住房市场需求结构演进与需求调控管理——基于改革开放以来住房制度改革视角的分析，本文主要内容关键词为：市场需求论文,视角论文,改革开放以来论文,住房论文,需求论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1004-518X(2009)02-0193-07
近年来，中国商品住房价格持续高涨已经成为学者、广大市民和政府相关决策部门关注的焦点问题。针对商品住房价格持续快速上涨以及关于商品住房可支付性降低、房地产泡沫等问题，研究者主要从成本推动、中国地产企业过高的利润预期、市场供给结构不合理、刚性的住房消费需求、政府相关税费过重等方面进行分析[1][2][3]。在商品住房市场，价格调整基本机制仍然是供求均衡原理。从这个角度看，基于供求视角探讨商品住房价格涨落规律确实具有说服力：供给不足与需求相对旺盛必然使商品住房市场价格持续高扬。房价是供求的简单结果，把住房问题简单地归咎于中国房地产发展商“过高利润预期”之类的判断显然有失偏颇。那么，形成供给结构不合理的深层原因是什么？相对于错位的供给，市场需求持续旺盛动力何在？除了从供给面进行分析与调控管理之外，我们是否有必要对商品住房市场需求结构和特征进行基本的检视。需求在一定程度上对市场供给具有超前和决定性作用，市场需求结构及特征对市场供给结构、形态和数量等方面会直接产生影响，进而通过市场供求机制影响住房价格与住房市场效率。
自1980年邓小平同志提出住房体制商品化改革的原则和系统设想以来，住房制度经历了房改试验阶段(1979-1986年：试点出售公房)、提租增资与“三三制售房”促进住房消费阶段(1987-1991年)、房改全面推进阶段(1991-1993年：以售带租、试行住房公积金向货币化分配转变)、房改攻坚阶段(1993-1998年：进一步推行和完善公积金制度，向住房的市场化、社会化目标迈进)、新型住房制度建设阶段(1998年至今：停止实物分配，全面推行住房货币化补贴制度和住房保障政策，建立经济适用房与商品房两种供应体系；建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度实行住房分配货币化、社会化的新型住房制度)。中国城镇住房供应体系存在的多主体、多渠道、多元化特性对全面市场化改革以来商品住房市场需求结构演进与特征产生了直接而深远的影响。因此，基于住房制度变迁视角，系统梳理商品住房市场需求结构形成、演进及其特征，有望为我们提供观察与理解中国商品住房较长时期以来一些“异常”现象的全新视角。
一、市场化进程中商品住房市场的需求结构演进
住房制度变迁过程中，中国城镇住房供应方式的多元化趋势，决定了城镇居民住房需求实现与表达途径的多样化。商品住房市场作为居民住房需求实现形式之一，其市场需求结构演进和特征与住房制度改革过程中整个居民住房需求结构演变密切相关。一方面，商品住房市场需求是居民住房需求的部分表现；另一方面，居民住房需求结构对它产生广泛而深远的影响。因此，基于住房制度视角对制度变迁过程中居民住房需求结构演进及特征的探讨，就成为阐释与分析的逻辑起点，更进一步，我们将分析其在商品住房市场上的实现：住房市场需求结构的异化进程与机理。最后，我们将提出住房市场需求结构异化负面效应与未来需求调控管理政策取向。
(一)住房制度变迁过程中的居民住房需求：抑制与分化
1.完全福利住房制度下居民住房需求全面抑制
新中国成立后至1979年的30年中，中国城镇住房完全由国家以单位(行政单位、企事业单位等)为载体通过福利形式提供给城市居民。受制于当时经济发展水平与发展需要，“重生产轻生活”理念在较长时期占据主导。住宅建设资金逐渐被其他基本建设占用，住宅建设资金占基本建设资金比率从1950年的11％下降到1970年的2.6％。在20世纪60年代到70年代中后期都一直在5％～8％之间徘徊[4](p104-105)。全国城镇居民不断增加，而住房增长甚微，形成了巨大反差，最为直接的后果就是城镇居民人均居住面积由建国初期的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米[5]。居民住房需求长期受到行政力量强制性压制。
