摘要：随着房地产微利时代的来临，很大程度上促进了国内房地产企业对成本管理的关注和重视：暴利时代重“开源”，微利时代重“节流”。目前，对于很多习惯粗放管理、成本控制意识淡薄的房企来说，从大手大脚花钱到治理节流，主动的前置控制成本是一个艰难而由不得不进行的转型。
关键词：主动控制；成本；效益
引言
在最近十多年的国内房地产成本管理实践中，管理思路和模式都发生了深刻的演变：从早期的核算型成本管理方法演变到形成以事前控制为主的管理方法。在满足工艺要求的前提下实现主动控制工程造价，节约建设投资，实现投资效益最大化。微利时代的房地产企业成本管理，向外看要做好招采成本管理，向内看要则需要做好前置成本管理，即主动的成本控制。
一、被动控制工程造价所存在的问题
㈠决算审核金额大于立项金额。
目前仍有部分房地产企业的成本管理还停留以结算审核为主的事后被动控制工程造价的阶段。项目开发建设立项测算没有落实实行、随意设立预期目标收益，在项目的定位设计环节无成本投放配比，过程设计重大设计变更多，经常造成决算审核金额大于立项金额。以结算审核为主的事后被动控制工程造价所暴露的成本失控、成本超支等问题越来越严重。
㈡项目初设阶段无法实现结构最优配比、以项目收益确定产品配置标准。
以往的项目开发建设过程中，因在项目方案设计阶段没有及时的进行多方案成本及利润对比，且在立项测算阶段没有明确产品的配置标准，常常出现在施工过程中边设计改方案边施工的现象，导致项目无效成本大幅度增加，企业无法达到预期利润收益。
㈢没有清晰的招采计划
很多房企对项目的招采工作常常选择随意性：无招采计划、无招标方式。导致项目建设过程招标准备时间仓促；合同签订没有任何限制，想怎么签就怎么签；总包和分包的合同范围重复或漏项、合同付款上下游关系不清晰等现象时常发生。
㈣项目过程中没进行主动的动态成本监控
项目开发过程中，难免遇到工期调整、设计变更等影响工程成本的重大因素。若在过程中没进行主动的动态成本监控，往往事后结算时项目已超立项。例如我司开发建设的某商业项目，设计方案图纸原约定采用石材类型为爵士白大理石，此石材立项测算价格为400元/m2。在建设过程中，因调整此石材档次变更为进A级大花白。因项目赶工，先施工后认价，最终材料核价含税、含运费报价1415元/m2。结算时石材数量约为4114m2，对比立项原石材价超约4175万元。
二、主动控制工程造价以实现投资效益最大化
㈠确定项目的立项投资并落实实施。
基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据项目的预期利润合理编制项目的立项成本。在明确项目立项成本后，将立项成本投资贯穿于项目建设的每一阶段，始终坚持事前控制为主，事中事后控制为辅原则，减少无效投资。严格以项目投资立项作为设计限额、合约规划、动态成本监测的依据。以此保证项目决算金额可以控制在项目投资立项范围内。
㈡项目初设阶段实现结构最优配比、以项目收益确定产品配置标准。
房地产开发成本划分为结构性成本、敏感性成本和功能性成本三大类。在项目初设阶段，通过多方案成本测算确定各开发成本的配比，以实现项目收益最大化。例如我司开发建设的某住宅项目：通过优化结构，取消部分剪力墙及调整部分剪力墙位置，不仅减少结构性成本支出，且实现了后期二次结构灵活布局；底商部分减少交通面积，增加商铺可售面积，减少公摊；外立面部分由金属漆改为涂料，优化不是敏感性成本的楼梯间做法；适当增加园林景观投入；精装修部分采用设计简洁、减少材料种类等。
项目立项阶段以项目收益倒推确定产品配置标准，且项目实施过程中严格作以此作为材料认质认价的依据，不得随意突破。
型材厂家**或同等档次
型材壁厚**mm
外墙装饰1层部位干挂**公分石材
1层以上部位能达到*级阻燃烧性能的外饰材料+涂料
电梯载重量**㎏
提升速度**m/s
品牌****
厨、卫防水材质聚氨酯防水涂料
屋顶防水材质APP防水卷材单面
阳台栏杆材质铝合金栏杆
楼梯扶手材质楼梯木扶手
公共部分精装大堂楼地面仿石材瓷砖
墙面
天棚装饰石膏板吊顶
侯梯厅楼地面瓷砖
墙面瓷砖
天棚装饰石膏板吊顶
楼梯间楼地面细石混凝土压面
墙面涂料（燃烧性能需为A级）
天棚装饰涂料（燃烧性能需为A级）
地下室地下大堂瓷砖
楼地面、车位固化剂（燃烧性能需为A级）
墙面（包柱）涂料（燃烧性能需为A级）
㈢无合约，不采购
怎样才能做好项目的招标及合同的有效管理和管控呢？合约规划的前置化、规范化管理，就是把混乱的合约管理从源头上规划好。合约规划是指项目立项投资确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，它是时限成本控制的基线。合约规划也可以理解为，以预估合同的方式对立项投资进行分解，即将立项投资的金额分解为具体的合同。合约规划是知道项目从招投标到工程结算整个过程总的合同签订及变更的一种成本管控手段，对项目成本起到事前控制的作用。
㈣加强建设过程中的动态成本监测
动态成本是什么？动态成本是指在项目启动后的任何一个时点，对项目最终投资费用的预测。包含已发生费用（已签订合同金额+已发生变更签证金额+已发生材料价差金额）和待发生费用（待发生合同金额+待发生变更签证金额+待发生材料价差金额）。动态成本必须控制在立项投资金额范围内。
只要在事前设置了控制的目标，并设置了预警线和强控线，就可以在过程中通过“预警”和“强控”两种手段，对项目动态成本的执行进行预先防范和提醒，从而做好动态成本的事前管控。
当项目动态成本超出立项投资金额时，须积极采取措施，制定纠偏措施。纠偏措施包括：合同内调剂、设计优化、施工方案优化、减少无效成本、材料替换或减低建造标准等。
㈤积累成本数据库
成本数据库是指企业通过收集和积累开发项目全寿命周期的成本数据，经过分析及整理，总结形成各类成本指标库，利用这些成本数据为新项目的开发提供指导和参考，以提高项目主动控制成本的效率。例如在投资立项测算阶段，可提供类似产品单方成本指标；在项目设计阶段，指导限额设计；在招标采购阶段，作为标底的重要参考依据；在施工过程中，作为材料价格认定的依据等。
作者简介：
刘芬（1985.7.23）46010219850723XXXX，海南海口人，大学本科毕业，工程管理专业，主要从事工程造价及管理工作。
论文作者:刘芬
论文发表刊物:《基层建设》2019年第21期
论文发表时间:2019/10/14
标签：成本论文; 项目论文; 金额论文; 过程中论文; 阶段论文; 动态论文; 合约论文; 《基层建设》2019年第21期论文;