让守信者获绿色融资—房地产行业信用评价指标体系的建立及运用
羽 键
在持续调控限制下，中国内地房企快周转压力陡升。去年，有超大型企业发生了大面积质量工程事故，究其原因，是经营管理能力提升远滞后于其超大规模生长。房地产开发各环节的规范运作以及行业自律，还有一段很长的路要走。近年来，广东开展房地产信用评价以及企业社会责任在新时期的创新和提升建设，现对有关问题有如下总结和推进建议。
一、现状：信用建设滞后于行业快速发展
（一）住房和城乡建设部对开发企业的资质评级
按企业条件分 4个资质等级，一级资质最高。
首先必须建立责任人制度。重视校本教研，首先要从责任制出发，明确各层级的责任。只有责任明晰，才能支撑校本教研，更好地促进学科发展。
特点：资质等级是准入资格。主要是对能力指标的考察，没有涉及资质间的信用差异。
（二）各级行政机关建立的开发企业信用档案
按“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”原则，开展房地产信用档案系统的分级建设和管理。
包括3个一级指标，18个二级指标，33个三级指标。
国立北平图书馆编纂职位的业务工作是文献整理、编辑与出版，其职责之一是编制专题书目和索引，以服务于学术研究。例如王重民编《国学论文索引》（中华图书馆协会1929年出版）、赵万里编《北平图书馆善本书目》（国立北平图书馆1933年出版）、孙楷第编《中国通俗小说书目》（国立北平图书馆1933年出版）等。其职责之二是参与编辑馆刊和杂志。二十世纪三十年代国立北平图书馆出版有《国立北平图书馆馆刊》《读书月刊》《北京图书馆协会会刊》以及《图书季刊》（中、英文两版）等。赵万里、向达、王庸、贺昌群等青年编纂都曾参与上述馆刊和杂志的编辑事务。其职责之三是进行文献整理与研究，发表学术文章。
优点：直观反映企业经营活动信用；缺点是：指标没有量化，不具备可比性和综合性，覆盖面小、入网企业少，存在“不良行为记录”寥寥无几，“良好行为记录”比比皆是等尴尬问题。
（三）部分省市开展的行业诚信评价
首先，指标设置与住房和城乡建设部对房地产开发企业资质评定挂钩。开发企业信用评价与资质评定在目的、程序等有明显差异，资质评定是行业发展特定时期产物，当前有其必要性。但从长远看，随着行业走向成熟，资质评定的效用逐渐降低，最终会被信用评价取代，这也符合国际惯例。广东指标体系以发展的眼光建立的指标包含了全部资质评定指标。
特点：与信用档案不同，量化了每种行为，但指标过于繁冗，缺乏系统性，不易操作，忽视了能力指标。
“你离开云海市之后，黄梁疯狂地找你。他知道是我将你支走的。我去找你的头天晚上，他跟我说过，要和你结婚，希望我能成全你们。第二天你就不见了，于是他恨透了我。”
（四）金融机构对开发企业资信评级
包括企业和项目2个层次的指标。
特点：主要关注企业按时还本付息的能力，重点考查财务、管理及项目情况等，在贷款期间监督贷款的使用，局限于项目前期，对销售和售后等信用高危环节可控性不强，仅反映商业信用，很少涉及社会信用。
其次，紧密结合开发流程及特点，注重各阶段的合法性和规范性。房地产开发与其他工业企业显著不同，开发周期长，产品异质，品牌效用低，以开发环节为评价经营信用的切入点，更具有针对性和逻辑性。
（五）社会和行业协会的各类评奖
“中国房地产TOP10研究组”对规模大、效益佳、品牌优的房企进行研究，反映企业综合实力。媒体经常举办各种评奖，但商业运作太滥，容易对房地产正常交易产生不良干扰。
综上，我国房地产行业信用评价现状是：主体不同，出发点和侧重点不同，有些评级缺少系统性、综合性，还未形成规范、权威、全行业适用的信用评价指标体系。我国对房地产信用从法律、规章等不同角度予以规范，但缺乏综合的信用评价体系，去量化企业的信用水平。建立行业综合信用评价体系，有助于探索建立企业资质管理与信用建设相结合的新型监管模式。
