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十八届三中全会的《决定》，1万多字，提到房地产业的不多，其中第18条提到“加快研究房地产税立法，并适时推出改革”，第11条提到“建立城乡统一的建设用地市场，符合条件的农村经营性集体建设用地，可以和国有土地同等入市”，第23条提出“加快户籍制度改革”等。
着墨虽不多，但基础性作用不容小觑。在2013年11月19日晚举行的“《财经》年会2014：预测与战略”有关房地产的夜话专场论坛中，住建部政策研究中心主任秦虹、华远地产股份有限公司董事长任志强、北京首创集团董事长刘晓光、万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆、德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平等进行了探讨。
秦虹认为，只要中国坚持有效地推动改革，就能促使中国经济持续健康稳定地发展，对房地产市场的发展也就是有利的。但也有人困惑，譬如刘晓光，他问：“市场在资源配置中起决定性作用对房地产行业是不是也适用？”
任志强则一以贯之地“放炮”，认为不能把问题想得过于简单；而毛大庆考虑长远，称七年后中国人口结构将发生剧变，房地产市场也因此孕育巨变。
蔡洪平则看好三中全会的《决定》。他认为“市场在资源配置中起决定性作用”这句话就隐含着对过去十年房地产调控的修正，也意味着本届政府不会像过去十年那样调控房地产市场。
“房地产税”新旧说
秦虹一直呼吁土地制度改革。在她看来，此次三中全会《决定》提出的加快研究房地产税立法很重要。目前与房地产市场有关的各种税收，绝大多数设立于1998年住房制度改革前。而这些年房地产市场发展一日千里，如何建立和房地产市场发展相适应的税收制度，需要好好梳理研究。秦虹认为，这不是简单的哪个税要加、哪个税要减，而是要建立一个科学的税制，要依法征税。
秦虹介绍，房地产税的说法于1986年提出，土地增值税于1994年提出，买房缴纳个人所得税在1984年写进税法。1998年住房制度改革时，私房占比不到30%，现在商品房销售里面80%都是个人购房，市场发生了变化。
和房地产市场制度相适应的税制，也应该整体梳理，充分体现政府的意志，支持什么、鼓励什么、限制什么。
刘晓光判断，房地产税可能还需要一定的时间才能出台。在他看来，市场未来可能是“三轨制”——保障房、中产阶级限价房、市场房，甚至还可能有集资房，总之这个模型越来越难掌握。
任志强则称，房地产税虽早在1986年以暂时条例的形式提了出来，但这次提出的“加快研究房地产税立法”，是一个新法，过去没有这个法。如果农村经营性集体建设用地能入市，同价同权，房地产税的矛盾就多了，不仅仅是在城市土地上研究房地产税，还包括农村集体土地，恐怕2020年也很难完成。
毛大庆认为，《决定》提出的房地产税立法问题，远不是那么简单。“如果就是房地产税，把原来的条例弄弄就差不多了。”此事更多涉及政府未来如何从土地资源中持续获得财政收入的问题。
毛大庆提醒，《决定》的最后一个自然段，讲到要在2020年在几个重大领域实现改革的实质性突破。七年后，中国是什么样的状态？
“中国现在有两个赛跑，一是人民对美好生活的向往和公共资源均等化实现速度的赛跑，二是中国的经济发展模式和人口结构的迅速恶化赛跑。”毛大庆称，七年后的中国，是一个60岁以上人口占比20%的国家，这对所有的假设都会带来新的影响。那时候的农村土地流转、农民移动、城镇化和城市户籍问题，恐怕都会变成新课题。
毛大庆预测，十年之内中国房地产的住宅房地产需求会达到顶点，理由正是人口结构。即便今天放开二胎，那也只能改善中国30年以后的人口结构。
蔡洪平认为，房地产税和土地流转“这两个饼很大”。但三中全会说得很清楚，改革的根本目的是完善和巩固社会主义国家制度。征房地产税，但地不是我的，凭什么征房地产税？所以必须要把土地确权。
“城乡统一的土地市场”是什么
在秦虹看来，《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”是大势所趋，但逃不开法律制度的调整。现有制度第一条是征地制度，第二条是招拍挂。下一步法律调整，若不涉及征地制度和招拍挂，对房地产市场影响就不大，所以目前无法做出清晰判断。
“加快户籍制度改革”，秦虹认为，其更多的是事关保障房。因为政策要求保障房要覆盖到城镇的常住人口和外来务工人员。