与此同时，住房分配具有典型的计划、行政色彩，逐渐形成了低工资、低租金加补贴实物配给制的福利住房分配制度。在这种高度福利分房制度下，住房按照单位、级别来分配。住房分配的随意性太大、人为因素太多，不但导致了整个社会对住房福利制度的严重依赖，同时为腐败提供了制度温床，也为后续住房制度改革埋下了隐患。一方面，全社会部分“有条件”居民(主要是各种国有企事业及行政单位)的住房需求由于不受支付能力的约束而存在不断膨胀的可能；另一方面，大部分居民住房需求被行政因素抑制。
2.住房制度改革与居民住房需求分化
近30年实物配给形式的完全福利住房计划分配制度导致中国城镇形成了严重的住房短缺，政府也无力继续为广大居民提供住房。在此背景下，1980年我国启动了城市住房改革，邓小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中，初步提出了住房制度改革总体原则和系统设想。改革的初衷是通过提高公房租金，以适当价格出售公房来逐步推进住房分配的社会化和市场化，主要采取了以下举措：低租金出租公房、出售公房、推行国家安居工程(即其后的经济适用房)与住房公积金政策。然而，由于住房改革政策执行不力以及配套改革制约，改革结果与初衷大相径庭。住房福利分配制度得以延续，公房以福利形式加速分配到私人手中。这个过程逐渐形成了居民住房需求的日益分化：单位体制内居民的住房需求由于缺乏有效的预算约束而无止境膨胀，住房需求迅速向中高端延展；体制外广大居民无法分享住房改革的收益，加上住房保障政策功能蜕化，被排斥在商品住房市场以外，住房需求进一步被抑制。
(1)部分居民住房需求扩张与中高端需求累积
单位体制内居民的住房需求主要通过两条途径得以扩张：公房低租金与公房低价出售。其一，公房低租金出租。在1978年以前，正是低租金、实物配给的住房分配方式导致了单位体制内住房需求无止境膨胀和扭曲。邓小平同志在1980年提出的总领中国住房改革的房改思路中，首先就谈到要提高房租。纵观中国20多年的住房制度改革，低租金从一开始就被视为改革的起点和重点。但是，由于缺乏经验和经济环境的变化，住房制度改革始终未能在租金问题上取得突破性进展。一般认为，房价是租金的资本化；房价等于租金与资本化率的比值，租金变化会对居民住房(包括住房自有化与租房)需求产生直接影响。按照房地产市场的一般规律，合理的住房年租售比是1∶8—1∶10，而我国1980年租售比为1∶145，远远低于合理比值。根据中国社会科学院经济研究所课题组(1995)的样本数据和世界银行的估计表明，我国住房租金从改革前的0.13元提高到1995年的0.71元，10多年只提高了0.6元，扣除通胀之后提租效应几乎为零。市场商品房租金是公房低租金15倍多，长期低租金诱发了体制内居民住房需求逐步扩张。其二，公房低价出售。由于提租改革受阻，中国住房制度改革过程先后出现连续三次的补贴低价售房。实际上，除了三次集中低价售房之外，整个住房制度改革过程一直都在以各种形式出售公房。政府、企业和各类单位自建的占全社会住宅大部分的住房资源，被低价地分配到有权力、“有条件”的部分个人手里。长时期的公房低价出售，使得部分居民住房自有率不断上升，我国住房平均私有率也超过一些发达国家而居世界前列。在自有住房中，绝大部分是个人以极低的成本甚至几乎无偿从国家获取的。公房低价出售从两个方面加剧了居民住房需求分异，进而扰乱了商品住房市场。首先是低价格，低价公房价格大大低于市场供求的均衡价格，在供求均衡力量下体制内居民住房需求必然激增。其次是公房出售过程中的不公平，公房过度集中于单位体制内“有条件”的部分居民，而这些人恰恰又是经济发展与改革的主要受益人。“住房制度的改革已经扩大了收入分配的差距”[6]。这种制度设计的实施，就像是财富一次性集中分配给了既得利益阶层，从而扩大了收入差距，催生了过度的中高端住房需求。