二、建立房地产(开发企业)信用评价指标体系
（一）各级指标构成
虽然跨境电商零售从贸易的范围大小有广义和狭义之分，但在海关看来，跨境电商零售主要针对的是C类消费者，即终端个人消费者。本文主要研究面向终端个人消费者的跨境电商零售。按贸易的进出口方向，跨境电商零售还可分为本国商品销售至海外的跨境电商零售出口和海外商品销售至跨境电商零售进口。早在2003年，跨境电商零售出口就已经开始出现，其主要经营模式有两种：一种是第三方平台模式，即为国内卖家和国外消费者提供一个统一的交易平台；另一种是自建平台型，将国内的外贸企业作为自己的供应商，通过自身的销售平台，面向海外消费者销售商品。
一级指标考察企业客观信用能力、企业经营信用能力和企业履行社会责任信用情况。
企业客观信用能力包含6个二级指标、6个三级指标；企业经营信用情况包含4个二级指标、12个三级指标；企业履行社会责任信用情况包含 8个二级指标，15个三级指标。
房地产（开发企业/项目）信用评价指标构成
（二）各指标设置分析
如深圳市（见《深圳市房地产行业诚信评价指标》和《深圳市房地产行业诚信档案管理》），行业诚信评价分开发企业、经纪机构、估价机构、经纪人、估价师 5类，分类列举 304项不良信用行为，据危害程度和行为人的主观恶意等分 A-E五个扣分等级。在一个统计周期内，发生E类情形之一的，列入严重失信名单；累计扣分达15分以上的，列为失信警示对象。
由图5可知，不同pH发酵条件下得到的小麦酱油滋味有明显差异。相比于自然pH发酵的酱油，pH 6.5条件下发酵的酱油鲜味更强，这与其含有更多的谷氨酸有关。二者在咸味上无明显差异，但pH 6.5小麦酱油的苦味更强，自然发酵酱油则在甜味、酸味上更强。pH 6.5小麦酱油的苦味更加强烈，原因不明。
第三，将社会责任纳入信用评价，更注重社会效益。
第四，考虑到行业发展的不均衡，既有中海、万科、恒大等集团企业，也有单独的项目公司，企业悬殊的规模不能适用一套万能的指标体系。初期，评价对象设定为独立法人的开发企业，或各地区分公司，如广东恒大、广州万科等。
第五，为解决因项目周期与财务周期不匹配造成的财务指标不具备可比性，拟采用3年为周期评价。
与其他行业最大不同的是，考评房企的经济绩效和成长能力，关键在土地储备的区位和获得成本，这决定了其可持续发展后劲。房地产市场化始于21世纪初取消房改后，整体行业还处于初创发展和快速积累阶段；反观港资老牌房企，经历了高速发展的阶段，已处于成熟稳定期，资产负债率低于40%，不过其发展速度和规模增长也低。资产负债率偏高，精细化运作、经营管理水平有待提高，这是行业发展阶段使然。
最初参加这次研究的受试者为洛阳某师范学院2016级16个自然班的1 065名理科大一新生。根据前测成绩，最终选定4个班级270名学生进入主测，其中班级A和B(以下简称HP－A和HP－B)属于较高中等听力水平班级，班级C和D(以下简称LP－C和LP－D)为较低中等听力水平班级。
（三）信用评价模型的构建
由三部分组成，包括：一票否决项、综合评价项和加分项。参评企业若存在一票否决指标中的某一项，直接列入黑名单；若不存在，则进入综合评价；采用打分法，借鉴国际通用信用等级设置，确定信用等级。
三、行业初创发展阶段的缺陷及风险分析
在广东地区考评时，发现房企负债率往往达到80%～90%，甚至更高。万科是行业内公认的现金流最健康的企业，但近年来因转型多元化拓展以及合作模式，分薄了利润，负债也达到了80%以上。这正是现今行业的一个缩影。
同时，示范区土壤保蓄水分能力提高20%，水分利用效率提高5%以上，肥料利用效率提高3%～5%；化学肥料使用量降低20%；土地生产率提高10%～20%，农民人均可支配收入增长8%以上，每公顷直接生产成本降低10%以上，农业废弃物利用率提高60%以上，直接经济效益提高20%以上，间接经济效益提高30%以上。
