摘要：实施老旧住宅小区综合整治的实际意义在于改善现阶段居民的生活环境，保障生活品质，维护城市的整体形象，同时这也是城市经济建设的先决条件。为响应标本兼治、和谐发展、统一规划的号召，全面贯彻落实可持续发展观念，切实做好城市老旧住宅小区的综合整治势在必行，本文主要围绕此项工作展开讨论，首先简要概括了老旧住宅小区的类型，综合阐述了其中的问题，深入分析了具体的原因，提出了有针对性的整改意见，旨在促进城市化建设工作的顺利开展。
关键词：老旧小区；治理；研究；
城市化建设进程的不断加快，房地产市场经济日趋活跃，一大批设施完备、功能齐全、服务规范的新建小区相继投入使用，这从根本上改善了群众的居住环境，提高了生活品质。与此同时，部分老旧住宅小区由于建设初期的不合理规划、建设条件有限，管理工作落实不到位，导致现阶段小区内的设施不完备，功能不健全，房屋整体质量差，安全隐患多且管理不规范等，基层群众对开展老旧小区综合整治工作极为拥护，情绪迫切。对此，应当全面贯彻落实党中央关于城市建设工作的会议精神，切实的、科学合理的、有规划的推进老旧小区综合整治，积极开展新时期城乡建设管理工作，为百姓谋福，为国家经济建设贡献力量。
一、老旧住宅小区的结构组成
老旧住宅小区的不合理规划属于建设初期的历史遗留问题，而物业服务缺乏对小区进行综合治理的意识，结合当下老旧小区的整体概况可知，需要亟待解决的居民生活问题主要包括如下三类：
第一类：房管部门的直管公房。此类房屋由于拥有久远的历史背景，其建筑结构较为古朴，有一定的历史价值和文化底蕴，特点鲜明，极具阶段性的民族特征；建国后期，新建公有住房多为低层砖混简易结构房屋。上述房屋因为时代的特殊性，是没有物业管理的，只是由房管部门根据租金收益情况，进行简单的维修养护，保证其主体结构稳定，外观完整，满足基本的居住需求。
第二类：居民自建房屋。这类房屋始建于改革开放后期，城市居民和村民的自建房屋，主体轮廓为城中村的形式，大部分房屋由砖和木材混合搭建，属于独门独院，建筑密度低，占地面积差异明显，通常也没有物业管理。
第三类：单位自建宿舍小区。这类小区主要是在房改初期建立的，统一由单位后勤管理服务，随着时代的进步，始建单位已不存在或已经无力承担相应的管理服务，逐步演变为无人管理小区，房屋本体及共用设施设备得不到正常的维修养护，环境卫生脏乱差，业主居民的基本生活难以保障。
二、老旧小区的实际问题缺陷
2.1 基础设施落后且不健全
老旧住宅小区由于落成时间早，建筑理念守旧，工艺手段落后，大部分房屋都是非节能建筑，房屋地基下沉情况非常普遍，因为建造时间久，缺乏后期维修养护，屋顶渗漏及外墙破损等现象屡见不鲜；小区内基本没有娱乐休闲设施及活动场所，少数简单的配套设备也存在管网锈蚀问题，甚至是不能正常使用，无法满足居民的日常生活需求。
2.2 居住环境条件恶劣
老旧小区内缺乏统一规划管理，居民私自搭建车棚等自用场所，生活杂物堵住安全通道，这为居民的紧急疏散造成阻碍，小区内秩序混乱，防盗意识淡薄，安全措施匮乏，卫生清洁工作不到位，环境条件极差。
2.3 安全隐患多
大部分老旧住房已然属于危房，但仍有人居住，但基础消防设施不健全，固有的设备长久废弃已无法正常使用，安全通道设置不明确且堵塞。
三、深入分析老旧城区问题原因
3.1 建设初期规划不合理
老旧住宅小区由于建设初期各方面条件的限制，遗留诸多疑难性问题，缺乏科学合理的规划，只是为了单纯的满足居住需求，忽视了居住环境的重要性，对配套基础设施考虑不周全，无法满足居民的物质文化生活。
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3.2 住房观念保守落后
