摘要：在经济不断发展的今天，我国各地房地产项目建设规模不断扩大，对推动国民经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。对于房地产项目施工质量控制的分析，有利于提高房地产项目施工的质量控制，保证房地产项目的施工质量，促进房地产行业的发展进步。本文主要结合房地产项目施工的质量控制目前存在的问题，从房地产项目施工的各个阶段的工作以及控制要点等方面，进行分析论述。
关键词：房地产项目；施工阶段；质量控制
引言：在对大多数房地产企业的调查中发现，多数开发企业常常匆匆忙忙搞项目、急急忙忙开工、紧紧张张施工，但往往都出现项目延期交付、项目利润目标未达标、工程质量出现问题、质量通病不能得到很好的解决等情况。其主要原因是在项目开发过程中缺乏完整的计划管理体系和质量管理体系，缺乏严格按照计划和质量管理实施的监督体系。
一、目前房地产项目有关问题的剖析
在房地产项目施工中，一般对施工前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。
二、房地产项目施工阶段主要内容
2.1制定详细措施
工程部根据工程特点、质量标准、工期要求等情况，制定相应控制工程质量措施报公司领导审核批准后实施。
2.2做好技术交底
工程部应会同监理监督施工单位在每个分部，分项工程施工前按照质量标准、技术要求对班组进行技术交底，关键部位施工单位应编制施工方案交监理、工程部审核，做到不交底不允许施工。
2.3不验收不放行
上道工序验收不合格，不能进行下道工序施工，对不合格项坚决要求整改，工程部负责整改后的验收，通过后才能进入下道工序施工，并留有整改记录。
2.4推行定岗操作
保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、结构（交工、竣工）验收。
2.4.1隐检
要对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。
1）地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。
2）钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。
3）焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。
4）防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况。
5）给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。
6）暗配电气线路：检查位置、现格、标高、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。
7）施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。
2.4.2预检
确定下道工序的质量而预先对本项目作检查：
1）对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验；
2）建筑物、构筑物的定位线及引进标高；
3）建筑物基础放线及标高；
4）建筑物轴线及灰线；
5）各楼层放线及皮数杆；
6）模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等；
7）预制构件及其安装情况；
8）主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等；
9）电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等；
10）设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。
2.4.3结构验收
装修前过行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患、排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。
1）外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。
2）资料检查主要包括：各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更情况等。
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2.4.4质检方法、手段、技术资料、成品保护要求
1）质检方法：全数与抽数相结合；
2）质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用；
3）督促施工、监理技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全；
4）成品保护要提请重视实施“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。
2.5推行样板制
先按标准、规范、规程施工做出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构），经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。墙面、地面抹灰、涂料、装饰及屋面、厨卫间、外墙面镶贴等必须先做样板间，或样板墙，经监理、工程部或市质监站验收合格后，方可允许大面积施工。
2.6加强对质量通病的防治与管理
1）防水工程必须严格按《屋面防水工程技术规程》施工，做好盛水试验，驻工地工程师必须亲自参加检查验收工作。
2）墙体工程应注意拉结筋按规范要求设置，掌握好砂浆配合比，及顶层墙体严格设置防温度裂缝拉结筋和附加构造柱，避免墙体裂缝的出现。
3）门窗工程应严把门窗进场验收关，成品保护关和竣工验收关，杜绝门窗框断裂、门窗框与墙体间填塞不实、抹灰“吃口”、开启不灵活等质量通病的发生。
2.7严把材料质量关
严把进场材料验收关，工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位对进场材料的取样、送检、复试按规范要求实施。合格后才能认可，用于工程施工。
2.8执行工程事故汇报制
对工程质量事故，工程部应及时汇报，不许隐瞒，并组织监理、施工、设计方判定可行的补救和整改措施报公司领导批准后实施，并监督整改。对相应责任人给予处罚。
2.9对分项工程质量进行节点控制
驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发《整改通知单》责成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工；若发现监理人员对质量控制不严或控制不当，应当即书面通知监理单位总监进行整改。
2.10管理层应进行不定期检查
公司领导不定期组织工程部对所开发的工程进行质量抽查，检查采取现场观感、实测和资料检查相结合的办法。
2.11项目资料应及时存档
工程技术资料由工程部负责收集、整理和存档，竣工后交公司行政部存档。
2.12严格执行验收标准
所在单位工程的分部、分项均按优质工程进行验收、鉴定（评定），必须全部达到合格标准（消除不合格工程及无法修复的返工工程），多创优良工程。
2.13制度控制
1）图纸的熟悉、审查和管理制度；
2）技术交底制度；
3）施工组织设计制度；
4）材料检查和验收制度；
5）工程质量检查和试验制度；
6）工程技术档案制度；
7）技术责任制度；
8）技术复核与审批制度；
9）建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。
三、房地产项目施工阶段的质量控制要点
房地产项目建设的施工阶段，就是成本发生最快的阶段，也是质量管理的重要阶段。规划设计之后，就是施工的实施过程，这个过程中的技术质量管理非常重要的，因此要做到以下几点：
3.1严格对人的控制，监理健全岗位责任制，根据具体工程特点，从人的技术水平等方面来进行人员的安排，对于具有一定危险的现场作业，一定控制人为错误，另外严禁无证上岗。
3.2积极做好材料控制，材料控制包括原材料、半成品、构配件等，在进行收、发、储、运等环节时，要避免混合，不合格的材料不得在工程中使用，使用时也需要正确使用，严格检查。
3.3严把机械控制质量关，根据工艺和技术要求，选择合适的机械设备，定期进行养护，机械操作员要做好培训工作，确保机械在使用过程中能达到最佳状态，及时解决事故隐患。
结束语：
对房地产建设项目进行控制，有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。
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论文作者:刘德印
论文发表刊物:《防护工程》2017年第31期
论文发表时间:2018/3/15
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