住宅产业，新经济增长点的成长前景分析，本文主要内容关键词为：增长点论文,新经济论文,住宅产业论文,前景分析论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
经过几年“适度从紧”的宏观调控，我国已经成功地实现了“软着陆”，国民经济进入了一个新的发展阶段，其主要特征是摆脱了长期以来以增加短线产品为结构调整目标的“短缺经济”结构，“买方市场”基本形成，到1997年底，98%以上的产品的生产能力相对平衡或过剩，经济增长缺乏新的热点，经济增长乏力。在世界经济增长趋缓、国内需求增长不够强劲的情况下，根据经济运行中出现的新情况、新问题，研究经济增长动力的演变更替，选择经济发展的主要方向，培育新的经济增长点，是保证我国经济快速、持续、健康发展的战略性选择。
一、经济增长点的特征及选择标准
所谓经济增长点，是指需求潜力大、增长速度快、能带动整个经济发展的产业和部门。经济发展的历史表明，经济增长点是经济发展的主要增长源。在各国经济发展的不同阶段，在其整体经济增长（GDP ）中，都有一些对全局有较大影响的经济增长点，决定经济发展方向和发展力度，带动经济快速发展。也可以说，任何国家的经济，如果没有一批强有力的经济增长点，就不可能得到充分发展。
1.经济增长点的特征
经济增长点之所以能成为带动一定时期经济增长的主导部门或主导产品，在于其本身具备推动经济增长的内在特征：（1 ）产业需求的收入弹性高，即随着收入的提高，居民将把更多的收入花在这种产品上，使其具有较高的增长能力和增长条件，并能在相当时期保持持续增长；（2）在整体经济中占有较大的份额， 从而能较大程度的影响整体经济的增长水平；（3）产业的关联链条长，产业生产率的滚动效应强。 即有较强的扩散能力，能带动或促进其他相关部门、地区或市场的发展，从而间接影响整体经济增长水平的提高。
2.经济增长点的选择标准
江泽民总书记在1996年底中央经济工作会议上指出：“要加快发展那些市场需求大、产业关联度高、科技含量多、经济效益好、带动作用强的产业和产品，使它们逐步形成国民经济新的经济增长点和成长链”。
根据我国现阶段经济发展特点，选择经济增长点的标准应该包括以下内容：（1）有较强的实际和潜在的市场需求。 在经济发展到一定阶段时，经济增长形态由供给约束型向需求约束型转换，市场需求的拉动将成为经济增长的主要源泉，经济增长点的形成必须有市场需求支持，如果市场需求不足，经济增长将难以实现，就不可能有高增长或持续高增长；（2）有适应市场需求扩大的潜在的供给能力。 在市场需求条件具备的情况下，经济增长水平就取决于潜在的供给能力。这种潜在的供给能力，或者是来源于迅速提高原有供给能力的潜力，或者是能较快地增加新的供给能力，使之迅速对市场需求规模扩大作出有效反应； （3）具有较高的科技含量和良好的成长性。市场需求和供给能力仅仅是经济增长的条件，而经济的增长最终必须依靠技术进步和生产力的提高，要伴随着技术革新和产品的升级换代，具有良好的成长性，才能保持持续增长；（4）有较强的经济渗透力和带动效应。 用系数观点和投入产出结构的理论看，各产业之间是一个互相联系的机体，每一产业不仅要为其他产业提供投入，同时也要接受其它产业的投入，这种相互关系称为行业关联度。作为经济增长点的部门或行业，除了本身有较高的增长能力和成长性外，还必须对其他经济领域有较强的影响能力，有较强的行业关联度，在一系列的产业部门中形成生产率的滚动效应。
3.寻找我国经济增长点的途径
经济增长点是随经济成长阶段和产业结构演进而不断变化的。经济增长点是与一定时期的经济发展水平和经济环境联系在一起的，在不同的经济发展阶段，由于消费水平、需求与供给水平及能力不同，决定了可能成为新的经济增长点的选择空间。例如，日本在发展过程中，曾有过轻纺产业、重化工产业作为经济发展支撑产业的转换；美国在60年代—70年代，钢铁工业、汽车工业、建筑业并称为美国战后经济的三大支柱。而现在，电子、通讯等高新技术产业又推动着美国经济的发展。
