摘要：写字楼的市场需求量很大，开发商为了顺利地通过竣工备案，需对办公楼的大堂、电梯厅、走廊及卫生间等公共区域进行装修。开发商需积极履约，按期向业主交楼，逾期交付视为违规行为，存在经济赔偿的风险，对开发商而言，进度是排在第一位。
关键词：精装修工程的实际进度进度制约因素；拟定相应措施场地交接电梯层门中线临边防护的影响防火门采购太晚材料垂直运输成品保护甲供材梳理跟进幕墙安装
KEYWORD：Actual Progress of Decoration Project，The constraints of Progress，Drawing up some corresponding measures，Site transfer，Floor door’s central line，Impact of Frontier Protection，Fire-proof door’s purchasing be overdue，Vertical transport of materials，Protection of finish，Comb materials supplied by A，Follow-up curtain wall
写字楼的市场需求量很大，一些中心城市核心地段的写字楼大多是开发商自持，自持自用或者自持租赁，而在对外销售的产品中，一些写字楼都为业主整栋购得，有的业主会整层购买，但是分层分户销售的写字楼还是占比多数。
在收楼之后，有的业主会保留了公共区域的精装修，只在户内进行了后续设计和精装；整层购买的业主为了满足本公司的实际需求，往往会将电梯厅及原公共走道的装修完全拆除，进行整层装修设计施工，以满足其实际使用需求，但是开发商为了顺利地通过竣工备案，还是需要对办公楼的大堂、电梯厅、走廊及卫生间等公共区域进行精装修，施工完成并通过验收的情况下交付业主。
写字楼的装修施工做法需准确的表达出设计师的原创意念，装修工程质量将影响到建筑的工程品质，需保证不渗漏、不脱落、不开裂、不空鼓、观感合格，否则甚至于影响着项目的品质和规划验收。但是开发商需履约及时，按期向业主交楼，否则视为违规行为，需面对有赔偿的经济风险，此项事宜被公司领导视为头等大事，由此可见，对开发商而言，进度是排在第一位的大事。
以下对写字楼精装修进度管理要点进行一个系统的梳理。
一、及时的掌控精装修工程的实际进度
1.1、形象进度。需熟悉现场，对装修现场已完分项、隐蔽工程的实际进展情况应有一个全面的了解，制定表格，并插入现场照片，做到现场进度可视化。
1.2、材料的加工订货。需查验施工单位的仓库及现场临时堆场，对已到场的材料做到掌握；与施工单位沟通，了解查验装修材料下单及委托加工订货资料，掌握其后续材料的进场计划铺排情况。
二、实时分析精装进度制约因素并参与拟定相应措施
2.1、场地交接拖期。土建单位对精装的场地交接拖期普遍发生，而且须由精装单位在满足项目完工的关门时间的前提下倒向排定施工进度计划，该计划需结合现场实际，合理考虑赶工措施，相应的赶工措施费需包含在综合单价中，以规避管理风险。场地交接往往是在土建及各个专业分包未完工的情况下进行的：土建砌筑施工有的是墙体砌筑未完成，有的是墙体养护未完成，有的是墙体抹灰未完成，有的是墙洞封堵未开始；墙体养护用水不规范，导致楼层内涝；地坪施工有的是未开始，有的是施工未完成，有的是完成的地面超高；如此这般的土建未完工程的材料运输还要优先占用施工电梯。场地交接综合征还表现在空调安装有的是未完成，有的是风管标高超下限，有的是风口留设与装修要求不符；消防安装有的是未完成，有的是立管安装超外线，有的是消防栓箱选型不适用，有的是喷淋头提前安装定点偏差越域等等，这些问题都需在场地交接过程中，精装修单位把所有问题统计出来，进行消项，明确各单位负责人、责任人、存在的问题、消项时间等内容，达到移交条件并由监理部组织复核移交，相关单位在移交单上签字确认；为奖励先进、鞭策后进，对于未能按时移交工作面的单位进行罚款处理（罚款金额按合同式另行确定），由监理进行统计后开出罚款单，罚款用于奖励提前完成的单位，如不交纳罚款的单位，将在进度款支付时按罚款额的两倍扣除；各专业具体问题按消项表中确认的时间内予以解决，要求各单位派专人跟进落实，每日下班前在会议室召开碰头会。
2.2、不能提供电梯层门中线
依据电梯安装的一般规程，先安装连接高区的消防电梯，低区的电梯安装排定在电梯安装的后半程，而工程实际通常是低区的电梯井先具备电梯安装条件；分析现在业态的实际情况，前期电梯供货和安装采购要权衡各种关系，要货比三家，要进行技术经济性分析，要考察投标单位的业绩和商誉等原因，评标定标节点滞后；在每年的5月后是电梯的集中交货期，电梯制造公司生产满负荷，货到现场往往拖期。电梯安装公司进场只会按照原计划进行高区消防电梯的安装，如果电梯安装合同中没有要求给精装单位提供电梯中线或者电梯层门不能按要求及时安装固定的话，直接导致电梯厅的墙面石材不具备下单条件，将严重影响精装推进。