相对于其他行业平均50%～60%的负债率，第三方信用评价机构提出，内房企资产负债率普遍过高，行业存在系统性金融风险。尤其体现在房企区域公司新成立，启动运作的前三五年。
可见病死猪各部位发生不同程度的水肿，以胃壁大弯部水肿最为严重。切开胃壁可见切面增厚呈现胶冻状，流出清亮或茶色液体，有的结肠系膜呈胶冻样水肿、充血和出血，心包和胸腔、腹腔有较多积液，在空气中暴露立即凝成胶冻状。
第六，根据广东行业发展和企业特点，设置加分项。
信用档案系统包括：基本信息、良好行为信息、不良行为信息3部分。如北京、广东江门等地。
近10多年房地产调控之始，中国民生银行房地产金融中心曾经对房地产发展作风险评估，认为相对于其他传统行业普遍低于10%的利润率，加上还有不动产作抵押，投资房地产风险反而低于其他行业。
随着经济社会发展、城市化以及货币超发等，房价地价处于快速上升轨道，很大程度掩盖了本身粗放发展的风险。所以，行业负债率偏高的风险应该结合行业发展阶段特点去衡量。通常银行为了规避风险，对企业“资产负债率”超过70%的就不放贷，但现时对房企的考量不会采取“一刀切”方式。
学院成立了“十九大精神讲师团”，对全校中层以上干部及广大教职工宣讲10场次；全体教师开展了包括《十九大精神宣讲》《砥砺奋进的五年》《大国关系》等专题宣讲活动，宣讲150余场次，覆盖了2016级、2017级全体学生，大学生的政治意识、政治辨别能力以及“四个自信”得到增强。
四、深化成果应用，打造绿色融资平台
首先，近年我国财务会计和审计制度（财务报表和基础审计）评价标准逐步与国际接轨，考评中引入第三方评价机构，有利于与国际标准接轨，最终实现信用评价结果在企业上市、发债、融资上的通用和权威性；自改革开放以来，房地产走向市场化，我国一直没有一套专门针对房企的财务税收法规，目前政府有关部门往往只是套用建筑企业的标准去做，故企业内控还有许多待优化的空间；结合考评，对企业进行诊断，将大大提升企业参与的积极性。
针对行业发展阶段特点和需要，为率先通过信用评价和企业社会责任履行表现优秀的企业或项目，提供绿色融资帮助，搭建行业绿色融资平台。
广东省是绿色金融改革试点之一，2017年根据国务院常务会议决定广州花都率先开展绿色金融改革创新试点。2018年，偿试与广州市绿色金融改革创新试验区花都分行合作，与广东率先参与企业社会责任建设、履责表现优秀的企业和项目签署战略合作协议，优秀企业和项目优先入库，提供绿债发行、绿色信贷支持、基金投资、上市融资等服务。恒大、碧桂园、万科、方圆、方直、宇宏等六家房企率先签置战略合作协议，珠江实业、越秀、美林等随后也就绿色融资开展了实质性合作。
今年5月17日，香港联交所发布新指引，对上市公司ESG（社会责任报告）要求提升，主要是环境类指标等强制性披露要求，供应链管理新增两项指标，上市公司有必要建立针对供应链的环境和社会风险评估机制，制定绿色采购政策。随后，香港联交所及金管局宣布，将大力推动绿色金融并落实资金计划，支持绿色项目融资并推进绿色融资认证机制。这正好与提升环境类的指标要求同向。
建议项目评价可简化，适用绿色标准。2018年，广州市绿色金融改革创新试验区花都分行为保利100层绿色金融大厦发放10亿元低息绿债并成功营销，取得社会、经济效益双赢。
在我国大幅收紧开发贷之下，对优秀企业和项目，拓展非银融资特别是非银行直接融资，可解行业阶段性发展之忧。下一步，可应国际和香港联交所以及国资委对企业社会责任指标提升的方向和要求，进一步完善评价指标体系，与绿色融资审批价标准做好对接。
（作者单位：广东《南方房地产》杂志）
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