依据我国长期以来的形势政策可知，在房屋管理工作方面一直沿用的是福利型管理模式，国家对房屋的建设和管理具有绝对的掌控权。改革开放以来，随着创新发展观念的深入人心，住房制度不断改革优化，但仍有部分思想保守的居民住房观念无法与时俱进。具体表现在：在现阶段的市场经济条件下，居民对物业的理解有误，认为花钱买服务的形式不值得，只从自身利益角度出发，忽视了整个小区管理的重要性，意识淡薄，抵制或拒绝市场化、专业化的管理服务；物权意识薄弱，民主管理能力有限，不能够积极的参与小区的公共事务管理，人情淡漠，自主管理缺乏内生动力。
3.3 专项配套资金落实障碍
近年来，虽然党中央多次将加大老旧住宅小区综合整治提上会议日常，各省级单位也在积极的落实会议精神，大力开展区域内城建规划，但基于市、县级政府的财政资金有限，导致综合治理工作进展缓慢，效果不理想，缺少专项资金支持，且申请流程繁琐，这也在一定程度上阻碍了城镇规划工作。
3.4 物业管理服务不到位
一方面，老旧住宅小区的居民大多为年龄偏大，且经济收入微薄的社会底层群体，对市场化的物业管理认知有误，小区综合治理意识淡薄；另一方面，物业服务为寻求发展，更多的着眼于新城区，只有少数小型物业公司愿意承接老旧小区的管理服务，主要是因为老旧小区经营利润低，居民意识不足，收费困难，综合素质差，管理难度大，需要投入大量的人力和资金进行环境清洁和设施完善等。
四、开展老旧住宅小区综合整治的具体措施
老旧住宅小区历史欠账多，现实利益复杂，实施综合整治，应当坚持“政府引导、业主自治、社区参与、企业实施”的原则，上下联动、分类推进。
4.1 积极宣传城区整治
要积极开展以老旧小区综合整治为主题的宣传工作，深化居民业主的管理思想，从根本上转变其住房消费观念，切实提高有偿服务、自我管理的物业管理意识，进而为开展综合整治工作奠定基石，维护与居民的和谐关系，为后期的物业管理工作营造积极稳定的社会环境。
4.2完善整治工作体系
要建立健全综合整治工作体系，首政府起到先要强化基础人员建设，由模范带头作用，上行下效，组织住建、规划等部门积极参与，将综合整治纳入市政重点工程，制定科学合理的整合治理计划，分批实施。
4.3 建立专项财政资金
建立财政扶持机制，将综合整治资金列入财政预算；二是对中低收入家庭实行物业服务费补贴机制，提高物业服务的消费能力；三是建立绩效考核机制，对承接老旧住宅小区的物业企业，给予一定的资金奖励，维护好小区的日常管理工作。
4.4 分类施行综合治理
一是对老旧小区实施棚户区改造，严格按照当下城市建设标准执行拆除和扩建，再由物业进行统一规划管理；二是保留老旧小区内有社会价值或文化价值的建筑，利用现代节能建筑技术实施补修，既能够满足居民的生活需求，又可以促进物业管理服务的灵活性；三是对直管公房中具有文物保护价值的老旧宅院，充分尊重历史，保持完整的传统风貌，延续周边生活状态，维护区域内自然环境，合理利用文物的价值体现，衡定与城市建设的和谐统一。
4.5 监督新建项目工作
要严格监督新建房地产项目的配套设施完善情况，全方位的检查多环节的设备建设程度，贯彻落实各项规划指标和建设标准，加强物业管理用房，维护停车场秩序，积极做好小区内的垃圾清洁及处理，对工作验收情况进行总结报告，在建设初期就完善小区的整体规划和设施建设，在此基础上，强化后期的物业管理工作质量。
5.结语
综上所述，积极做好老旧小区的综合治理工作，既可以为国家的经济发展建设奠定基础，又可以为民生建设创造有利条件，维护社会关系稳定，使旧城区人们的日常生活得到保障，所以我们必须要对此问题进行格外的重视。
参考文献：
[1]老旧小区改造离不开“共同缔造”[J].领导决策信息.2017（48）
论文作者:郁振华
论文发表刊物:《基层建设》2018年第15期
论文发表时间:2018/7/23
标签：老旧论文; 小区论文; 住宅小区论文; 居民论文; 房屋论文; 意识论文; 管理工作论文; 《基层建设》2018年第15期论文;