任志强则一以贯之开口“放炮”，称“他们”老把事情想得那么简单。所谓“城乡土地一体化”，十七届三中全会公报就提到了。要想实现，应该先修改《土地法》，否则无法实现。因为其中有两个限制性条件卡着，一是“符合规划”，二是“严格控制用途”。
譬如规划问题。每个城市都有规划局管理城市规划，但农村土地规划却没人管。任志强认为，需要开始管理农村规划，否则永远都不符合规划条件。而农村规划搞出来，则需要好几年时间。
美国房地产业一大法宝，是“用途管制土地”。中国还没有开始，实现用途管理需要相当长时间。2008年时任总理温家宝在人大会上提出三年实现确权，但直到政府换届也未完成。任志强希望2020年把它完成，一些地方可能做完，但短期不可能实现。
“加快户籍制度改革”，任志强认为“要解决就彻底弄；要是不彻底弄，你又限制人家这个，限制人家那个”。任倡议让农民自由选择。理性的农民一定会进大城市，不进小城市。小城市医疗质量差、没专家、没大学，子女不能接受好的教育，而进特大城市捡垃圾都能挣钱。
农民的自由选择权就这一次，所以其一定慎重，绝不会轻易把农民身份和宅基地弄没了。农民卖了宅基地，不一定非买保障性住房，也可以买商品房。
毛大庆认为，三中全会解决的第一个实质性问题，是“计划生育”，其对房地产的未来有一些影响。在毛看来，《决定》中的60项改革措施，都和房地产有所关联，单单拿出其中几句话说事，没什么意义。公报中有些说法，其实仍然还是用计划性的思考在解决问题。既然市场化配置资源，市场化决定一切，最后人去哪？“最后还是户口说了算”，明确的信号就是“特大城市你别来”。
近十年，中国出现了两个“二元矛盾”，一个是传统意义的城乡矛盾，第二个是农民进城，产生“二元肉搏战的模式”。这个模式使各级政府越来越担忧。这次是打算让农民土地和财富挂钩，但其落地有诸多的不确定性，大量农村土地都变不成财富。
毛大庆反问，农村没有吸引力，地怎么能变成财富呢？谁要他的地？他流转给谁？中国有680个城市，只有四五十个城市真正有吸引力，640个城市没有吸引力。这些城市周围的农村更无吸引力，农村土地流转给谁？
还有许多细节问题很棘手。譬如京沪近郊农村土地有吸引力，但规划问题谁来管，农民自己能不能说了算？而通过什么平台流转也是问题，是农村成立一个委员会决定，还是招拍挂，或是协议出让，都需要仔细研究。
任志强反驳毛大庆“只有四五十个城市真正有吸引力”的观点。比尔·盖茨住在小城镇，有什么吸引力？但是有了比尔·盖茨就有吸引力，围绕比尔·盖茨，我盖好学校、医院，就发展起来了。
任志强认为，只有土地私有化，才有可能把各种产业转移到那里去，在转移过程中，公共资源也转移了过去。“五四宪法”里，宅基地等农民的生产生活资料都是私有的，即便后来建设人民公社，把生产资料都集体化，但宅基地依然私有。“五四宪法”中还有一条，即所有公民有自由迁徙的权利。到1957年公安部门才提出限制人口流动，1958年才出台了户籍制度。
刘晓光则称，农村建设用地的流转，虽不知道具体实施时间，但肯定会有很大的变化。过去不能确权，就不能抵押，也不能真正买卖。如果这个措施出台，肯定对房地产价格有影响。
其中的关键，是中国小城镇发展模式到底是什么？是在大城市边缘，还是二三线城市边缘，还是就近、离土不离乡的小城镇发展？刘晓光认为这是核心问题。但总体而言，“觉得这次改革方案还是令人满意的。”
房价未来走势微妙
2013年，房价让人眼花缭乱，普遍上涨是一说，有价无市也是一说。
秦虹称，国务院2013年开过很多次常务会，说得最多的一条就是我们“要建立房地产市场健康发展的长效机制”。
任志强则称，北京商品住宅实际价格，比2010年大概翻了一倍。“没钱怎么买得起？现在不够卖”，“我觉得三四亿农民进城，宅基地可以抵押贷款卖钱了，他怎么就不买房子呢？”
刘晓光介绍，北京一年新增户籍人口60万人，新增常住人口50万人，新增新婚十几万户。但一手房一年供应最好的时候是18万套，弱一点的是9万套，存量（二手房）也是一样的数据，加在一起一年最高的供应是20多万套。换言之，供应量严重不足。
蔡洪平认为，“北上广还会供不应求，但二三线城市的房价比较危险。”
毛大庆称，四五十个热点城市中，已经有一些城市的房价在大幅调整了。譬如沈阳大批房子堆在那里卖不出去，这跟政府超量卖地、人口少、第三产业落后有关。别看沈阳也是四五十个热点城市之一，但它就出问题。北京的地价却不断上涨，投资商比原来多了一倍。而全国购地的总投资实际上并没有增长多少，还是负的。
毛大庆提醒，这证明开发商投资战线缩短，更加集中到四五十个里面的20来个城市，促使这20来个城市地价进一步加速增长。全国中学100强，上海、北京就占了60个，剩下40个全中国分配。你说这样的公共资源怎么办？所以这就是改革要突破的地方。