我国改革开放以来，在百业待兴、生产力迅速释放、突破“短缺”的过程中，出现过多个产业部门快速发展成为国民经济增长的支持因素。80年代，支持我国经济增长的因素是：农村实行家庭联产承包责任制的改革使农业快速增长；由于人民生活水平迅速提高，在80年代出现的日用消费需求扩张、家电轻纺产业成为消费热点带动投资增加、促进经济增长；在农村工业化过程中迅速发展的乡镇企业等。进入90年代，我国经济主要依赖三大增长点：即非国有经济、出口贸易和引进外资，但经营规模小、资源的浪费型使用以及技术、管理和体制上的缺陷已成为非国有经济继续发展的制约，东南亚金融危机又严重影响我国的出口贸易和引进外资，这些方面支持经济增长的因素已经弱化，应积极寻找和培育新的经济增长点。
当前，随着经济的迅速发展和实力的积累，我国经济已实现从卖方市场向买方市场的转变，制约经济发展的主要矛盾不再是供给能力的短缺，而是市场需求不足，在这种情况下，寻找我国新经济增长点应从扩大需求方面入手。
需求包括投资需求、消费需求和净出口。如今在亚洲出现金融危机和世界经济增长缓慢的国际形势下，由于国际市场需求下降和人民币汇率坚挺，自1998年8月开始出口总额连月下降，其中10月份降幅达到17.2%，全年出口仅增加0.5%，短期内净出口不会有较大的增长。在投资需求方面，经过若干年的积累，工业部门的资产和生产能力已具有相当大的规模，甚至不少行业已出现供给过剩。据全国第三次工业普查资料表明，全国94种主要工业产品生产能力利用率在60%以上的只有59种，占62.7%。大多数的轻纺、机电（包括家电）行业生产能力利用率在50%以下，至今开工率仍在下滑。存量资产已经相当庞大，工业项目的投资趋于疲软。1998年为了扩大内需，政府投资几千亿元进行基础设施建设，使当年基本建设投资增长幅度达20%，但国家长期大幅度投资的可能性不大。因此，在投资方向上要进行慎重的选择，应在扩大投资需求和避免生产能力过剩之间选择合理的结合点，引导民间投资的增加。消费需求方面，在我国GDP中，消费需求占60%左右， 消费增长对于整体经济的稳步增长具有重要意义。虽然我国目前出现了消费品的“买方市场”，但由于我国仍处于发展中国家行列，人均收入和人均消费水平低于大多数中等收入国家，仅仅解决或正在解决生活的温饱问题，我国消费品市场仍然是一个远不成熟的市场。长期来看，消费的持续增长仍然是拉动中国未来经济增长的重要力量。在提高居民消费档次、质量和方便程度，加速消费品的更新换代领域将孕育着新的经济增长点。
二、住宅产业，现阶段我国新经济增长点之一
满足人类生存和发展的消费需求是一切经济发展的原动力。人类的消费主要包括衣、食、住、行、用五个方面，其消费需求是与收入水平相联系，在收入水平允许的情况下，人们首先满足最基本的生活需要，随着收入水平的提高，其消费质量不断改进与升级。我国有12亿人口，人民的消费水平正处于温饱型向小康型转换的过程中。进入90年代中期以来，随着人们生活水平的不断提高，消费需求的结构发生了明显变化。从城市居民的消费结构看，需求重点开始转移，基本生活必需品已经饱和，从基础的吃、穿、用类转向以居住条件改善、通讯和交通便利为主要内容的住、行类消费，住宅将成为新的消费热点，进而带动住宅产业成为我国新经济增长点之一。
1.住宅将是今后相当长时期内居民增长最快的消费需求
住宅是最基本的生活条件，无论什么样的人都需要住房，其消费需求是不可替代的，由于住宅具有价值高和使用期长的特性，这种消费需求是随着生活水平的提高顺向递增的。
经历了20年的改革与发展，我国已经较好地解决了城乡居民的温饱问题，城乡居民消费水平总体上看已经处于小康初期和温饱后期，并且已经蓄积了相当大的迈向小康生活的消费升级势能。我国城乡居民开始进入一个以满足“住”、“行”为核心的结构升级换代剧变期。这种消费趋势从90年代初期就已显露，在1992年—1997年，城镇居民食品支出占消费支出的比重由52.9%下降到46.4%，下降了6.5个百分点； 衣着、家庭设备用品、杂项商品及服务支出所占的比重也下降了2.7 个百分点；而居住支出由5.96%上升到8.56%，上涨了2.6个百分点， 城镇居民人均居住面积由6.9平方米增加到8.7平方米。在1997年出售的商品房中私人购买的比重已达58.7%，比上年提高了27.7个百分点。据国外经济学家测算，在消费结构升级过程中，衣、食、用支出下降的60%，将转化到居住的支出上。我国城乡居民储蓄存款快速增长，到1998年末，城乡居民储蓄存款余额已达53407亿元， 说明城乡居民的消费升级势能越蓄越高。
