摘要：房地产行业是一个高风险高收入的行业。在房地产开发中，其开发周期相对较长，并且资金的投入较大，所以在获得高回报的前提必须要承担其高风险。目前房地产企业的作用在经济领域上独占鳌头，房地产企业推动了国民经济的增长，为我国GDP的增长起着决定性作用。我国政府对于房地产行业也十分关注，不断的推出新的政策与制度，在推出城市住房制度之后很大程度的推动了我国房地产行业的发展，之后的住房制度改革又为房地产行业带来了新的春天。房地产行业发展迅猛，建筑规模变得越来越大，为我国城市化建设作出巨大贡献。对于房地产行业，成本核算的规范与准确是十分重要的，其代表着企业从中能获得的利润。但我国成本核算存在的问题十分明显，本文将对这些问题进行陈述，并给出相应的解决方案，促进我国房地产行业的发展。
关键词：房地产行业；高风险高收入；建筑规模；成本核算；规范
房地产近年来发展势头迅猛，市场竞争越发激烈，国家对于房地产的管控也在逐渐增强。随着国家的管控增强与市场竞争激烈，现如今房地产行业以没有往日的辉煌，但还是有增长的，只是发展进程以没有往日那般迅猛。要实现房地产行业持续化发展，需要提高企业财务管理水平。将成本核算作为企业发展的核心要务，理清成本核算存在的问题，并给出科学合理的解决方案，是房地产企业未来发展的重中之重。企业要实现全面可持续发展，就必须提高成本核算的地位，将成本核算的工作做到位，结合企业发展实际状况，给出相应的解决策略。探究成本核算在房地产企业的作用具有很大作用，本文将对成本核算中存在的具体问题给出具体的解决方案，希望能够帮助房地产行业实现全面可持续发展的战略方针。
1.成本核算在房地产企业中的必要性
房地产企业的成本核算作为房地产企业的各部管理和整体发展来说必不可少，通过完善成本核算内容、明确核算对象、优化核算方法，能在很大程度提高企业的管理能力和发展水平，并且也给房地产企业提供了有价值的发展途径借鉴，能带来良好的经济效益。但随着房地产行业的深化发展，市场竞争越来越激烈，房地产企业作为整个行业的一份子，要想在行业内有所成就、站稳脚跟，最直接的方法就是使得公司业绩和效益有所突破，通过良好收益使公司具备一定的市场竞争力。因此公司在优化原本成本核算方法的同时引进更为科学合理的成本核算方法，这有利于提高企业的经济收益，使企业资金周转灵活，从而加大对企业的整个管理体系的资金投入，完善企业的管理体制。
房地产的项目需要投入较大的资金、需要承担较高的风险、项目开发的周期较长以及开发过程中的核算环节多且复杂，这些特点致使房地产开发行业相比较于其他的一般性行业来说具有更为复杂的成本组成，对这些成本进行核算也成为了一项需要花费大量精力、时间的工作内容。成本核算对房地产企业的整体管理尤其是财务部门的管理来说极为关键，它关系到企业的资金管理和运营，即进行成本管理和把控，比如拿地前要先预测项目的预算成本、项目开发中成本核算以及开发后要做资产清算，整个项目的成本要清晰且准确。因此成本核算是最为关键的一部分，具体体现在它给房地产企业所带来的优势条件，归纳如下：
（1）推进企业的可持续稳定发展。房地产企业项目的开发和投资规模比较大，投入的资金额度也很高，也因此提高了房地产行业的税务水平。此外，企业融资以及税收问题会因为国家政策的变动而受到影响，从而影响了企业成本，成本发生波动进而影响到企业的整体务以及实际的利润水平。因此，认真、细致地监督好并做好房地产企业的成本核算，有利于企业优化资金管理，完善财务管理体系，促进企业的稳定发展。
（2）有利于合理进行市场定价。因为房地产企业开发所需要的时间较长，从立项到项目落地往往要花费很长的周期，同时房地产建筑行业的业态呈现多样化，因此成本核算的准确程度难以得到保证，而企业成本核算的准确度，对企业的市场定价又具有直接且至关重要的影响。这就意味着，准确的成本核算可以给决策者提供产品市场定价的参考依据，有利于决策者制定合理有利的市场价格。
（3）为强化房地产企业竞争优势奠定基础。房地产行业竞争激烈，企业只有不断提高自身综合实力才能在房地产行业中立足。房地产企业能够准确、有效地进行成本核算，真正落实贯彻成本核算工作，有利于企业调节资金控制力度，提高资金管理水平，有利于增强企业的综合竞争力。
2.房地产企业成本核算存在的问题
房地产企业中的成本核算问题对企业的发展起着阻碍作用，甚至很多企业对于成本核算本身以及必要性没有清晰的认识，导致企业管理层对成本核算问题不够重视，财务管理出现漏洞，进而影响企业的整体发展。因此房地产企业必须加强成本核算重要性意识，找到成本核算中的问题并加以分析，找出相应解决对策。房地产企业目前主要存在以下问题。
2.1管理层对成本核算缺乏重视