(2)广大居民住房需求持续抑制
如上所述，体制外广大居民无法分享住房改革的益处。同时，对于支持中低收入居民改善住房条件的住房保障政策在实施过程中，保障功能不断弱化导致了广大居民被排斥在商品住房市场以外，住房需求进一步被抑制。在住房制度改革过程中，主要推行了国家安居工程(及其后的经济适用房)与公积金政策。1994年7月，国务院于下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)，提出实施国家安居工程。目的在于解决中低收入中无房户和住房困难户的住房问题，顺利推动住宅的商品化进程，经济适用房建设是安居工程的继续和发展。住房公积金政策1991年发轫于上海，1994年在全国推行。公积金制度作为住房制度改革的重要内容，其目的是为了推行住房商品化，建立由国家、集体和个人共同筹资的个人住房基金，以逐步提高职工家庭解决自住住房的能力，逐步实现住房商品化。
不可否认，国家安居工程在执行之初，对缓解中低收入居民住房紧张、推进住房建设社会化起到了重要作用。住房公积金政策在促进住房消费增长、活跃住房消费市场、推进住房分配货币化进程等方面，起到了积极的作用。这两项制度的设定，均把改善中低收入居民住房状况，推动住房社会化、商品化进程作为宗旨，也是其制度设计的出发点。其政策效应在实施初期得以体现，具有积极作用。但在其后的政策实施中，过于追求提高住房社会化、商品化速度，却忽视了政策设计的基本功能，即对弱势群体改善住房的扶助。政策取向的不稳定性使这两项政策的福利效应逐渐被中高收入人群占有。安居工程(及其后的经济适用房)建设标准较高、定价过高客观上把本应保障的人群排斥在外。以北京为例，研究表明，2004年北京经济适用房实际保障范围为较高收入户与中等收入户，较低收入户与低收入户由于总价过高被排斥在外[7]。公积金作为一种成本较低的购房资金，其相应的配贷机制设计不科学，覆盖面不广泛，因而有失公平。根据世界银行调查显示，公积金贷款主要是使收入较高的家庭受益，基于工作就业的公积金制度设计排斥了大部分中低收入群体[8]。现存公积金的配贷机制和覆盖范围，造成了其对居民购房提供支持的极化效应：效益好的企事业行政单位等集团本来就占有丰富的住房资源，同时他们又是公积金贷款政策的受益者。相反，其他广大中低收入者由于自身所在单位效益问题既无缘享受福利住房又被排斥在住房公积金政策之外，或者即使有也因支付能力不足而难以利用公积金贷款购房，他们的需求永远成不了有效需求。安居工程与公积金政策在实施过程已逐渐背离住房保障功能为主的政策取向，强化了强势群体的购房能力和住房需求，弱化和打击了中低收入人群的购房能力，对居民住房需求结构分化起了推波助澜的作用。
3.居民住房需求分化与需求主体的极化效应
自1980年住房制度改革启动以来，在20多年的住房制度改革过程中，居民住房需求由全面抑制逐步分化为单位体制内住房需求的急剧扩张以及广大中低收入阶层住房需求的持续抑制。长时期公房低价出售、低租金政策以及国家安居工程与住房公积金政策保障功能退化，使得居民住房需求分化不断加剧，需求主体极化效应显著。城镇居民逐渐形成两个住房需求主体：一个是中高端住房需求人群，这个人群的特点是住房自住需求已部分满足或全部满足且拥有较多住房改革的福利收益；另一个是有效支付能力不能满足住房需求的广大中低收入人群，这一人群自住需求远未满足但政策支持力度不够或者被排斥在福利政策范围之外。
(二)商品住房市场需求结构演进与异化：居民住房需求的市场实现