另外，通过对城乡居民消费需求弹性排列预测（见表1 ）也可以看出，今后一阶段我国城镇居民消费需求增长最快的是交通通讯和住房。
表1 1996—2010年我国城乡居民消费需求弹性测算
食品衣物用品居住 交通通讯
城镇 0.880.991.081.27 1.55
农村 0.871.201.201.131.49
摘引自：国家计委宏观经济研究院研究报告。
从对人们的消费心理和消费行为研究，居民对居住的消费不仅是满足于住房的面积上，住房消费就是用住房这一生活资料来满足人们对居住问题的物质和文化的需求，这种需求大致可分为五个层次：（1 ）“想有个家”；（2）对住房功能的需求；（3）对住房环境的需求； （4）对住房服务的需求；（5）对住房品位的需求。 随着生活水平的提高和支付能力的增强，居民在要求“居者有其屋”后，还会要求居住舒适，越来越看重住房质量，因此住宅消费的快速增长将持续相当长时间。
2.住宅产业在国民经济中占有重要地位
在国际上，“住宅产业”（Housing industry）概念是日本通产省于60年代末在住宅建筑工业化不断发展，住宅建造量持续增长，许多工业企业对住宅市场产生浓厚兴趣的背景下提出的，其范围是指按标准产业分类的各产业领域中与住宅有关的各行业的总和。在我国，住宅产业应比通常所说的住宅建设的范围要广，既包括住宅建筑材料、设备的研究、开发、销售等方面，也包括住宅交易、物业管理、社区服务等方面。住宅产业在国民经济中占有重要地位。
首先，住宅产业是国民经济各行业中举足轻重的行业，主要体现在住宅投资和存量资产的规模上。据联合国对70多个国家调查，各国住宅建设投资约占该国国民生产总值（GDP）的3%—8%， 占固定资产形成总值的20%—30%。住宅是国家的一笔重要财富，存量住宅价值一般占国家固定资产价值的20%以上。我国在改革开放过程中加大了住宅建设的投入，90年代以来，住宅建设投资均占GDP的5%以上，现有住宅使用总面积24.3亿平方米，在固定资产存量中占较大的比重。1998年城镇住宅竣工面积达3.5亿平方米左右，比上年增长10%以上，拉动GDP增长约一个百分点左右。因此，住宅产业的发展，对国民经济的增长有较大的影响。
其次，根据1995年投入产出表测算，在各项最终需求中，诱发的总产出在社会总产出中所占比重最大的是居民消费，占37.1%，其次是固定资产投资，占30.4%。一般消费品对经济增长的作用，是按照消费需求扩大刺激生产产量增加，产量增长要求提高生产能力，进而拉动固定资产投资增加这样的传递链条，一个环节一个环节逐步对经济增长产生影响的，周期长，见效慢。住宅是一种特殊的商品，住宅的消费是面向个人，是最终消费品。而住宅作为建筑产品，住宅的供给是直接由基本建设生产出来。一方面，住宅消费的增加，促进市场消费需求的扩大，减少市场需求对经济增长的约束；另一方面，住宅消费的增加，势必刺激住宅供给的增加，即住宅基本建设投资的增加，由消费需求的启动直接到投资需求的启动，中间环节少，链条短，启动快，对经济增长的影响起到双倍的效果。另外，住宅分配制度改革后，住宅面向个人销售，住宅基本建设投资来源中个人购房款的比重不断上升，民间投资不断扩大，有利于优化投资资金结构。
第三，从消费者对住宅消费趋势和住宅产品生命周期的角度看，我国住宅产业处于快速发展的前期启动阶段。我国城镇居民对住房消费有相当大的潜在需求，有几万亿的居民储蓄积累资金持币待购，但由于多种因素的制约，如今只是少数高收入家庭购买了少量商品房，大部分居民还持观望态度，没有真正行动起来。只要消除居民购房障碍和解除制约因素，将很快形成住宅消费热点，刺激住宅产业的发展。同时，随着人们生活水平的提高，对改善居住条件的欲望是无止境的，这就要求住宅产业不断创新，提高住宅的居住质量，使用新型建筑材料，实现住宅产业的规模化、标准化和现代化。可以说，住宅产业是一个成长性良好的新兴产业。