经调查显示，很多房地产企业将大部分的时间、精力以及金钱花费在了促进业务成交量的工作上，过于重视业务带来的短期效益而忽视管理带来的可持续发展。尤其很多企业管理层缺乏管理的思想意识，对财务管理工作不予以重视，人员沟通方面也很欠缺。导致企业的财务工作者不能很好地、及时地在工作实践中积累总结宝贵的经验，更不能做到工作后的总结反思。其中，很大一部分的企业管理层甚至财务工作者，错误地将财务管理和资金管理画等号，认为财务管理工作就是资金管理。从中可以看出，财务工作者未能进行准确的项目定位，并且不能参与企业合同管理方面的审核和认定，缺乏参与权，导致财务工作人员的成本核算工作未能顺利进行，成本核算准确度较低甚至严重偏离了企业规划的整体业务发展方向。
2.2财务工作人员专业能力不达标
企业的财务人员未接受严格系统以及专业化的培训，导致每个人的专业水平不一致，能力高低明显，存在较大差异，主要表现在很多财务人员在为企业做账表现较为随意，不够细致严谨。很大一部分原因是因为某些房地产企业没有制定科学合理的成本核算和管理方法，机制也不够完善，因此导致企业成员对公司的成本核算工作存在理解偏差，以个人偏好盲目将其归在对应科目下，却造成了科目混乱的情况发生，偏离了房地产行业的成本设置原则。同时企业成本核算难以统一和比较，所以企业在进行土地增值税的清算管理中，会采取重新计算或者委托中介中心做账的方法。
2.3成本核算对象过于复杂
房地产企业成本核算的对象具有复杂性。对于成本核算的对象，要先进行归纳和分配，才能做成本核算。如果项目较大的情况，可以通过分期开发来解决，同时也可丰富业态，使其多样化，同时成本核算的对象也有较大的选择余地。此外，房地产企业也不能完全考虑到成本核算的对象，因此就会在成本核算对象的选择和分配上出现漏洞。
2.4成本费用归集与分配方式模糊
成本费用的归集与分配是根据成本核算的具体建筑进行的。从现实的情况分析我国目前的分配方案较为单一，都是在给出总体之后进行成本分配，但没有细化分配的方案，因此无法做到合理分配，目前主要分配的方式有两种，一是以追求眼前的利润，尽量少的分摊成本；二是以减少税务为目的的，减少税务则需要尽量多的分配成本。除了以金钱作为分配的衡量方法之外，还有以产品的销售量作为标准的，对于价格高并且需求量大的产品会以多分配成本的方式进行；而对于滞销产品则减少投入成本。成本的归集与分配方式不明确，导致了在人员在进行成本管理时，能够操作的空间较大。我国财会（2013）17号文件精神中指出，房地产行业要结合企业发展模式，以制造产品能力作为核心，根据具体的消耗，进行合理化分配。要做到成本费用合理化分配与归集则必须要以产品的基本特征作为根据，进而制定出分配方案。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是由于未曾对分配手段进行明确划分，因此会出现员工吃回扣的现象出现，员工能够从中的得到的好处较多。这都是因为我国在成本费用的归集与分配的方式模糊导致的。
2.5成本归集缺乏完整性与准确性
由于房地产的开发需要漫长的时间，开发周期跨越大。因此在对建筑工程进行验收时，对于最原始的数据难以检查全面，原先的信息也难免出现损坏，对于成本的核算是一大阻力，统一计算成本是难以将所有的信息都归集清楚，也就导致了成本核算不健全。在工程项目中具体的表现为配套设备未完工，工程阶段尚未办理的手续也很多。在多方面的影响之下会导致财务获得的信息不全面，在进行对账时就会出现许多的纰漏。这都是因为成本归集缺乏完整性与准确性导致的，成本的完整性与公共配套费息息相关，由于在公共配套费上分摊随意，导致了一些账目对不上，也就导致了成本的不完整性。
3、有效改进房地产企业成本核算的对策
3.1提高管理层成本意识水平
房地产企业对财务管理机制进行构建和完善的过程中，必须贯彻企业成本管理意识并通过机制体现出来，这有利于企业通过管理机制严格要求和规范财务工作。此外，企业各部门必须配合财务部工作，各部门间互相配合、高效完成任务，从而协助企业的管理层做出最有价值的正确决策。项目立项后，财务工作人员的主要工作就是对可行性研究报告以及企划方案进行有深度的解读，以便于对成本核算对象可以有更多更深入的认知和了解，从而加强财务部和其他部门的沟通交流，确保成本核算的科学合理性。同时，在项目运行期间，财务部也应该具备合同管理的参与权，积极参与到项目合同制订的全过程，以其专业性和专业角度对合同的签订指出不足之处，并且提出相应的建议和解决措施。如果合同已经签订，财务部要及时做好台账，严格把控资金的支付时点以及支付金额，避免企业过多资金占用，导致财务成本增加。
3.2构建标准统一化财务核算机制