中国真正意义上的商品房市场发育于20世纪80年代早期，其早期服务对象与发展定位决定了商品住房市场需求结构的相对高端性。当时，为了满足港澳地区以及境外投资者的需要，部分国家所有制企业开发了少量商品房用以出售。一直到20世纪90年代末，商品住房市场供给仍主要是中高端产品。同时商品住房供给占整个社会住房比重一直较小，未能成为整个社会住房供给主导力量。以2001年为例，城镇住宅竣工面积5.7 476亿平方米，而房地产商开发的住宅竣工面积仅为2.4 625亿平方米，占比仅为42.84％。在中国住房领域，商品住房市场由于其市场体量相对较小历来就受到了来自市场体系之外诸多因素的影响。就商品住房市场需求而言，其受到来自于制度相关因素的影响，集中体现在城镇居民住房需求分化及其市场表现上。城镇居民住房需求结构演进过程中的逐步分化，对商品住房市场需求结构形态、特征直接产生了影响，这在中国1998年全面启动住房市场化以来表现尤其显著。换言之，居民住房需求结构分化对商品住房市场需求结构形态、特征演进产生了先决性作用。
1.居民中高端住房需求在商品住房市场的实现：需求累积效应与财富效应
在住房制度改革实施过程中业已形成的居民住房需求分化中，居民中高端住房需求由于其充裕的支付能力率先在商品住房市场得以实现。商品住房市场从诞生以来就定位为中高端住房需求人群。但是，与商品住房市场发育早期的需求相对高端性不同的是，此时的中高端需求人群的预算约束与此前大不相同。正如上述，此时的中高端住房需求人群在以往住房改革中受益颇丰，通过财富效应、需求累积效应增强或者获取了支付能力。
一方面，居民中高端需求人群由于其获取的住房价格远远低于市场均衡价格，因此反映在商品住房市场上就形成了需求过度膨胀。从较长一段时期来看，这种需求具有循环累积效应。住房制度改革过程中，企事业单位等福利房分配体制内的住房需求因不受支付能力的约束而不断膨胀，扭曲了住房市场的需求结构。以公房低租金、公房低价出售为主要形式的福利房供给，使住房实际价格大大低于市场均衡价格水平。供求均衡原理表明，实际价格低于均衡价格将使住房市场需求不断增加。长期以来，在公房的福利分配制度下，这种需求效应不断累积，最终体现在商品住房市场上就是一个长时期大大超越经济基本面的住房市场需求。扭曲了的市场需求结构表现为住房市场改善型、投资型与投机型需求占据主导地位，需求主要呈现在高档房、高价位产品上。房地产开发商为了迎合市场需求而出现供给产品高端性，而中低端潜在需求巨大却因市场供给结构错位和支付能力不足而不能转化为有效需求。
另一方面，在长达20年的居民住房市场化改革进程中，我国居民住房自有率不断上升。同时，住房资产的集中度以及住房资产占有对收入分配不公平产生的作用也不断增加。这就是说，在我国较长时间的住房市场化改革过程中，社会上少部分人获得了巨量住房资产。国外研究表明，居民拥有住房资产增加，将预期自己的财富增长，而对居民后续投资与消费产生较显著的增强效应。居民低成本获取的福利住宅(包括公房低价私有化和公房廉价租住)，实际上相当于净资产增加，将产生巨大的财富效应。再加上我国其他投资产品渠道单一，增加的财富效应引致的消费和投资更加集中体现在商品住房市场上。因此，形成了我国商品住房市场在市场化初期不合时宜的投资性需求过度。我们通常会观察到中国商品住房市场上一些特色现象，诸如：住房自有率居世界前列但需求仍然盲目膨胀、个人住房按揭贷款较少等。其原因之一就在于：住房分配产生的财富效应在房地产市场上释放。因为这部分居民由于财富效应以及收入分配等原因仍然具有较强的购买力，而且这部分购买力正是商品住房市场的主要有效购买力。它会在商品住房市场上具体体现为：改善型需求、投资型需求以及投机型需求。而住房作为一种特殊商品以及住房市场具有不完全竞争性质，住房市场是一个消费型市场，也是一个投资型市场。在此基础上住房市场的投资和投机性将进一步增强。我们应当看到的是，福利房的财富效应会使上述需求累积效应进一步加强、放大，扭曲商品住房市场需求结构从而扭曲市场配置资源的机制，最终导致商品住房价格扭曲。
