公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以津滨发展及同行业同地区公司为例，本文主要内容关键词为：公允论文,为例论文,同行业论文,价值论文,地区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
2012年5月17日，财政部发布公允价值计量准则(征求意见稿)向社会广泛征求意见，并同时开展课题调研，目的之一是了解企业运用公允价值的现状，并为准则制定提供第一手资料。自2007年实施新企业会计准则至今已六年有余，但公允价值在实务中一直是运用范围有限、使用程度不深，其中投资性房地产项目尤为明显。2007－2010年以公允价值模式计量投资性房地产的公司分别为18、22、26、28家，占持有投资性房地产的公司总数比例分别是3％、3％、4％、3％。天津市是全国第二个综合配套改革实验区，第三个拉动区域经济发展的龙头城市，但其拥有的六家房地产上市公司中，仅津滨发展(000897)一家选用公允价值模式计量投资性房地产，其他五家公司均采用成本模式。为何在存在活跃的房地产市场的条件下，仅一家公司选用公允价值计量模式？该计量模式后续运用情况如何？为此，本文通过研究津滨发展并将其与同地区同行业的其他五家公司进行对比分析，以试图对这两个问题进行探究。津滨发展于1998年发起设立，1999年在深圳证券交易所发行A股并上市，注册资本161,727.22万元。公司主业为商品销售、房地产销售和房屋租赁。其他五家公司分别为广宇发展(000537)、天保基建(000965)、海泰发展(600082)、天津松江(600225)和天房发展(600322)，其中天保基建于2007年、天津松江于2009年分别转为房地产开发与经营业，均为国有控股公司。五家公司中注册资本最小为天保基建46,155.81万元，最大为天房发展110,570.00万元①。
二、文献回顾
公允价值的思想最早出现在1898年史密斯与阿迈斯一案的判例中。随着美国财务会计准则委员会(FASB)于1975年12月发布第一个涉及公允价值的会计准则《某些可交易证券的会计处理》，各国会计界对公允价值的研究逐渐丰富起来。目前，学者们主要用规范研究、档案研究和案例研究三种方法来研究公允价值及其计量。
对公允价值的规范研究主要集中在公允价值的概念、公允价值计量的相关性和可靠性、公允价值与其他计量属性的关系三个方面。公允价值的正式概念最先由美国会计原则委员会在第四号公告书中提出，随着公允价值的运用不断增强，国际会计准则委员会和各国准则制定机构均对公允价值进行定义并不断修订。FASB在2006年发布的FAS 157《公允价值计量》中的定义是：公允价值是指在计量日当天，市场参与者在有序交易中出售资产所能收到的价格或转移负债所愿意支付的价格。学者们均认同公允价值计量能为经济决策提供更好的信息(Barth,2006；徐培红，2006；Scott,2009)，但对其可靠性有所争议。有些学者认为公允价值信息在如实反映企业经营状况、反映企业未来盈利能力等方面比历史成本信息更可靠，而且估计和假设是会计所固有的并不影响其可靠性(陈朝晖，2000；裘宗舜，2003；谢诗芬，2004；王建成等，2007)。徐培红(2006)则认为在无活跃交易市场下估值的可靠性难以有效保证。在公允价值与其他计量属性的关系上，有学者认为公允价值是不同于其他计量属性的一种新的计量属性(葛家澍，2009)，也有学者认为它是一种复合型的计量属性(常勋，2004；王建成等，2007)。