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可见，因电梯单位不能提供层门中线或者电梯层门不能按要求及时安装固定，电梯层门的安装会超过石材下单的最迟开始时间，建议考虑一定的施工措施费用，在低区（通常是1~10层）电梯门墙石材适度加宽后排版加工；待层门安装后，根据现场尺寸，对石材切磨，由黑钢翻边收口。在其他楼层的计划是在电梯层门安装后，根据现场位置来排版墙面石材。
2.3、临边防护影响了卫生间的地面装修
精装单位进场施工时，写字楼的幕墙往往不能安装玻璃板块，导致临边必须由土建单位安装防护栏板，该栏板安装在楼板的临边位置，会占用0.6米左右的宽度，导致这部分的装修隐蔽工程无法展开，为后续的精装质量埋伏了渗漏隐患，而且对卫生间的墙地面和天花的工序及收口造成了制约，卫生间内的精装修不能全面展开，建议精装单位先做好墙面防水，在预留地皮砖空位的情况下，完成墙面瓷砖粘贴。
2.4、防火门采购太晚
防火门招采的评标定标节点拖期，导致供货拖后，如果只供货不安装的话，还需另寻安装单位，导致门框的安装是一拖再拖。因为门框不能及时安装，而装修需要考虑收口，将导致墙面瓷砖和石材粘贴不能全面展开。建议尽早铺排协调防火门框安装，土建及时塞缝收边，给精装提供工作面，避免窝工。
三、其他赶工保障
材料垂直运输。充分利用施工电梯进行垂直运输，与土建单位建立良好的配合机制或者利用夜班倒腾时差，将墙地面石材瓷砖、室内幕墙用型钢材及轻钢龙骨、建筑电气及管道工程用各种管材、粘接用的水泥砂瓷砖胶粉、夹板石膏板埃特板铝板等各种板材转运到相应楼层的临近房间内，完成占比大额的材料垂直运输。货梯安装调试完成交付使用后，在做好电梯成品保护的情况下，用货梯完成后续到场材料的垂直运输。
四、成品保护
成品保护通常被现场实操经验不足的管理人员忽略，其实成品保护非常重要，如果施工已完的成品或半成品被损害，不仅要修复、返工，甚至要重新加工订货，对工程进度将造成严重的影响。成品保护细分为精装施工成品的保护和安装工程的成品保护。
4.1、精装施工成品保护：电梯厅墙地面石材、走道墙面瓷砖、幕墙等
地面：塑料膜满铺做底；面层用9mm石膏板无缝全覆盖满铺；地面专用胶带将石膏板接口处粘贴平。
墙面：面层110克复合编织布+145克针织棉；专用胶带上下固定。
墙面阳角保护：墙砖镶贴完成、验收合格后用质地稍硬一点的亚克力阳角保护条将阳角保护好，防止施工过程中碰撞阳角。
幕墙铝合金应注意保留原有表面贴膜，严禁撕掉，精装修对铝合金进行全面保护：窗框用铝材专用保护贴满贴保护；塑料膜吸附在玻璃上；专用保护贴四周粘牢。
做保洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤、刮花铝门窗表面，不得使用对铝型材、玻璃、配件有腐蚀性的清洁剂。
装饰总包单位必需设立和明确一位现场成品保护专员，作为该现场项目管理组或部的管理人员，全面负责成品保护和施工期间的人为损伤和盗窃。
4.2、安装成品保护：电梯轿厢、洁具、龙头、花洒、开关、插座等
轿厢墙面：施工完成后轿厢内部用免漆饰板满封，电梯按钮及功能面板应用木板覆盖保护，并按照面板布置开孔，确保电梯面板各种功能的正常使用。
轿厢地面：1、地面清扫干净，不得有灰尘、沙粒等；2、基层：110克复合编织布+145克针织棉满铺；3、面层用15㎜夹板固定牢固。
层门：保留原透明保护膜，以免表面划伤。
门套：满封9厚阻燃夹板，阳角处采用不小于造型宽度的15厘夹板作加强直角保护。
召唤按钮处：按键处用透明塑料保护膜满贴。设置门下轨道保护及红外线挡板。
卫生洁具成品保护：注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用。
龙头、五金挂件、淋浴花洒在交验前夜安装，安装完成、验收合格后，用用原包装物包裹保护。面板安装前，线盒底盒表面应用底盒盖板加以保护；面板表面应覆盖塑料膜，四周可用美纹纸张贴。
五、甲供材梳理
在跟进甲指乙供、甲限乙供材料进场计划的同时，一定要梳理甲供材的下单、委托加工、材料运输及货到现场的卸货转交转运情况，对需要招采的材料应及早提上日程，给成本或采购部门留足开展招采操控的时间，对需要战采的材料要及时地熟悉图纸，统计需求清单并发起战采流程。
六、跟进幕墙安装
协调幕墙公司优先安装公装涉及区域的幕墙工程：优先安装卫生间外墙幕墙，优先安装电梯厅外墙幕墙，优先安装首层大堂幕墙的三个优先原则。
论文作者:孙开南
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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