住房分配货币化——1998年房改的重头戏，本文主要内容关键词为：重头戏论文,住房论文,分配论文,货币化论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
国务院决定，从今年下半年开始，取消福利性实物分配住房制度，实行住房分配货币化，商品化。一时间，住房分配货币化成为人们茶余饭后谈论的热点。
一、住房分配货币化的缘由
我国住房制度改革始于1980年，至今已有18个年头。从“提租补贴”、“租售并举”到“建立住房公积金”、“经济适用住房建设”，房改思路不断完善，特别是1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施以来，我国住房制度改革取得了重大进展。全国有31个省、自治区、直辖市，36个大中城市，213 个地级市和绝大部分县镇建立了住房公积金制度，公积金归集额达到800亿元， 增加了职工工资中住房资金的含量；全国有36个大中城市公有住房租金平均达到1.2元，部分城市达到准成本租金水平；公有售房出售力度进一步加强，售房比例占可售公有住房总量的40%——50%。在一些中小城市，住房商品化达到80——90%；住宅建设发展很快，18年间共兴建28.6亿平方米住宅，相当于改革前30年的5倍。安居工程实施3年来共建7100多万平方米，解决65万户住房问题；居民住房观念发生了很大变化，住房消费占家庭消费比重逐年加大，仅1997年住房消费年人均支出149元， 比上年增长19.8%；住房金融体系初步形成，各地已陆续开展了个人购房抵押贷款等等。
但是，住房制度改革同建立社会主义市场经济体系总体要求相比，同实现住房商品化、市场化目标相比，同人们不断增长的住房需求相比，同把住宅建设培育成新的经济增长点相比，还存在许多差距。具体表现在以下几个方面：一是一些地区和单位仍实行低租金、高补贴的实物分房制度，陷入国家建设投资越多，补贴越多，积累越少的恶性循环。二是住房公积金制度实施不均衡，有的地区和单位至今还没有建立起住房公积金制度，如一些民营企业和三资企业根本没有建立住房公积金，而有些地区公积金覆盖面达到90%左右，有些地区还不到30%。三是公有住房出售力度不够，以至于使大量新分配住房仍旧进入旧体制，大量房产存量不能盘活。四是房改政策不完善，方法不科学。按原有政策优惠售房，实际上仍是福利性实物分房的继续，有房的买房可以享受优惠，没房的无房可买，也享受不到优惠，造成新的住房分配不公，苦乐不均。五是住房买方市场没有形成，一方面商品房大量积压另一方面居民购买力低，住房有效需求得不到满足，不能激活房地产市场。
解决上述问题，必须深化城镇住房制度改革，取消福利性实物分配住房，实行住房分配货币化，促进住房市场的发展。
二、住房分配货币化的前提条件
住房分配货币化是指住房分配工资化、市场化，即改变住房实物分配制度为发放货币形态的住房补贴，也就是将过去单位以实物方式给职工分配住房，转换为在按劳分配的前提下把住房分配列入职工工资，并通过市场作为促进职工购置自己所需的住房。其前提条件是：
（一）转变观念。
一方面是政府观念的转变。要实行住房分配货币化，政府必须坚持实事求是的原则，从我国国情出发，顺应改革开放和经济发展的需要，制定切实可行的政策措施，为职工创造一个公平公正的房改环境。另一方面是居民，也就是消费者要转换“要住房，找国家”的传统观念，树立“要住房，找市场”的新型观念。
（二）明确货币化分配的范围、级别
我国是社会主义国家，每一位公民都是国家的建设者和管理者，都享有国家赋予的各项权利和义务。因此实行货币化分配必须将政府机关、企业、事业、社会团体等单位干部职工都统一纳入住房货币化分配范畴。住房分配货币化实质是对居民住房利益的一次调整，要考虑职工工龄的长短、职务大小、职称高低、学历等因素，在享受住房面积标准和补贴数额上加以充分体现，既要公平合理，又要有所差别。
（三）合理确定住房货币化分配量，规范资金来源， 充分考虑财政承受能力
坚持效率优先，兼顾公平原则，保障职工基本居住需求，合理确定分配职工住房货币量。货币分配量少，不利于转变住房分配机制；货币分配量多，财政和单位难以承受用于住房货币化分配的资金来源，主要立足于现有建房资金的转换。各级财政要逐步调整支出结构，把原用于建房的资金理入住房补贴，纳入货币化分配渠道，而不足部分也可使用出售公房收入或列入预算。企业应根据自身情况，将现有各种建房资金转换为工资或补贴，不足部分再从其他渠道解决。货币化分配使财政每年用于职工住房支出的部分呈完全的刚性。一方面使财政性拨款单位工资增加，从而直接增加财政支出，另一方面，非财政性拨款单位成本和费用增加，从而减少财政收入。因此，在目前各地财政很困难情况下，需要仔细测算财政承受能力，落实好货币分配的资金来源。
（四）做好新旧政策的衔接工作
处理好货币化分配与现行分配政策问题的核心是通过仔细测算，使参加实物分配职工的得益与参与货币化分配职工的得益基本相同。这项工作一方面可以通过合理确定货币分配标准来调节；另一方面可以通过征收土地增值税或土地出让金方式调节房改房进入市场职工的实际得益。
三、住房分配货币化实现形式
（一）发放住房补贴