3.住宅产业具有相当高的产业关联度
住宅产业涉及的行业多，覆盖面广，渗透力强，是市场需求广阔的劳动密集型、成长型产业，在当前扩大内需、调整经济结构中起着主导作用。其特点：（1）高渗透性。它渗透于社会经济的各个产业部门，广泛融于第一产业、第二产业、第三产业，住宅产业的发展，将引起这些传统产业的结构升级；（2）高相关性。住宅建设的生产和消费， 与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表、森工等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融业、旅游、园林、运输业的发展。住宅产业不仅能够带动一系列劳动密集型的产业的发展，而且能带动一系列知识密集型产业的发展，住宅是可以充分利用这两方面资源的一个特殊商品，能够极大地提高全要素生产率，从而产生很强的生产率滚动效应；（3）高就业性。 住宅产业是劳动密集型产业，除住宅产业自身的发展需要大量的劳动力外，还由于其具有相当高的产业关联度，住宅产业的发展，对吸纳劳动力及提高社会总产值具有带动性。据世界银行研究，住宅对就业的带动系数为：住宅业每吸纳一个劳动力，可带动相关产业两个劳动力就业。
综上所述，住宅产业具有巨大的潜在需求，又是一个蓄势待发的新型产业，在国民经济中占有重要地位和对经济增长具有带动作用，在当前供求关系发生根本变化、经济增长动力不足的经济环境下，发展住宅产业对于促进消费结构升级和第二次产业结构升级优化，推动经济持续增长具有特别重要的意义。
三、住宅产业成长前景分析
住宅产业在我国还是一个刚刚起步的新兴产业，其市场需求大，在今后一段时期，住宅产业将保持较高的增长速度，进而带动国民经济的快速发展。
1.住宅需求潜力预测
我国住宅市场潜力巨大，可以说，未来10年内世界最大的住宅市场在中国。这从以下的测算中可以看出。
我国城镇居民居住水平低于世界同等条件国家，随着生活水平的提高，人们对改善居住条件的要求逐渐强烈，住宅需求潜力有相当大的空间。1997年我国城镇居民人均居住面积为8.7平方米，有300万户人均居住面积不到6平方米，还有45%的居民住在设备不齐全、 生活不方便的平房、筒子楼里。在《中华人民共和国人类住区发展报告》中，我国提出城乡住房目标是：到2000年，全国城镇居民70%的家庭能居住一套功能基本齐全的住宅，人均居住面积达到9平方米；到2010年， 全国城镇居民都有一处使用功能齐全的住宅，人均居住面积达到18平方米。按此目标计算，1998年—2000年平均每年住宅潜在需求近62000 万平方米，按当前住宅建造成本1200元／平方米计算，需要住宅投资总额7440亿元；2001年—2010年平均每年住宅潜在需求近98000万平方米。
表2 1998年—2010年我国住宅需求潜力预测 单位：万平方米
1998年—2000 平均每年需求 2001—2010
平均每年
住宅需求住宅需求 需求
缺房户需求
5757
目标水平需求 19186 351000
提高成套率需求
39780 157650
因人口增加需求
111281 421200
因家庭增加需求
9377
52950
住宅总需求预测
18538161793982800
98280
资料来源：根据《中华人民共和国人类住区发展报告》整理测算。
1997年我国城镇住宅竣工面积40550万平方米， 其中商品住宅竣工面积12464万平方米，离满足潜在需求相差甚远， 假如在今后的几年中加大住宅投资，假设每年商品住宅竣工面积增加1倍， 即增加住宅建设面积12000万平方米，按每套80平方米计算（1996 年平均每套普通商品住宅面积为80.29平方米），可增加住宅150万套，如按1200元／平方米计算，需增加住宅投资1440亿元，占1998年GDP的1.78%。
2.住宅产业的生产潜力
住宅属于建筑产品，住宅的生产等同于建筑投资，在满足大量住宅需求方面，有多大的供给能力，即住宅产业的生产能否同需求同步增长，取决于住宅行业的生产能力、建设资金和建筑物资的保证能力。
