东莞市东城规划管理所 广东东莞 523000
摘要：当前城市化快速发展的背景下，随着城市规模蔓延和扩张不断加剧，诸多城市问题对传统的城市更新改造模式提出了新的挑战。本文根据紧凑城市理念下的城市更新理论，对“三旧”地区现状进行分析入手，探讨如何利用在土地利用、政策保障、集约资源、控制引导等更新改造模式的转变，进而实现紧凑城市的可持续发展要求。以新型的紧凑城市为理念
关键词：紧凑城市；“三旧”改造；模式
我国的城市化正处于快速发展时期，表现出来的状态为城市平面扩展发展状态。在过去的20年中，我国城市的建成面积普遍增加了2倍以上，一线城市和区域增长面积甚至达到了20倍以上。从1990年到2000年十年时间内，我国城市的建成面积从1.22万平方公里增加到2.18万平方公里，增长78.3%。再到2010 年这一数字再次被刷新，城市建成面积达到 4.05 万平方公里，相比之前增长85.5%。这些数据显示，我国正在进入有史以来发展规模最大、速度最快的城市化进程。但是一些学者针对这些城市蔓延现象实证研究发现，有些地方在城市化发展过程中，城市平面扩展与城市人口增长速度相比不平衡，持续增长的城市面积和难以聚集的人口状态造成城市低密度的发展趋势。
一、“三旧”改造地区城市发展现状
1、老化的城市功能结构
从城市外围因素的变化来说，随着经济和信息的快速发展，城市发展需要积极融入各个地区，有效参与到每个区域之间的分工和竞争。但是原来的城市功能结构老化导致无法适应这种变化，从而使城市内部结构出现一定的衰退，这就要求城市对资源进行重构组合，调整产业结构、转变城市空间功能。从城市内部需求变化来说，受到城市人口增长和城市规模扩大等因素影响，城市环境容量不断被打破，城市整体机能下降，城市功能结构日渐衰退。城市中使用已久的村落、荒废已久的场房、搁置已久的建筑，都以物质空间形式依存于旧城空间，城市现有功能环境已不能适宜现代生产生活的需要。由于城市化质量低下，城市中分布的城中村存在居住环境低下、基础设施不完善、集体经济落后，以及部分城镇用地权属混杂、市政设施配套老化、公共活动空间缺乏等问题。
2、城市环境污染恶化
城市的发展需要一个良性的循环往复的过程，城市的新陈代谢过程通常体现在城市空间的交替变化，同时也是对城市内空间环境的污染破坏程度。城市内超过其居住年限，结构变得破损、陈旧的建筑物会严重导致城市结构老化的加剧。此外，企业追求对经济利益的最大化，使有些城市盲目改造，追求更高程度的开发，造成这些地区自然环境恶化，城市建设滞后，城市质量下降。城市生活性和生产性土地使用的混乱状态，成为“三旧”地区，自然环境进一步遭到破坏的现象越来越显著，给整个城市的持续健康发展埋下巨大的隐患。
3、城市空间组织混乱
城市中，在原有的城市空间内集中着主要的物质空间形式，这与在科学、统一规划下建成的新的城市空间不同，这种旧的城市土地权多数为集体用地，城市中居住功能区，商业功能区等等都混在一起造成空间混乱。个人组织居住特征明显，体现在更大、更高程度但是质量差的建筑上，另外城市公共空间少，城市绿化体系不完善也使其空间混乱。在交通设施上体现在城市道路用地比例失衡，停车设施不够用，也容易造成交通混乱。城市道路不够用，阻碍了城市交通的通畅，这往往成为城市发展的瓶颈。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆因此，“三旧”改造地区城市更新过程中面临的关键问题就是在改造的过程中如何把握城市肌理的延续性、完整性以及适应新时期的结构调整。
二、紧凑城市理念下的“三旧”改造模式
1、土地利用模式
“三旧”改造是城市更新中的特殊阶段，根据所处环境、发展阶段的不同，不同城市有不同的发展方式，但总体来说就是未来城市的发展方向都是由过去展开的平面方式转变为立体聚集的方式，通过创造更多的城市空间来推进结构功能的提升。所以，集约重新整合土地就是“三旧”改造的根本。紧凑城市理念下“三旧”改造转变为多种方式结合起来的创新模式，依据要达到的效果和目的因地制宜地选择适合自身的开发模式，主要表现为自组织的集体经济改造模式、以政府为主导的改造模式、社会资金参与改造模式、自行改造模式四种类型。根据土地实际应用情况灵活、有机、循序渐进的这种改造方式，避免了改造过程中大程度拆建带来的资金紧张问题，减少了社会矛盾，同时更好地保留了区域内原有的文化生活方式，保障了城市活力的延续。在腾换土地城市空间转型升级过程中，强调土地综合使用的多样性，提倡多样化的高密度，高质量，住宅、办公、学校、商店以及文化休闲服务的混合区域发展，鼓励步行与自行车绿色出行等交通方式，创造更加宽阔的道路空间。
2、政策制度模式
紧凑城市理念下的“三旧”改造需要政策的保障才能更好地实现可持续发展的城市目标。在政策制定与实施的过程中，像土地持有人、开发商、市民、政府管理机构等等之间应当保持密切合作。改造中有关政策都包括城市规划政策、土地的转化政策、资金筹备政策等方面。要平衡好每个人的利益，也要搞好政府、村民、开发商等各方面的关系，这是改革政策中的核心和关键。对于“三旧”改造主要是根据政策规划来保障公共空间，由原来传统的模式转变为更新模式，是以创造城市更好的整体环境为前提进行的。能够避免为了经济利益发生冲突，产生过激的开发行为，保证城市的公共利益不受损害。
3、集约利用模式
在城市化快速发展的环境下，需要城市可持续发展的思想转变。在“三旧”改造中，在国有土地收回搁置已久的工厂或荒废的仓库后，改造为公共设施用地；把具有保护价值的旧街区进行重新修缮与拆除危旧房结合起来，以维护改造地区的环境生态的平衡；集约土地利用进行强化，着重针对城市中荒废了的工厂和被污染的土地；严格控制和保护城市周边的开阔用地。保护好现有的城市公共基础设施，降低二次开发中对自然环境的再次破坏。紧凑理念下的城市形态使城市进入良性循环的可持续健康发展状态，在保证足够空间的基础上，通过对土地资源以及基础设施的集约利用，营造良好的、紧凑的城市生活环境，以摒弃平面扩展的发展方式。
结束语：改革开放以来，伴随着城市化和工业化的快速发展，城市更新关系到城市功能、结构、形象的定位，是城市发展与提升的重要阶段。“三旧”改造就是在城市更新过程中，转变传统思想，以新型的紧凑城市为理念，注意恢复自然生态环境，保证适当的土地资源集约利用，健全和完善公共设施建设，维护公众的社会利益，营造良好的城市生活空间等，有利于城市社会和谐发展策略。
参考文献：
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[2]潘如玉，申丽娟，谢德体，丁恩俊.重庆旧城改造区土地覆被与景观格局变化——以北碚区为例[J].经济地理，2015，01：155-161.
论文作者:钱永浩
论文发表刊物:《基层建设》2016年16期
论文发表时间:2016/10/27
标签：城市论文; 模式论文; 紧凑论文; 空间论文; 集约论文; 功能论文; 政策论文; 《基层建设》2016年16期论文;