对公允价值的档案研究主要集中在价值相关性、价值可靠性、制度环境对公允价值的应用影响三个方面。国内外学者的大量研究结论为公允价值信息具有相关性提供了支持(Barth,1994；邓传洲，2005)。对于可靠性的两方观点，均有来自实证研究的支持结论。Dietrich et al(2000)在研究英国公司年报中关于投资性房地产估值可靠性时发现年报中披露的公允价值估值普遍低于以后实际的销售价格，但是公允价值较历史成本而言具有更小的偏差。但Nissim(2003)、张奇峰等(2011)通过实证研究发现公司管理层确实操纵了公允价值估值。第三方面的研究发现，尽管实施类似的会计准则，但由于受不同的基础经济制度、管理层和审计人员的激励机制、市场需求、产权保护力度的影响，各国会计信息质量存在差异(Ball,2001; Ball et al.,2003; Leuz et al.,2003; Francis et al.,2003)。
近年来，公允价值出现了少量的案例研究，主要集中于使用公允价值计量对企业的财务影响、公允价值估值的运用两方面。在金融工具等项目中运用公允价值计量会对企业的资本结构、业绩产生较大影响(王红梅和刘学，2008；吴水澎和牟韶红，2010)。叶建芳和周晓燕(2009)则分析了CAS 22列示的四种估值技术对计量航油期权合约公允价值的适用性。
此外，在所有关于公允价值的研究中，涉及投资性房地产公允价值计量的研究不多，主要集中在运用不同计量模式产生的信息质量比较以及计量模式选择动因两个方面。Lourenco and Curto(2008)发现投资者对投资性房地产公允价值在报表中确认与在附注中披露做出了不同的定价。投资性房地产计量模式的选择受到盈余管理、管理层对收益不确定性风险的态度、公司所有权结构、监管机构对公允价值会计的态度、资本市场成熟度等因素的影响(Danbolt and Rees,2008; Quagli and Avallone,2010)。
通过对以往的文献梳理发现：(1)关于公允价值的案例研究较少。与实证研究相比，运用案例研究法可以深入分析公允价值在特定环境下的运用情况，对可量化的信息和难以量化的信息进行综合分析。(2)已有关于投资性房地产的研究鲜有对公允价值的初期选择情况和后续运用情况进行分析，也未通过将选用公允价值模式与选用成本模式的公司进行比较的方法来探究计量模式选择动因。为此，本文试图通过案例研究，从公司自身及公司与同地区同行业公司两个对比维度，在财务与非财务两方面，来探究我国企业投资性房地产计量模式选择及其初期和后续的运用情况，为制定符合我国实情的公允价值计量准则提供参考。
三、初探投资性房地产计量模式的选择
本部分通过分析津滨发展2006年计量模式变更前、变更后以及2007年的财务数据变动，并将津滨发展与同行业同地区选用成本计量模式的其他5家公司2004－2006年的财务数据进行比较，来探究其选择投资性房地产计量模式时考虑的因素。
(一)公允价值计量的选用对主要财务指标的影响
首先，公允价值计量模式的运用可能增加了当期的公司净资产。津滨发展在2007年报中指出为应对国家宏观经济政策，要加强资本运作，坚持筹资方式多样化，力争实现股本融资②。而《上市公司证券发行管理办法》第13条规定，只要市场欢迎，那些合法经营的上市公司都可以通过定向发行制度融资③。但是，实际上，证监会为保护投资者，在审批时还有一条硬性指标，就是增发募集资金总额不超过公司上年度末经审计净资产的50％，这就使得那些有融资需求的上市公司可能产生增加净资产的动机，而使用公允价值进行计量与否也是其考虑的因素之一。④
2007年，经济资产增值迅速，1月1日，津滨发展的投资性房地产在公允价值计量模式下，账面值为126.71千万，而在成本模式下为117.74千万。变更计量模式使净资产增加了8.97千万，占当期净资产的3.88％。同时，公允价值计量模式的运用较为显著地提升了公司当期的净利润。投资性房地产采用公允价值模式计量后，津滨发展无需再对投资性房地产计提折旧、摊销，这样每年将减少约2.4千万的营业成本，租赁业务的毛利率也从73.72％上升至90.03％。此外使用公允价值模式计量后，投资性房地产的价值迅速上升，由此产生在2006年的公允价值变动损益为4.48千万，占2006年净利润53.11％，2007年公允价值变动损益1.7千万，占2007年净利润19.62％。
