【关键词】房地产；成本管理、造价全过程
1.房地产项目的特点
1.1目的明确性强
房地产可以根据使用目的，分为许多类型，例如我们生活中常见的办公、住宅等专门服务于一项活动的建筑，从侧面反映出房地产项目的目的性极强的特点。由于使用目的不同又可以其房地产开发的内容同样存在区别，开发的项目从外形设计、内部结构设计方面都区别与其他类型的建筑，针对性强，因此我国房地产项目发展要求具有明确的目的性。
1.2资金需求大
房地产项目所开发的项目，具有施工量大，施工期限长的特点，因此其资金密集性较大，因此要求房地产开发上的经济能力较强，才能满足项目开发对资金的需求。
1.2.4受国家政策严格约束
由于 房地产的开发涉及到了土地资源配置的问题，因此与人们有着切身的利益关系，需要我国政府从中协调，并利用宏观调控的方式保持两方利益的稳定。因此我国房地产开发中的每一个环节都要受到我国相关法律的约束。
2中小型房地产企业项目成本管理存在的问题
2. 1缺乏事前控制
迎合市场需求是目前房地产开发工程建设的出发点，然而从大多数房地产建设情况来看，在一个项目开发前，并没有提前做到对施工成本进行控制，盲目的启动项目建设。此外，大多数房地产企业在施工前对于前期方案优化以及图纸会审等工作并不重，导致施工和施工图纸上存在的问题没有得到及时的解决，在建设施工中埋下隐患。除此之外，大多数房地产企业也并没有提前预测施工中存在的问题以及风险，没有采取有效的预防措施，这就造成施工一旦出现问题无法挽回，只能无奈的接受。为了解决问题进而增加项目的成本，导致工程项目成本管理工作无法顺利进行。
2. 2管理缺乏动态性
对我国房地产企业项目施工进行调查，我们发现目前大多数房地产企业依然采用后算账方式进行工程结算。所谓的后算账方式指招投标双方采用直接议价的方式确定施工单位，并利用费率招标的方式确定承包单位。简单来说就是投标者在中标之后按照施工图纸施工，项目施工完成后进行工程结算时按照额定计价或是工程量清单定额计价的方式进行结算。这种方法对于项目成本缺乏控制，同时不能反映工程施工阶段设计变更、物价涨跌等因素。领导在对项目施工进行决策时，没有真实具体的数据作为参看的依据，则容易导致项目成本超标，严重损害公司的利益。
2. 3成本管理薄弱
目前家族管理的方式依然是我国房地产企业管理的主要模式。这种管理模式下的房地产企业在对采购、财务、招标等部门岗位招聘时，通常会选择采用自己的家属或是亲戚朋友担任。并不是以专业能力或者技术水平作为招揽标准。这样做由于所担任岗位的人员不具备全面的专业知识以及所需的专业技术，从而大大削弱了房地产企业的管理能力，无法对房地产企业采用系统科学的管理方法对成本进行有效的控制，只能采用一般的成本管理法，最终导致出现管理失控、项目无法按期交付等情况，不仅影响了房地产企业的发展，同时也在一定程度上影响房地产企业的形象，埋下许多安全隐患。
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3.项目各阶段的成本管理与控制
3. 1.投资决策阶段的成本控制
在对投资进行估算时，为了使投资估算与实际情况更加贴切，首先要结合类似的技术、经济指标等对各项目的费用进行预测，同时全面了解工程地质、水文地质等条件的实际情况，为投资估算提供数据支撑。此外，为了能够算出准确性更佳，与投资实际情况相符的投资估算额，施工企业应当同类型的项目进行深入广泛的调查，并对项目进行功能分析、多方案比较和选择，在完成技术论证以及经济评价后最终将项目建设方案确定下来，从而从根本上保证工程成本的合理性。
3.2设计阶段的成本控制
全面提高标准设计意识、推广标准设计是在工程设计阶段控制成本的主要手段。推广标准设计一方面有利于减少成本以及设计费用，另一方面也能有效的促进施工图纸设计的速度。此外，推广设计标准还能让构建预制厂在生活过程中，让工艺定型，有利于全面提高工人技术水平，增加其劳动的效率，另一方面统一的配件能够实现节能环保的目的，并减少构配件的成本。
3.3实施阶段的成本控制
1)招投标阶段：首先在招标过程中选择合理的招标方式，同时对招标文件的编制进行严格的管理，确定其中与工程成本的条款责任明确，风险分配合理；标底（或控制）对于招标工作而言是十分重要的，不仅在确定中标单位中起到决定性的作用，同时还能对中标的价格进行合理的管控，将其控制在一定的范围内；在确定中标单位时，要对该单位的报价、业绩以及信誉等因素进行综合考虑，选择其中综合评定得分最佳且价格符合低价中标原则的单位；在确定招标合同的过程中，一旦招标文件出现不明确、不具体的内容，招标单位要与投标单位进行谈判协商，尽可能争取有利的条件。此外，为了防止施工过程中或施工完成后，出现过多的索赔时间，招标单位应当就可以能发生索赔的因素进行思考，并针对该因素采取有效的抑制措施。
2)施工阶段: 对于技术交底以及图纸会审等工作，施工单位应当予以重视，及时将其中出现的问题解决，防止由于图纸或者技术问题造成的工程返工问题；一般情况下，在施工过程中设计不得随意变更，一旦发生设计变更，则要对其产生的成本进行一定的预算，并进行方案优化对比，选择其中成本较低的方案进行设计变更。对动态成本进行管理，并在工程变化中将设计变更、经济签证等成本变化因素体现出来，让公司领导能够结合施工成本的实际情况作出正确的决断；在成本管理中实行预警机制，同时建立完善的目标成本限额，最后将工程施工中产生的实际成本与目标成本进行定期的对比，如发现偏差，将其产生偏差的原因并进行分析。找到原因后对症下药，对超标成本进行控制，从根本上防止成本过度使用。
3.4竣工验收结算阶段的成本控制
在工程最后的阶段工程结算阶段要求合同各方都要严格按照合同中的条款进行办理，同时该阶段的工作重点集中在审核工程竣工结算资料、施工技术、经济资料的真实性、准确性以及完整性，保证竣工阶段工作都依照合同要求有序进行。工程竣工结算阶段工作量大，会遇到许多复杂的问题，这种情况下各方应当实事求是，结合实际情况给出有针对性的解决，极可能保证各方的合法利益。
4结束语
综合上述，做好房地产成本管理在一定程度能够保证开发上的经济利益，并确保整个项目施工成本控制在一定的范围内。虽然目前我国房地产企业项目成本管理依然处于不完善的阶段，但是可以通过对进行系统、科学的规划，并采取有效的改善措施引进先进的技术从而达到提高房地产成本造价全过程控制的作用，进而有效的提升我国房地产项目的经济效益。
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论文作者:富鹏
论文发表刊物:《低碳地产》2016年第7期
论文发表时间:2016/10/14
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