这里值得特别指出的是，居民中高端需求在商品住房市场另一表现及其对市场需求直接干预形式：集团购买再分配。这种福利住房分配方式，既有增强前述福利住房分配的财富效益和需求累积效应的功能，同时又直接干预、改变了商品住房市场的需求结构，累积了商品住房市场的高端需求。根据建设部门初步统计，自20世纪80年代初期城市住宅市场开放到20世纪90年代初，大概75％的商品住房是企业、事业单位集团购买的。1986-1999年全国商品住房个人购房比例见图1。据建设部官员称，到2001年初，企事业单位多数还没有实现住房的货币分配。集团购买再低价分配，成为全面市场化改革以来公房分配重要形式之一。国有企事业单位的软预算约束形成的集团购买，是当前和今后一段较长时期内商品住房市场发育最大的制度性障碍。集团购买很少考虑到成本问题，对价格约束不敏感或者几乎没有，直接扩张住房需求。同时，中国各个社会集团之间以及集团内部分配存在严重不均等现象更加剧了住房分配不公平，从而也就加剧财富效应和需求累积效应对住房市场结构的扭曲。综上所述，居民中高端住房需求对商品住房市场需求结构的异化使体制转轨趋缓，商品住房价格与需求长时间难以理性回归。
2.保障弱化与居民中低端需求人群的被动市场参与
在中国，其实并不缺乏政府对住房建设的投资。一直以来，中国政府住房投资占总投资比重都比较大，所不同的是政府住房建设投资主体、形式在住房制度变革进程中不断变化。更为重要的是，政府所建住房的分配方式与世界其他国家大相径庭。启动住房制度改革以来，政府通过企事业单位进行基本建设投资、更新改造投资等建造的住房比商品住房市场供应要大得多。但是，这些住房进行了逆向分配，大多数人并没有从中受益。同时，加上国家安居工程及其后的经济适用房、公积金政策保障功能蜕化，整个社会的住房保障功能不断弱化。保障弱化使国家住房政策难以接济广大中低收入居民住房需求实现，分化后的中低需求被整体抑制，进而被迫通过市场实现。中低需求人群无法从其他供应渠道获取住房资源，被迫参与市场，骤然扩大了市场潜在需求。市场潜在需求扩大、中国商品住房市场容量相对有限以及供应结构不匹配，导致了中低端住房供求严重失衡，使博弈优势迅速向供方倾斜，同时也加强了住房市场投机炒作的空间，使投资、投机需求长盛不衰。由此，保障弱化后居民中低需求人群被动市场参与实际上增强了市场潜在需求扩大的预期，市场形成了双重需求压力，进一步扩张了投资、投机需求。
数据来源：根据季朗超：《非均衡的房地产市场》，经济管理出版社，2005年，第124页数据整理。
图1 1986-1999年全国商品住房市场个人购房比率
3.商品住房市场需求结构异化
“切断单位与职工之间的住房供给关系一直是中国住房制度转轨的关键”[9]。然而，中国住房商品化、社会化进程相当缓慢，在引入住房私有化与市场机制之后，政府和单位不但没有逐步退出，反而由住房的提供者(provider)转变成为市场推动者(enabler)[10]。由于政府和单位的长期介入，中国住房制度改革进程中居民住房需求由全面抑制到逐步分化为单位体制内人群住房需求的急遽扩张与广大中低收入阶层住房需求的持续抑制。在全面启动住房市场化改革以来，这种分化了的居民住房需求通过财富效应、需求累积效应以及中低端需求人群的被动市场参与直接映射到商品住房市场扭曲了商品住房市场需求结构。本来定位于中高端的商品住房市场，其需求主体由原来的单一型逐步演变为复杂型。参与主体的多样化及其目的多样性促使市场需求结构异化为自住需求逐渐弱化、中高端改善型需求与投资型需求增强，同时中低弱支付能力需求被参与的局面。
二、住房市场需求结构异化的负面效应与调控取向