可见，津滨发展在一定程度上通过选用公允价值模式计量投资性房地产，使其主要财务指标被美化，公司的对外融资能力在一定程度上得到提高。
(二)资金需求程度对公允价值计量选用的影响
表1列示了2004－2006年津滨发展与天津市同行业其他公司的主要财务数据，其中，天保基建于2007年、天津松江于2009年分别转为房地产开发与经营行业，因此该表未列示这两家公司的相关数据，这里也未将这两家公司纳入分析范围。通过分析可以看出津滨发展财务指标在同城同行业中略显不足，对资金的需求性大。
首先，资产负债率处于同行业高位。2004、2005年，仅津滨发展与广宇发展两家公司的资产负债率在70％以上，其他公司都处于40％－60％之间。2006年津滨发展通过定向增发使比率降为60.59％，但与海泰发展和天房发展历年平均比率52.73％相比，仍较高。
其次，销售净利率、净资产收益率处于同行业低位。虽然津滨发展的收入规模为四家公司之首，但销售净利率、净资产收益率两个盈利能力指标，与其他公司相比较低。2004－2006年间，津滨发展的销售净利率平均值为3.00％，比四家公司的平均值5.44％要低45％。具体而言，海泰发展一直保持7％以上，天房发展三年均平稳保持在3％以上的水平，广宇发展盈利时也在7％以上。同时，这三年间津滨发展的净资产收益率一直徘徊在1％－3％之间，平均值为2.60％，比四家公司平均值3.78％要低31％。
最后，每股经营活动产生的现金流量不稳定。对于房地产公司而言，经营活动产生的现金流量易受当期开工项目数量、国家宏观调控政策的影响，因此，各期经营活动产生的现金流量净额并不稳定。津滨发展2004－2006年每股经营活动产生现金流量净额从－0.12元－0.42元不等，波动幅度分别为－1.8倍、－4.5倍。津滨发展在2007年年报中也指出，由于国家开始采取“从紧的货币政策”，融资工作已成为制约房地产企业发展的关键因素，公司本身在多处开工建设也增大了对资金的需求。对此，津滨发展突出了要加强资本运作，坚持股本融资和债务融资相结合的方式，坚持筹资方式的多样化，力争实现股本融资⑤。
由此可见，其他三家公司，融资压力相对津滨发展而言较小。海泰发展2004－2006年平均资产负债率为44.86％，是四家公司中比率最低的；两项盈利能力指标值是四家公司中最高的；各期每股经营活动产生的现金流量净额在四家公司中最稳定。同时，海泰发展持有的投资性房地产4.2亿，占总资产、净资产的比重分别为41.49％、72.14％，规模虽处第二位，但比重均高于津滨发展，可推断，相对于津滨发展，海泰发展暂时没有通过变更投资性房地产的计量模式来促进公司进行外部融资的动机。因此，公司对资金需求的程度是会影响其公允价值计量模式选用的。如果公司对资金的需求尤为迫切，且所需资金量大，那么。公司很有可能选择使用公允价值模式计量投资性房地产，以拓宽融资途径，提高资金到位速度；反之，若公司对资金的需求并不迫切，融资压力较小，那么公司即使持有较大规模的投资性房地产，仍不会选用公允价值模式来计量。
(三)资产规模的扩展对公允价值计量选用的影响
2006年末，其他三家公司持有的投资性房地产均在0.2亿－4.2亿之间，但津滨发展持有11.78亿，占总资产的22.28％，比重处于较高水平。相比津滨发展，广宇发展资产负债率是四家公司中最高的，三年均在75％左右；平均净资产收益率是四家公司中最低的，仅为0.18％。广宇发展在2006、2007年报中指出，为改善资本结构、应对国家宏观经济政策，公司将积极采取应对措施，强调要拓宽融资渠道、适时推进再融资方案的实施⑥。但其仅持有0.2亿的投资性房地产，占总资产0.84％、占净资产3.35％，是四家公司中持有量最低的，倘若变更投资性房地产的计量模式，对公司财务数据的影响也不会很明显。