将原用于住房建设、维修、管理折旧的资金、租金收入、公房出售收入进行核定，根据城市价格水平、面积水平、需补贴的年限和比例给职工发放住房补贴。住房补贴的发放可以采取一次性补贴或按月补贴两种方式。对于财力充足，住房价格较低，补贴量较小的城镇或经济效益较好的单位可以采取一次性补贴方式。这种方式可以在较短时间内较大幅度地提高职工住房购买能力，活跃住宅市场。按月发放住房补贴的方式可以减轻一次性补贴给财政造成的压力，既可以调整财政支出结构，又可以将补贴理入工资，有利于住房机制的转换。
（二）增加住房公积金补贴
住房公积金是由个人及所在单位共同出资缴存的具有保障性和互助性的住房基金，其中由职工所在单位缴存的部分应视为住房货币分配的一种直接方式。增加住房公积金补贴可以通过提高职工住房公积金单位缴存部分的比例来实现。这种方式较好地将住房补贴理入工资并纳入公积金管理轨道，使住房补贴与公积金有机结合，思路清晰，易于操作。这种方式应加大实施力度，扩大范围，对于一些没有建立住房公积金制度的地区以及一些民营、三资企业，应尽快建立。
四、住房分配货币化的配套措施
（一）建立社会化经济适用住房， 特别是安居工程住房供应体系，为职工购房提供稳定的源泉
经济适用住房，特别是安居工程住房一方面由于其价格与居民的承受能力比较接近，配套功能齐全，环境较好，因此积压的住房较少。受其影响，一些开发企业在努力降低成本的同时，从过去单纯追求高容积率变为注重环境、注重配套，从而极大地提高了住房市场竞争力。另一方面国家安居工程作为住房制度改革的示范工程和先导工程，不仅逐步理顺了房地产的价格构成，促进了房地产业健康发展，更重要的是它逐步提高了居民住房消费的心理承受能力，引导居民消费结构的调整，从而为住宅市场培育最终的消费者，同时也带动了相关产业的发展。因此国家应大力扶持经济适用住房，特别是安居工程住房建设，为居民住房商品化提供稳定的房源。
（二）加大商品住房和公有住房出售力度， 引导居民住房消费
目前我国商品房大量积压，究其原因是房价过高，同居民购买力极不适应。最近建设部对全国222 个城市普通商品房住宅价格水平进行了抽查，每平方米价格在1000元以内的城市有124个，1000——1500 元的城市有71个，1500——2000元的城市有17个，2000——3000元的城市有7个，3000元以上有3个，有的城市好地段商品房价格达到7000元直至上万元。世界银行指出，住宅价格与一般居民家庭年收入之比保持在3 ——6倍之间，购房才有可能变成现实。若高于6倍，则很难形成一个旺盛的买方市场，而目前我国各地房价相当于居民家庭收入8.72——15.75倍不等，其它平均为9.48倍。楼价居高不下的一个非常重要的原因在于某些部门对房地产企业的乱收费太多，一些垄断部门和企业甚至街道、派出所等自行摊派的费用达115项之多， 各种税费的绝对额每平方米建筑面积为200——500元，约占普通商品房成本15%——20%。另外，房地产企业利润过高也是一个重要原因。因此必须取消各种不合理收费，限制房地产企业过高利润，降低商品房价格，拉近与居民的承受能力，加大力度出售商品房，盘活存量。全国目前出售公有住房比例为30%——40%，还有大量公有住房没有出售，今后应加大租金改革力度，使之达到成本租金和市值租金水平，以租促售，改变人们买房不如租房的传统观念。
（三）允许公有住房售后再交易，搞活房地产二级市场
公有住房的出售是以废除福利性实物分配住房的旧体制，建立住房新制度，把住房作为消费商品为直接目的。公有住房出售是住房制度改革一个阶段性标志，其进展情况的好坏直接影响着住房福利制的终结和新体制建立的过程。公有住房的出售和售后再交易是一个问题的两个方面，它们不是目的，只是住房制度改革过程中的一个阶段，只有通过公有住房出售和售后再交易，才能真正盘活存量公有住房，搞活房地产二级市场，从而加快住房商品化进程。要松动对已购公有住房五年后交易的政策，既要允许已购公房出租或上市交易，又要鼓励已售公房上市后再购新房，改善居住条件。成立房产中介、置换组织，从事以旧换新，以小换大，售旧买新业务，同时政府部门在税费上予以扶持。售后再交易要解决好相关问题，如交易价格的确定，税费和收益权，又要确保国家资产不遭受损失。
（四）建立住房金融体系，增强职工解决自己住房能力
实行住房商品化离不开银行的支持和服务，金融业住房商品化方面的作用是其他机构无法替代的。金融业积极支持住房消费既可以推动房地产业的发展，同时也给金融业自身的发展开辟了新的空间。金融业开展住房信贷首先应尽可能延长贷款期限，降低贷款利率，降低有关收费标准，精简贷款审批环节，缩短贷款审批时间；其次是尽快改变个人住房贷款品种单调状况，迅速开发新的品种，以适应不同消费者的需要；三是各家保险公司尽快开办个人住房担保贷款保险业务，以解决贷款担保难的问题。最后是逐步开展住房抵押贷款市场，扩大住房贷款市场空间，放宽贷款条件。
（五）发展二、三级市场和物业、维修管理市场
随着住房商品化、社会化进程的加快，发展二、三级交易市场，物业管理市场和各类中介服务机构成为当务之急。发展交易市场有利于住房存量资产流动，合理配置住房资源，满足不同收入居民改善住房需求，推动职工直接进入房地产市场，自主地选择住房，有利于把住房消费培育成为消费热点和新的经济增长点。发展交易市场、物业管理市场以及各类中介服务机构，关键在于规范管理，增强专业人员素质，提高服务水平，加强社会监督。