首先，自改革开放以来，我国住宅产业得到长足的发展，逐渐形成规模。1986年有房地产公司1704个，职工人数4.2万人。到1995年房地产开发企业已达33428个，职工人数达到78万人， 住宅产业的生产能力成倍增长（见图1）。宏观调控以来，住宅投资增幅趋缓， 一部分房地产企业处于停产、半停产状态，这部分闲置的住宅生产能力可以满足增加住宅建设的需要。
其次，住宅产业生产增长所需的材料供给具有保证。住宅建筑用钢材、水泥、玻璃等产品都是长线产品。“八五”时期，大规模的经济建设，使我国生产资料供给能力不断加强，1998年钢材产量达10518 万吨，水泥53600万吨，各类新兴建材工业快速成长。近段时期， 我国在“软着陆”过程中，由于国家对固定资产投资规模进行了有力控制，市场对一些投资品及其相关产品的需求明显不足，生产企业不得不压库限产，使新增生产能力不能发挥。据有关部门统计，1997年我国绝大多数投资品生产能力的发挥在80%以下，即使近期不增加生产能力，仅仅发挥原有的生产能力，物资供应的增长也在25%以上，如果按投资规模增长与投资品需求增长2∶1计算，物资供应可以支持投资50%以上的增长。
1986—1996年房地产开发企业情况（个）
图1
第三，1997年我国城镇房地产投资资金3817亿元，其中国家预算内资金仅12亿元，占全部资金的0.3%；银行贷款911亿元，占23.9%；发放债券4.9亿元，占0.13%；外资460亿元，占12.05%；自筹973亿元，占25.49%；其他资金1454亿元，占38.09%，其他资金主要是购房定金和预收购房款。住宅投资的资金来源越来越依靠市场，其中贷款、吸引外资和商品房的预售是住宅投资的主要资金来源。可以对住宅投资资金的来源渠道进行分析：（1）1992年以来， 我国金融机构的各项存款数量一直以30%左右的速度递增，由于采取了“适度从紧”的财政货币政策，自1994年以来，各类金融机构存款的增幅一直高于贷款的增幅，几年的资金积累，以及投资基金管理办法的出台和降低银行存款准备金等政策的推行，银行存款规模是可以支持较高的住宅投资增长贷款需求的。（2）在亚洲金融危机和国际经济增长缓慢的情况下， 中国仍然保持较高的经济增长速度和坚挺的人民币汇率，增强了外商在中国投资的信心，国外投资仍保持较高的增长水平。（3）人民生活水平的提高（1998年城乡居民储蓄余额比上年增长17.1%）和住房制度深化改革将使个人购房的数量有较大的增加。通过分析可以看出，各种投资资金的来源渠道还是可以支持住宅产业的快速增长的。需要研究的是采取什么样的金融政策支持住宅产业的增长。
3.住宅产业对经济增长的影响
住宅的生产属建筑业，在国民经济各生产部门中建筑业是影响力系数最高的行业。
（1）日本住宅产业对经济影响的测算
日本1997年出版的“日本1994年产业投入产出表”中就新建10万套住宅（总建筑面积939万平方米，建设费用1.62 万亿日元）对国民经济产生的影响进行了计算：
——10万套住宅建设使建筑业、木材和木制品业、钢铁业、金属制品业、有色金属业、商业、运输业和其他服务业等各个行业直接产出总额3.11万亿日元，与住宅建设费用1.62万亿元日元之比为1.92，即生产诱发系数是1.92。
——10万套住宅使各个行业在生产的同时产生附加价值1.46万亿日元；诱发进口原木、砂石、原油等进口材料0.16万亿日元；创造21.1万个就业机会。
——住宅建设不仅对生产资料部门产生影响，当居民住进新建住宅后，要装饰房屋，购买家用消费品，对消费品生产部门也会产生影响。根据日本住宅公库对“公库贷款者的消费实态调查”资料，10万套住宅的家庭购买耐用消费品等的金额为1108.1亿日元，对各个产业诱发的生产额为2020亿日元，增加价值968亿日元，进口额140亿日元，创造的就业机会1.8万个。
（2）我国住宅产业对经济增长的影响
我国住宅市场的潜在需求更大，处于即将启动阶段，我国住宅产业的发展前景更广阔，将对我国经济增长产生一定的拉动作用。
如果按前面所述测算，每年增加住宅12000万平方米（150万套），增加住宅建设投资1440亿元，按我国1995年投入产出表计算，将对国民经济产生的影响：