可见，资产规模的大小，可能影响公司对其计量模式的选择，采用公允价值计量投资性房地产，当期的资产规模一般会大于使用成本法计量的结果。当公司融资压力大时，若其持有较大规模的投资性房地产，则为通过变更投资性房地产计量模式来缓解融资压力提供了可能；若公司持有的投资性房地产规模较小，即使公司有迫切的资金需求。也不会采用公允价值计量模式，因为投资性房地产规模小，变更其计量模式带来的收益并不明显，不足以补偿后续运用公允价值模式的成本。
由上述分析可见，津滨发展资金需求量大，为促进对外融资，公司有通过变更投资性房地产计量模式来影响主要财务数据的动机。再加上公司持有最大规模的投资性房地产，也为实现这一目的提供了可能。较初始计量的方法选择。公允价值计量模式在后续运用的情况又会如何呢？
四、再探公允价值计量模式的后续运用
本部分继续分析投资性房地产计量模式的运用问题，并从财务方面的分析拓展到非财务方面，财务方面是指计量模式对主要财务指标的影响；非财务方面包括投资性房地产公允价值的计量依据和宏观政策的制订与引导。
(一)主要财务指标的波动较大
首先，后续运用公允价值计量更能真实反映公司资产的价值波动。津滨发展采用公允价值计量其持有的投资性房地产，因此各期投资性房地产的市场价值波动都可以在财务报表中反映。2007年房价上涨，公司依照房地产市场价格确认了2.32千万的价值增值；2009年随着国家出台一系列的经济刺激政策，房价上扬，公司确认了0.36千万的价值增值；到2011年，国家为抑制房价过快上涨出台多项包括“限购令”在内的房地产调控政策，使得当年房价开始下跌，公司也及时计提了2.79千万的价值减值。与津滨发展相对应的是，其他5家公司因采用成本模式计量，2007－2011年间，各公司持有的投资性房地产的账面价值都未发生变动(不考虑投资性房地产自身因转入、转出所引起的价值变动)。投资性房地产的账面价值没有反映出房地产市场价值的波动情况。
其次，后续运用公允价值计量对净资产有一定的影响。从图1、图2可以看出，2007－2011年津滨发展的投资性房地产的公允价值变动对净资产有一定的影响，影响数分别为－0.17千万、－5.83千万、－39.56千万、－5.43千万、－2.79千万，分别占当期净资产的－0.06％、－2.10％、－14.85％、－2.25％、－1.21％。其他五家公司中，天津松江2009年的影响数较大，是因为公司当期通过资产重组换入新投资性房地产所致；海泰发展2010年影响数较大为公司将部分基地项目出租所致。
从图1和图2中可以看到6家公司净资产在5年内存在一定的波动性，究其原因，一方面是由于宏观环境变化和在我国政策调控下，房地产市场价值出现了波动。2007－2011年津滨发展持有的投资性房地产市场价值波动幅度为1.8％、0、0.3％、0、－4％；另一方面由于投资性房地产逐年转出而导致规模缩小。津滨发展在2007－2010年间，分别将2.49千万、4.85千万、6.54千万、0.41千万，占年初总额1.97％、3.83％、54.17％、0.5％的投资性房地产进行出售、转为存货或固定资产。
图1 2007－2011年津滨发展、广宁发展、天保基建三家公司投资性房地产对净资产影响数的比较
图2 2007－2011年海泰发展、天房发展，2009－2011年天津松江三家公司投资性房地产对净资产影响数的比较