(一)商品住房市场需求结构异化的负面效应与市场表象
1.市场需求总量迅速扩张诱发价格全面上升
由于住房市场发展之初的需要，定位于中高收入人群的商品住房市场早期需求形态以中高收入群体自住为主。住房制度改革以来，特别是全面市场化以来商品住房市场需求结构异化为：中高端需求累积成改善型需求与投资(投机)型需求，中低端弱支付能力需求也被推向了市场。这样一来，市场需求总量迅速扩张促使需求大大超过供给，总体上看形成了巨大的供求缺口。而供求缺口加大了市场预期，促使商品住房价格进入全面上升通道。城市化进程加快、婚龄人口增加和拆迁等刚性需求导致中低端弱支付能力的潜在需求被动参与，加剧了商品住房市场投机。
2.商品住房市场高房价与高空置并存
中国商品住房市场需求结构的异化，正越来越显著地通过商品住房价格与商品住房售后使用状况反映出来。投资型需求(部分已转化为纯粹投机，宏观环境变化加速了这一进程)与改善型需求占主导的住房市场已演化为商品住房市场高房价与高空置并存的局面。①高空置意味着商品住房相对过剩，反映在市场价格上就是价格本应渐趋走低，然而实际却与此背道而驰：价格持续高扬。产生这种悖论的根源正是楼市投资、投机需求扩张。因此，一方面国家统计局每公布“国房景气月度报告”一次，中国商品住房空置面积就增加一次；另一方面房价指数也屡创新高。高房价还使得开发商博弈地位提高，捂盘惜售等垄断供给行为层出不穷，高房价低品质住房随处可见，严重影响了房地产业长期健康持续发展。
3.商品住房市场供求错位及其自增强效应
从市场需求总量来看，商品住房市场可实现的有效需求与弱支付能力形成的潜在中低端需求之和大大超越了市场供给总量。商品住房市场供求关系实际上一直处于失衡、错位的非均衡状态。资本逐利的天性使房地产开发必然迎合消费者偏好，并依据市场有效需求供给相应产品。中高端需求主导市场格局引致了供给扭曲并由此导致了中高端住房供应过量，同时中低端住房供应严重短缺。从一定意义上看，中低端弱支付能力住房需求在市场上形成了巨大的潜在需求，这也正是投资与投机型需求在房价不断趋高的情况仍然不断投下赌注的内在动力与支撑。因此，这种支撑又进一步增强了供方产品结构的持续高端化，供求错位具有自增强效应。
4.住房市场化进程中居住空间分异加剧
在完全福利住房制度下，中国城镇居民居住空间分化主要表现在单位与单位之间的居住空间差异。单位制条件下的城市居民在职业、受教育程度、个人能力等方面客观存在的差异相对较小，群体分化并不明显。总体上来看，居住空间分异程度尚在可承受范围。“住房制度的改革，房地产开发的多元化，在客观上也促进了居住空间的分异与极化。”[11]住房制度改革过程中住房产权分化、房改房享有机会不平等、单位制社区衰退形成了中国城市典型的住房与邻里阶层化趋势。[12]商品住房市场需求结构异化通过影响住房市场供给结构、房价加剧了居住空间极化。
(二)住房市场需求管理与未来调控取向
通过以上分析，我们可以清晰地发现：住房市场化改革以来，商品住房市场需求结构逐渐异化，并且通过其对市场供给形态、住房价格机制的扭曲进而对整个市场产生了深远的影响。纵观国家的历次调控措施，主要涉及供给面调控管理，忽视了需求的先决性作用。克服由市场需求结构异化引发的一系列问题，有利于扭转现阶段超越经济发展水平的国民住房需求虚涨，有利于中国住房市场的长期可持续发展。
1.坚持市场化方向
作为中国渐进式改革的一部分，中国住房市场化改革与其他领域一样取得了举世瞩目的成就。事实上，经过近30年的全面市场化改革，中国城镇居民居住条件有了很大改善，房地产业也得到了长足的发展，对经济的贡献越来越大。但是，当前的住房体制仍然存在不足之处，需要进一步改革与发展。虽然目前遇到了一些问题，但并不能否定市场化这个大方向。民众对改革的不满，并不是全盘否定改革，而是要避免泛市场化和过度市场化，同时还要求对改革不到位的地方进行深化。我们需要的是对此进行深化改革与完善。在坚持市场化方向的大前提下，进一步通过转移支付、货币政策工具、住房金融政策、税收政策等手段加强市场调控与监管。
