摘要：房地产企业的经营对象是建筑住房，它需要很长的建设周期、很大的资金投入，所以房地产企业的经营负债一般都很高；此外，开发一项房地产项目需要相应的基础设施和配套设施的支持，所以房地产企业的经营活动涉及的环节众多，会计业务也非常繁琐，其会计核算方法也具有一定的特殊性，当然，房地产企业的会计业务处理必须首先遵循基本的会计准则。随着我国房价的不断飙升，房地产企业在近些年迎来了发展的春天，但是由于国家调控房价的各项措施的出台，我国的房地产企业面临的管制越来越大，尤其是资金来源受到很大限制，房地产会计业务的优化有助于企业提高资金使用率，帮助企业缓解资金困难。
关键词：房地产企业；会计核算；问题处理
Abstract：The real estate enterprise's business object is the construction housing，it needs the very long construction cycle，the very big capital investment，therefore the real estate enterprise's management debt is generally very high；In addition，the development of a real estate project needs the corresponding infrastructure and the supporting facilities support，therefore the real estate enterprise's management activity involves And many links，accounting business is also very complicated，its accounting methods also have a certain particularity，of course，the real estate business accounting must first follow the basic accounting standards.With the soaring price of real estate in China，real estate enterprises have ushered in the spring of development in recent years.However，due to the promulgation of various measures to regulate the price of real estate，the real estate enterprises in China are facing more and more control，especially the sources of funds are greatly limited.The optimization of real estate accounting business helps enterprises to raise capital.The utilization rate of gold helps enterprises alleviate financial difficulties.
Key words：real estate enterprises；accounting；problem solving
前言：房地产企业的主营业务是房地产项目开发和营销，它既是生产者又是销售者。房地产企业的资金流动与一般企业有所不同，正是由于行业的特殊性使得在对房地产企业的会计业务处理时面临着更大的挑战。本文从当前房地产会计业务处理存在的问题出发，为规范房地产企业的会计核算提出了一些对策建议，使房地产企业的会计业务更好地发挥职能。
1、当前房地产会计业务处理存在的问题
1.1房地产企业借款费用的资本化不规范
由于房地产项目在建设初期需要大量的资金投入，一般房地产企业都需要从外部筹集资金，采取的方式包括借款、发行股票或债券。借债的方式一般成为房地产企业的首选，要回收这些债务资本所需要的周期较长，这使得借款费用的资本化更加困难。新会计准则中对借款费用资本化的规定条件是资本支出已经开始、借款费用已经发生并且相关的生产活动已经开始，这项规定十分严格，房地产企业很难对借款费用的范围和条件进行确定。对于房地产企业购买之后没有用于开发而被闲置的土地，其包含的借款费用只能计入财务费用而不能资本化，这会极大地影响企业财务报表上的利润项目。
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1.2房地产企业收入核算复杂
房地产企业对商品房的销售方式大多是先自行开发后销售，因为房地产企业销售的不是普通的商品而是住房，商品房的开发需要巨大的资金投入，开发的周期很长，商品房的单位价值很高，所以这种销售方式在确认收入时有一定的复杂性。房地产企业常常采取的销售方式是预售或者分期收款，这种方式涉及的环节复杂：首先，房地产企业在取得预售许可证之后签订预售合同并取得预收房款，然后签订正式的销售合同，待正式完工并在购买方验收确认之后，再根据政府部门的实测面积多退少补并办理房产过户等手续。此外，还需要区分企业是一般纳税人还是小规模纳税人后再划分该项目是老项目还是新项目。在预售时，房地产项目并没有竣工，这不满足会计准则中规定的确认商品收入的条件，这也为收入确认带来困难。
1.3房地产企业的收益评价指标落后
房地产企业在项目建设期内可能业绩平平，在项目竣工之后获得大量的销售收入，业绩会大幅度提升，房地产行业的特殊性使得财务报表上的业绩波动很大，所以使用一般企业的业绩评价指标就不能真实地反应房地产企业的经营状况，例如净利润这一指标在建设初期是负值，在项目完成后变得很大，而这并不能反应企业在整个建设项目上的盈利情况。所以，现行的收益评价指标体系对于房地产企业来说是落后的，并不能全面、客观地反应房地产企业的综合业绩，在财务分析时应该把现金流量、资质信誉、资产质量等指标也纳入收益评价体系。
2、完善房地产会计业务处理的对策
2.1完善房地产企业借款费用的核算
房地产企业的借款费用在不能资本化的时候可以计入间接费用，这是因为项目的专门借款费用是与整个项目的总成本密切相关的，可以当作是总成本的一部分。在项目完工之前，由借款而产生的累计成本没有超过该项目的预收款的情况下的借款费用都可以计入间接费用。
2.2完善房地产企业的收入核算
首先，确定销售收入的核算范围。房地产企业的销售收入主要包括土地转让收入、房屋销售收入以及销售相关配套设施的收入等，但是销售自用的房产不应该列入销售收入而应该计入固定资产。其次，确认合理的销售标准。销售行为要同时符合会计标准和法律标准，会计准则中对收入确认规定的标准是：商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入及成本能够可靠地计量，任何一项销售活动只有满足这四个要求才能将获得的资金计入销售收入。最后，针对房地产行业而言，房地产项目在竣工之前收取的款项是不能计入销售收入的，只能计入暂收款项或者预收款，必须要到房屋竣工并得到相关部门、购买方的验收，相关法律合同、步骤都已经完成，付款形式确定、金额可以计量时才可以计入销售收入。值得注意的一点是房屋产权证的过户并不能成为确认收入的依据。
2.3增加房地产企业的信息披露
房地产企业由于其特殊性在信息披露时也应该披露一些普通报表中未包含的重要信息，例如有关土地储备量和成本的信息。购买土地的费用是房地产企业的主要成本支出，土地储备量以及企业的成本状况在一定程度上也反应出了房地产企业的发展前景及经营状况，但在目前的信息披露中只披露了房地产企业的土地使用权总额，这并不能揭露其土地储备量。此外，还要增加对房地产企业现金流量的披露。正如上文谈到的那样，现金流量对于房地产企业来说是一个重要的收益评价指标，现金流量的披露应该包括在经营活动过程中的所有现金流量。最后，对风险的披露也必不可少。房产项目投资是一项风险很大的投资，其面临的风险主要包括土地风险、筹资风险、开发风险以及市场风险等，房地产企业更应该在报表中充分揭示可能存在的各种风险并对风险给予正确的评估。
结语：我国房地产市场还不成熟，房地产企业财务管理体制还存在诸多问题，会计核算和处理也无法避免。当然，仅仅在收入核算、费用核算、成本核算以信息披露制度上的改进是不够的，未来还需要从各方面进一步完善房地产企业的财务会计体系，提高房地产企业的资金使用效率。随着我国市场经济的发展、会计制度和会计准则的完善，房地产企业也将有一个良好的环境改革其会计体系。
参考文献：
[1]王钦.简谈房地产会计核算的业务处理.中国总会计师，2011（03）.
[2]朱婷婷.房地产企业预售业务的会计与税务处理比较[J].会计之友，2012（26）.
[3]姜秋金.论房地产企业会计处理与税法差异[J].现代商贸工业，2012（21）.
[4]王钦.简谈房地产会计核算的业务处理[J].中国总会计师，2011（03）.
论文作者:李玉强
论文发表刊物:《基层建设》2018年第32期
论文发表时间:2018/12/18
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