最后，后续运用公允价值计量对净利润的影响较大。由表2可知，虽然投资性房地产价值波动幅度不大，但每次波动的金额却不小，再加上投资性房地产初始成本变动，两方面变动共同使得公允价值变动损益对净利润的影响较大。2007、2009年由于房价上涨，公允价值变动损益对净利润均有约20％的提升作用，其中2009年公司业绩大幅下滑，依靠运用公允价值计量模式减缓了业绩的下滑幅度。而在2011年由于国家宏观调控政策使房地产价格下降，公司业绩大幅下滑，此时公允价值计量模式增大了公司净利润的下降幅度，达9.37％。我国房地产市场一直处于政府监管之下，2007－2011年国家多次进行宏观政策调控，使得房地产市场一直处于不稳定状态，而使用反映市场行情波动的公允价值计量模式来计量投资性房地产——将各期投资性房地产的市场价格变动计入当期损益——就会将房地产市场行情的波动风险引入到公司的业绩中，从而使公司净利润的不可预见性增大。因此，大部分房地产公司对公允价值计量模式的运用持谨慎态度，也在情理之中。表2列示了2007－2011年津滨发展与同行业其他五家公司的财务数据。结合表2、图3、图4可看出，在2008－2011年间，六家公司中津滨发展的业绩波动幅度最大，且除2010年净利润有所上扬外，其他各期都处于下滑态势。受净资产、净利润的波动影响，与这两项指标相关的其他财务指标如净资产收益率、经营活动现金净流量的波动幅度明显比采用成本模式的另五家公司同样指标的波动幅度要大。
图3 2007－2011年津滨发展、广宇发展、天保基建三家公司净利润比较
图4 2007－2011年海泰发展、天房发展净利润与2009－2011年天津松江净利润比较
综上所述，公允价值计量模式的后续运用能真实反映公司资产的价值波动，但由于该计量模式将房地产市场行情的波动，通过占比相对较大的投资性房地产引入到当期损益中，且对净利润的影响较大，致使公司各期净利润的不可预见性增强，同时涉及其他相关财务指标的波动，公司的财务风险持续增长，投资者的投资风险日益加剧，市场反应剧烈。并且，这很可能是除津滨发展以外的5家样本公司迟迟未选择公允价值计量投资性房地产的原因之一。
(二)公允价值的计量依据不同影响财务数据的可比性
津滨发展是利用第三方调查报告来计量其持有的投资性房地产公允价值的，其在2007半年报中披露，公司以独立的市场经纪公司定期公开发布的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为计量公允价值的指导依据⑦。2007年首批采用公允价值计量投资性房地产的18家公司，其投资性房地产公允价值的计量依据存在不一致的情况：依据专业机构提供的评估报告确定金额的仅有8家(占44％)、由公司董事会自行确定的有7家(占39％)、利用第三方调查的2家(占11％)、未披露的1家(占6％)。而在依据评估报告确定公允价值的8家企业中，有2家公司在2008年改为由公司董事会自行确定⑧。计量依据不同会影响18家公司之间或同一公司不同地区的子公司之间，同质投资性房地产估值结果的可比性。
采用专业机构评估报告来确定公允价值的企业数量未占到一半，导致这种现状的主要原因是评估费用较高。采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，至少每期末需要对投资性房地产的公允价值评估一次。就津滨发展来说，按天津市房地产评估中介的收费规定⑨，以2007年末投资性房地产的账面价值计算，其评估费在15万元以上。
(三)公允价值计量模式的运用缺乏指南引导
2006年颁布的新会计准则中，涉及公允价值计量模式的项目共有21类，但由于与公允价值运用相关配套的法律法规没有及时跟上，再加上对公允价值计量一直缺乏运用指南和相关案例的引导，导致公允价值计量模式的运用范围有限、使用程度不深。对于在符合一定条件下可选择性地使用公允价值计量模式的投资性房地产而言，六家上市公司中只有一家选择公允价值模式，其他五家公司仍维持原先的成本模式，这自然影响了六家公司之间相关财务指标的可比性。如表2所示，公允价值在其他项目的运用范围之有限、使用程度之不深更加明显。六家企业五年中仅有四类项目涉及公允价值计量，且只在金融资产项目中公允价值计量的运用才相对广泛。
