而忽视对成品的保护意识。例如对塑钢门窗的质量控制，在塑钢门窗施工分包单位进行门窗施工完毕后，由监理和业主方的专业人员进行验收合格，就完事大吉，没有与后续施工单位进行工序交接。结果，由于后续的施工使很多塑钢门窗的滑道被破坏，而且由于后续施工单位有三家，又都属于业主方直接委托的分包单位，与总包方无关，造成责任无法分清，业主方只好采取各打五十大板的方法，维修费用由后续施工单位分担，造成三家施工单位都很不满意，抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。
2 新形势下房地产企业的工程质量管理措施
2.1开发项目准备阶段质量控制
在房地产开发的研究中，许多工作人员忽略了前期研究、策划与设计的质量管理阶段，都把焦点放在施工阶段。作为建设方，这种思维方式一旦定型，很难改变，特别是以项目成立的团队。但是，如果没有好的设计图纸与方案，建设工程很难保证项目的成功实施与最大效益化。所以，房地产开发项目前期准备工作非常重要。房地产开发项目的前期工作主要包含了可行研究报告、项目产品策划、建议书等。
2.1.1健全项目质量管理责任制
项目负责人负责全权管理，亲自抓起项目质量工作。与此同时，项目质量经理要定期检查项目质量，一旦发现重大项目问题，立即向负责人汇报。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆另外，项目经理还要编制项目报告，确定市场定位，按质量规定计划。
2.1.2建立合理的评审制度
评审制度是提高开发项目前期质量的重要保证。一般的房地产会采取德尔菲法，不进可以及时发现自身问题，做出不断调整，还吸取更多的专家与咨询公司的建议，使开发商最大优化。最后，要制定质量计划。质量计划是根据项目的特点，明确项目目标与成果，并充分了解与掌握的实施标准。质量计划要把权限、资源、职责合理分配，按步骤逐渐实施，形成一定的可操作性。
2.2开发项目施工阶段质量控制
2.2.1明确质量目标与计划
投资人身为总负责人，不仅要制定项目开发战略和确定项目定位，还需要对项目的成本和进程都有一定的控制，确保处于相同优先级。另外，项目开发质量目标要保证一个正确的度，如果目标过高，可能会导致综合绩效较低，投资成本过大；如果目标过低，会失去市场竞争，对项目造成伤害。所以，负责人要进行质量费用与投入分析，确保项目成本一致性，降低事故成本费用，并且树立正确的项目寿命周期观念。明确质量目标后，要制定合理的质量管理计划。工作人员要制定出实现质量管理计划的方案，确保计划的实施与落实。
2.2.2质量控制要求
项目开发的建设施工过程就是对质量的控制，质量控制就是对施工中的程序和过程中的偏差控制。一般来说，过程控制往往是对阶段性过程与计划成果进行比较，看是否一致，并且对比施工过程。这个时候，如果出现不一致的情况，施工人员需要找出执行中存在的偏差。还有一种是利用合同说明中的成品与半成品进行比较，找出一定范围内的偏差。在施工前，现场负责人要正确分配权限，使每个工作人员各司其职，不可出现占用他人岗位情况。与此同时，设定合理的奖罚制度，杜绝不合格产品的出现。另外，负责人需要把工程施工组织设计送到监管部门手中，进行报备审核。
在项目开发中，遇到重点工序前，需要检查关键项目点，避免出现任何问题。并且坚持"三检"制度。在每一个工序结束后，需要由作业组班、施工员、监管工程师三次审核，才可以保证项目正常运行。项目开发中，一旦遇到质量事故，要找寻问题，坚持"三不放过"原则。做到事故原因不清不放过、防护措施不当不放过、事故者不放过。另一方面，施工人员对一些关键部位形成专门负责团队，建立一个封闭信息网，形成灵敏的高效质量信息反馈系统。
2.2.3监管部门质量控制
在房地产项目开发中，一般都会选择项目监管单位对施工单位质量状况的监管与控制。并且加强承包人自检体系管理，强调事前把关控制，做好项目检验与现场质量验收等都是工程质量监管的目标。在监管单位的控制下，确保了项目开发合理进行，争取质量创优，杜绝一些施工质量事故出现。首先，监管部门要划分质量单元。为了保证施工的有效、稳定进行，监管人员必须明确划分出各质量单元，包含了工艺流程监管图、分项工程与工程部位三个部分。与此同时要配以相同的记录、实验表格，确保工序完整进行，杜绝一切质量失误现象。其次，健全质量组织体系。监理工程师要对所有环节进行掌控，建立完整的质量组织系统。承包人不仅需要自检三级质量保证体系，还要服从监理工程师对项目质量的管理工作，尤其是对各分级部门的质量与工地检测部分做好相关调整。最后，质量监理程序要有序进行。监理工程师在施工前，要对承包方做出详细说明与计划控制程序，所有人员要共同遵守，确保项目质量控制合理化。
3 结束语
总之，百年大计，质量第一，工程质量是建筑企业的生命，是其长远发展的根本保证。在建筑市场竞争激烈的今天，工程建设质量越来越成为人们关注的重点和热点，如何改善建筑企业内部管理、提高工程质量意识、加强施工管理力度，提高施工质量管理水平，促进建筑行业的健康发展是每一位企业管理者必须思考的问题。
参考文献
[1]韩侨慕.房地产开发项目质量管理研究与应用[D].吉林大学,2016.
论文作者:黄芳
论文发表刊物:《基层建设》2017年第20期
论文发表时间:2017/11/2
标签：质量论文; 项目论文; 质量管理论文; 质量控制论文; 房地产企业论文; 阶段论文; 施工单位论文; 《基层建设》2017年第20期论文;