2.遏制中高端需求通过新形式福利分配再度扩张
要抑制住房市场较为严重的投资型、投机型购买行为，必须控制源头即全面市场化改革以来各种新形式福利住房分配。其中，主要包括以单位为载体的各类集资房、商品住房集团购买再分配、行政事业单位超额住房补贴等形式。当然这些行为的控制有赖于配套改革的进一步推进。如前所述，以单位为载体的新福利住房供给分配形成了福利效应的逆向配置：相对强势集团获得了福利效应。通过加强各种形式集资房土地供给对象与出让方式监管，加强国有企业住房补贴预算约束，有效控制住房福利效应的逆向配置问题。另外，对于目前住房市场投资成本过低，政府可以通过房产税征收、配套住房信贷政策遏制住房市场的过度投资与投机需求。
3.强化住房保障功能，缓解中低需求被动参与市场
中国住房市场调控应该反思完全市场化趋向，并进行重新定位[13]，对于市场化改革进程中针对中低收入阶层住房保障政策的蜕变要进行矫正，强化住房保障功能进而缓解中低需求被动参与市场。基于市场需求结构分化严重的现状，需要全面、系统地重新审视住房保障制度、客观评价其实施绩效。重新审视经济实用房、廉租房、公积金、货币补贴等几种保障形式的功能与绩效。在充分考量当前经济总体发展水平、居民生活水平与住宅产业发展阶段的基础上，科学判断现阶段适宜实施的住房保障形式组合。
以往住房改革受到权力结构、经济条件、社会转变等因素影响[14]，决策者由于缺乏改革方向与策略的共识，造成了政策的频繁改变，由此导致了住房改革目标的偏移。因此，在住房保障政策设计施行过程中，要注意政策的有效性、连续性、前瞻性和整体性。通过完善住房保障制度设计，建立政策实施绩效评估机制，逐步建立具有中国特色的住房建设、消费模式。
4.引导理性需求，促进产业协调发展
在中国住房制度变迁过程中，形成了住房高消费观念和超越当前经济社会发展水平的住房需求。这种住宅高消费的持续性值得质疑，其对经济发展的利弊以及对住宅产业持续健康发展的影响有待进一步关注。政府或许可以通过完善土地供应政策并通过投资体制配套改革，来控制住房福利效应进一步误配。另外，通过完善保障政策创造更多保障住房的机会，同时增加弱势群体的选择与交换权，以此加强需求面调控管理、合理引导居民住房消费理念。同时，可以借鉴国外的做法，通过土地规划和城市规划控制调控供给结构进而遏制需求的盲目扩张，同时又可以适当减少居住空间分化。
三、简短的结语
从某种程度上来说，畸形的需求，塑造了中国的楼市形态。投资需求过度“成涨”和中低等收入人群的有效需求得不到实现，使中国楼市有可能随着存量的越来越大和短期有效需求支付能力不足而形成阶段性全面过剩。一项基于2005年“中国城镇居民教育与就业情况调查”数据的研究，从侧面印证了这种担忧：“中国城镇居民的购房步伐自从1998年开始至2000年达到顶峰后，正在大幅减速，这与火爆的购房场面形成了鲜明对比。”[15]商品住房市场已成为投资、投机客的交易场所。
当前，针对房价过快上涨、住房拥有不平等加剧、住房阶层化趋势等住房消费困境，多数政策选择是基于阶层多样化以完善市场供给结构。调整供给结构，表面上控制了户型过大、建筑密度过低等推高房价的因素。但是，仍然难以消除住房市场投资、投机型需求扩张的原动力。市场供给并不会基于诸如“居住阶层和谐”之类的愿景，而是基于有支付能力的需求结构。因此，政府在提供更多住房机会的同时，应加强需求引导与需求面的调控管理，促使市场需求结构理性回归才是实现住房消费阶层和谐美好愿景的归途。需求调控管理应把控制住房投资(投机)成本、控制住房分配福利效应进一步逆向配置、强化住房保障功能，作为基本的政策取向。
注释：
①这里，高空置指的是商品住房空置，不涉及国内研究者有争论的空置率计算问题。