企业要构建一套统完善的会计核算机制，统一一、二级会计科目的设置方式，对财务管理权限要科学合理地进行构建，并交接给主管人员分级分科负责管理，避免财务人员随意做账的情况发生。另外，要求财务部建立一套系统的培训制度，提高财务工作人员的专业知识水平、专业能力和专业素养以对国家政策的敏感度。
3.3明确成本核算对象
房地产企业在进行成本核算的首要步骤就是明确成本核算对象。在成本核算中必须区分且整理好成本核算的各个项目，做好项目界定工作，以便于企业面对不同对象可以更加快速有效地进行成本核算。企业在进行成本核算时，首先要对房地产企业开发项目进行全面的考量和评估，如项目的建筑状况、个人分配以及工作情况等，根据项目的具体实际情况把项目进行界定，然后整理、分配，比如以企业的开发类别为项目分配标准做成本核算。在核算进程中可能会出现施工和竣工的时间临近并且项目又界定为相同类别，企业可以根据实际情况将它们为一个项目，整体进行成本核算。如果房地产项目开发的项目规模较大、较繁琐，并且施工周期相比于其他项目长，就可以根据企业项目来确定核算对象，确保大项目成本核算的准确程度。比如万科集团房地产项目在对成本进行核算时，会根据不同的类型进行核算，比如同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
3.4遵循房地产成本核算类别明确分配方式
落实好房地产成本核算的细化工作能够有效的提高成本核算的方式方法，在进行成本分配时也就有更多的手段去分配。在对某项目进行成本核算时，企业所投入的资源都必须使用到该项目中，之后根据该项目对应的产品进行分类，最后根据分好的类别进行成本核算分配。在对多个项目进行成本核算时，则需要明确项目之间的联系，避免项目之间冲突导致投入的成本增加。合理的安排项目之间成本的分配。
对于能够分清成本核算对象的，可以直接将土地成本计入到特定的成本核算之中。而对于分不清成本核算对象的，可以通过“土地获得价款”之“待分摊成本”进行项目归集，之后再根据具体的成本核算对象分配方式进行分配。也可以利用万科集团房地产的分配方法进行分配。具体的方法为，按占地面积进行补偿与分配。首先小区的占地面积分配到各小区，再将小区分配到的占地面积，按道路、公共场所分配进行直接分配；其次根据分配到的道路、公共场所按照房屋进行间接分配；最后将直接分配与间接分配相加即为房屋成本核算的成本。
3.5结合产品特点与管理要求落实成本核算工作
房地产企业最明显的特征是周期长。这对于成本核算工作非常不利，由于时间跨度长，导致了财务进行对账时，计算的成本与实际成本存在较大区别。要解决这一问题需要做好多个方面：首先是在工程预算上要及时的获取，保证工程预算不会因为时间较长而出现纰漏；其次在对一些没有结算的工程，直接交由相关负责人进行现场估值，财务部门在根据具体估值情况进行成本费用的计提；最后对于产品的信息数据及时的上传到计算机中，做好备份与保存，确保数据不会丢失。做好这几点能够保证成本核算更加的精准、有效。针对房地产具体的落实工作举例，比如碧桂园集团房地产在进行成本核算时，其具体的核算内容为：空房物业管理费，该费用规定按单位、面积分摊空房、自留和自用物业水电费；绿化费用，绿化费用主要是售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用；开发产品过程中发生所有费用，如广告审批费、广告制作费、广告宣传费、展览费等；在职员工所有的费用，如工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、培训费等，这些费用都需要核算落实清楚。
结束语：
房地产行业会给众多企业带来巨大的经济效益，但随着市场竞争的越发激烈，我国的房地产行业迎来了瓶颈期，很多的房地产企业已经开始在走下坡路，成本核算存在问题带来的影响就是其因素之一。因此房地产企业要认识到企业自身存在的成本核算问题，加强对成本核算的控制，认识到成本核算的重要性。做好企业的成本核算能够有效的促进企业发展，实现企业规划。面对成本核算的具体问题，文章也给出了具体的解决方案，企业可以根据自身的情况加以分析，找到具体的问题所在之后再根据解决方案，进行针对性的解决。做好企业成本核算工作，确保企业能够实现全面可持续发展，从而进一步带动国家的经济增长。
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论文作者:张芳军
论文发表刊物:《基层建设》2019年第3期
论文发表时间:2019/4/25
标签：成本核算论文; 房地产企业论文; 企业论文; 分配论文; 成本论文; 项目论文; 房地产行业论文; 《基层建设》2019年第3期论文;