摘要：实际的土地储备开发经常由各领域的机构相互合作，因此需要加强开发团队的执行能力并获得更多的支持。充分发挥宏观调控的作用，让市场主体参与发展。还需要定期宣传开发过程，与政府和行业领先的专家交流，确认是否有可改进的地方，以及及时调整不合理的地方。本文详细讨论了这些问题，并在很多方面提出了如何制定土地储备开发计划的适当建议。
关键词：土地储备开发计划；编制；建议
引言
鉴于近年来土地储备开发工作是近年来才出现的新事物,，具有循环、复杂的程序和广泛的利益攸关方，矿产资源开发模式仍处于调查阶段，还有许多地方有待管理。因此，该计划与其他土地计划相比(例如，年度土地利用计划、年度土地利用计划)处于研究阶段，土地储备开发计划的科学合法性尚待研究。
1、概述
2002年我国矿产资源开发体系建立以来，土地储备的发展建立在“政府主导、面向市场”的模式基础上，为实施国家供给体系改革、参与宏观经济控制、规范土地资源配置、确保顺利过渡到地方体系和满足城市需求作出了重大贡献。鉴于我国目前正处于土地供应改革的阶段，矿产资源开发是一件新事物，在实践中有许多亟待解决的问题。国家统一部、财政部、中国银行最近联合发布的《土地储备管理办法》(土地退化[2007]277)明确规定，“土地资源管理方案、城市人口管理、财政管理等领域以及地方人民银行相应的分支机构应根据地方经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用等实施。因此，在今后的土地管理发展中制定土地管理计划将是一项长期的任务。世界各地矿产资源开发计划的制定刚刚开始，制定科学合理的年度土地储备发展计划是我们必须处理的一项重要任务。
2、当前土地储备开发工作中存在的问题
目前土地保有开发事业中存在的问题首先反映在政府的主导作用中，但其主导作用尚不足以根据实际的宏观规制要求引导工作。此外，由于资金投入和人员配置的限制，一些土地持有机构发生大规模的土地持有开发工作时，往往无法满足实际需求，从而导致业务混乱。有时，由于贷款需求，土地保有国向部分金融机关申请贷款，但金融机关不想贷款，因此很难为土地保有额的开发工作筹集足够的资金。其次是在土地储备开发事业中没有制定出正确的计划。因为土地保有开发事业需要各级政府机关的批准，所以一般在实际事业中立即补偿，直到满足开发条件为止。但是该模式与城市的实际发展趋势不相符，在对土地资源的宏观控制方面似乎有些不足。
3、土地储备开发计划编制的目标
土地储备开发计划编制的目标,是根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地年度利用计划、土地年度供应计划等,综合考虑城市各项事业发展对土地储备开发的要求以及土地参与宏观调控的需要,结合当前土地储备开发中存在的实际问题,制定科学合理、符合社会发展规律、资源高效利用的年度土地储备开发计划。
4、土地储备开发计划编制的原则
对于土地储备的开发，政府相关部门要发挥宏观的规制作用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆面对开发计划申请书时，应调查分析实际市场需求，然后妥善确定土地储备开发控制指标，确保土地开发总量在适当的范围内。因为实际土地拥有开发的主体是企业，所以企业和政府互相玩游戏的情况出现，相关事业有可能无法顺利进行。要确保各级地方财政和银行的支持，做好资金支持。要想根据我国实际经济发展的情况指导工作，必须最大限度地缩短部分开发地的保留期。通过对年度土地储备开发成本的估计分析和对这些收入的预测，您可以尽可能地回收资金。
5、土地储备及开发计划编制方法
5.1预测总体需求
土地储备机构可以根据规划情况及历史收储及供应水平，对土地储备及开发做出总体预测需求。最新修订的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。可以纳入储备范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地、其他依法取得的土地。
5.2储备地块选择
可根据城市总体规划中确定的城镇发展方向以及城市重点发展区域或重点项目开展储备地块的选择，围绕重点发展片区及项目，结合土地开发政策，制定严格的可操作性强的土地储备计划及开发供应计划。
5.3储备时序确定
在土地储备时，也要考虑到城市建设的全面发展，要确定土地储备时序，需要对储备实施措施的影响进行调查，例如城市区位条件是否准确、土地的面积大小、土地的实际情况、土地的价值、土地权属是否清晰等等，这些影响都需要进行考虑，进而对土地储备进行储备和开发设计，确保储备和开发时序，从而为下一阶段打下基础。
5.4规划实施保障措施
为确保土地储备和开发的顺利实施，需要重视储备土地的规划，从保障制度、技术以及机制这三方面确保储备土地的有序收储和开发。对土地储备进行全面规划，需要考虑经济发展的水平、资源的使用情况、提供的土地面积、市场价格是否与预期的价格一致、城市的开发等因素，将其与土地储备相结合，使土地储备与开发符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划实施的需要，符合城市经济社会发展的需要，从而达到合理高效利用储备土地的目的。
6、完善土地储备及开发计划编制工作的建议
由于土地储备与开发的可变性太大，因此土地储备及开发前期需要做好详细的规划设计，尤其要重视对所需资金的把控。对于土地储备及开发的资金要提前做好计划，根据使用目标做好拨款记录，在实际运用中逐一督察并记录，与计划金进行比对，若资金问题的使用与记录出现偏差，要立即查明缘由，做好应对解决的方法，防止因为资金问题使整个储备及开发计划向后延迟。土地储备就开发的核心就是计划编制工作，要想做好土地储备与开发工作，除了与国土规划部门加强业务联系，在各项规划中将储备土地的收储和供应作为单独项目进行考虑外，还应在土地储备工作中增加相关的规划编制岗位，以高标准招聘或培养土地储备规划人员，并对其开展定期的专业指导培训，加强工作人员的规划意识，提高储备土地的规划水平，最大限度发挥储备土地的积极作用。
结束语
随着改革开放的不断进行，我国经济建设取得了巨大的发展。在社会发展过程中，对土地利用的需求也越来越大。目前，我国土地储备开发还存在一些问题，使国家难以合理分配土地资源。因此，要加强土地储备及开发计划编制思路和方法。
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论文作者:葛连科,薛彦福,陈龙良,马友爱,严俢宏,赵庆芳
论文发表刊物:《防护工程》2019年11期
论文发表时间:2019/8/29
标签：土地储备论文; 土地论文; 计划论文; 总体规划论文; 土地利用论文; 城市论文; 工作论文; 《防护工程》2019年11期论文;