——按投入产出表中完全消耗系数测算（见表3），1440 亿元住宅投资将使相关产业增加产出2854.95亿元，诱发系数为1.98。
表3 150万套住宅对相关产业的影响 单位：亿元
农业 工业
货运邮电 商业饮食 非物质生产
完全消耗系数0.1512099 1.4925095 0.0121491 0.0793977 0.1792521
影响 217.742149.21 114.33 258.1298.06
建筑 合计
完全消耗系数 0.0809747
影响 17.49 2854.95
——1995年全国竣工商品住宅163.3万套， 居民支出住宅装修费用400亿元，平均每套住宅室内装修费用约2.5万元，按此标准计算，城镇居民将增加住宅装修费用375亿元，诱发相关产业增加产出743亿元。
——居民搬进新房，要添置新的家具和家用电器，如果平均每户添置0.5万元的家庭设备和娱乐用品，将增加这些产品消费75亿元。
——1996年住宅建设投资3216.44亿元， 房地产开发企业平均人数70.38万人，平均100亿元住宅投资使用2.18万人，按此计算，1440亿元住宅投资可增加就业机会31.4万个。同时，根据世界银行研究结果，住宅业对就业带动系数为2，照此测算，住宅业对相关产业的影响， 也要相应增加就业机会近63万个。
四、住宅产业作为新经济增长点的成长条件
根据以上分析，在我国现时的经济环境下，住宅产业具备成为主导产业、支持经济增长的特征与潜力，但要实现住宅产业化，使这一产业真正迅速发展并对国民经济产生较大的影响，必需具备一定的成长条件。
1.住宅产品实现商品化
在市场经济条件下，住宅产业化的基础是住宅实现商品化经营。这就要求：
（1）住宅产权明晰。住宅作为居民的生活必需品， 只有产权私有化才能有真实的需求，使住宅的供给与需求通过真实的市场价格进行调整，资源得到合理分配。
（2）住宅通过市场交换实现流通。 使住宅交易成为一种经济行为，居民的住宅需求在市场通过买卖得到满足，住宅产业的再生产循环通过市场交换得以实现，需求刺激供给，供给也创造需求，投资者要获得盈利，必须能满足不同的消费需求，由此产生的供给组合和需求的可选择性，提供了多种交易机会、方式和手段，促进了住宅的流通和住宅市场的发展。
（3）在市场竞争中发展。 市场价格和交易行为会自发地产生一种评价标准与竞争机制，要求市场参与者的主体必须是自负盈亏和独立经营，住宅投资者只有获得盈利，才有发展和生存的可能，市场竞争的结果将导致技术革新、住宅质量提高和价格下降，从而促进住宅产业的发展。
2.完善的住宅市场
住宅要实现商品化经营，就要为之提供商品流通的载体——住宅市场。由于住宅是一种特殊商品，既可作为投资品购买住宅资产，获得住宅的所有权，又可作为消费品仅购买住宅的服务，获得住宅的使用权。因此，需要有多层次、多种交易方式、易于流通的完善的住宅市场，为投资者和消费者提供合理的价格信号和优良的服务。
3.引导住宅消费，将潜在需求转化成有效需求
居民只有需要住房的愿望是不行的，必须使居民的消费愿望变成消费行动。只有当大多数城镇居民投入到商品房市场，将潜在需求转化成有效需求，住宅才能形成消费热点。我国目前80%以上的职工居住单位的公房，市场上出售的商品房价格畸高，住宅信贷手段少而不方便，除少数高收入者外，一般居民没有购房能力，住宅消费热点的形成受到许多制度因素的制约。
4.金融对住宅产业的支持
住宅是建设周期和使用周期长、价值高的商品，这一特殊性使得住宅的生产和消费必须获得金融的支持。
对于住房的消费者——普通老百姓来说，短期的收入与一套住宅价格相差甚远，仅靠现实收入是买不起住房的，存款买房要等相当长时间才能实现愿望。对于住宅生产者，大量建房投资资金也需要有稳定的资金来源。而住宅是“天然”抵押品和非一次性购买的特点，为解决上述困难提供了有利条件。
这就要求金融领域不断创新，推出多种有利于住宅市场的金融工具和金融手段，合理吸引和运用居民储蓄存款和现有住房的存量资产，既为购房家庭在金融良性循环的基础上提供可以支付得起的金融服务，也给住宅产业和整个住宅投资提供充分的条件，支持住宅产业的发展。