总体来看，公允价值计量的使用在一定程度上对财务数据造成了波动，但也使其数据紧扣市场价值，具有极高的相关性。而公允价值计量依据的不统一和相关的配套法律法规和运用指南的缺乏，再加上后续运用公允价值模式成本较高，导致公允价值计量模式的运用范围有限、使用程度不深。投资性房地产公允价值的计量依据不一致，最终致使各公司之间或同一公司不同地区的子公司之间，相关财务指标缺乏可比性，阻碍了公允价值计量的推广与应用。
五、启示与建议
通过初探投资性房地产选择运用公允价值计量时涉及的因素和再探其后续运用存在的问题与阻碍，本文得到三个方面的启示。
第一，是否使用公允价值计量是企业进行盈余管理的考虑之一。企业很可能为达到短期目标而需要美化其财务指标，在投资性资产价值上涨的情况下，使用公允价值对投资性房地产进行计量，相对其他资产，能较大幅度地提高净资产、净利润等数额，为企业进行的筹融资行为提供便利。
第二，公允价值随经济环境波动而易变且难于掌控，是阻碍企业选用此种计量属性的原因之一。使用公允价值计量投资性房地产的企业，在后续会计期间受投资性资产市场价值波动影响大，相对于投资性房地产占比变动幅度本身来说，其对净利润的波动幅度影响更为剧烈。这在一方面增加了使用公允价值计量投资性房地产的企业进行盈余管理的成本，另一方面在一定程度上延长了未使用公允价值计量投资性房地产企业的观望时间，在没有特别需要或强制性要求使用公允价值来进行计量的情况下，大部分企业几乎不会主动考虑更改对投资性房地产的会计计量属性。这就为公允价值计量的推广应用造成了阻碍。
第三，公允价值计量在技术与手段上的局限性是影响企业选择与运用其进行计量的又一重要原因。公允价值的计量依据不足，手段不高，计量方式不统一，特别是在评估师事务所估值时，假定条件设置太多而导致估值结果缺乏可靠性，这在很大程度上阻碍了公允价值计量属性的运用。同时，较高的评估费用和相应操作指南的缺乏均导致公允价值计量使用条件不成熟，难以被使用者认识与接受，而成为企业迟迟未使用其进行计量的又一原因。
总结以上拖滞公允价值计量运用的因素，结合笔者实地调研中，对企业、中介机构、政府相关部门的问卷调查和访谈结论，本文提出了如下三点建议：
第一，持续鼓励企业采用公允价值计量投资性房地产。这样做一方面可客观反映投资性资产的现实价值，提高企业间同项目的可比性；另一方面，促使市场自主调控与客观反映价值，消除为短期利益进行会计选择而带来的弊端。
第二，中介机构需提高公允价值的估值技术与手段，相关部门需要对此加强辅助和监管力度，使会计师事务所与评估机构从相互推诿责任的现状转变为相互促进，从而共同提高企业公允价值计量的可靠性。同时，相关部门应联合各估值机构建立公允价值估值的数据库，通过记录各项估值案例、统计相关条件、整理相应模型与数据，不断进行更新，以备查验和使用。
第三，相关政府部门在准则制定、推行与监督时需加强合作，提高执行力度，协同提供条件，打造公允价值应用的共享平台，建立信息反馈机制，提高企业使用公允价值计量的可操作性。会计准则强有力的推行仅靠准则制定方是不够的，同时还需要证监会、保监会、统计局和税务部门等机构的通力合作，才能更好地发挥政府在公允价值计量推行方面的作用。
本文旨在为制定我国公允价值计量准则提供参考，由于研究对象仅限于天津市房地产上市公司，结论的普适性还有待后续检验。并且，公允价值在我国的运用才刚起步，对其在实务中的运用情况保持动态的持续性研究，不仅有助于在我国稳步推行公允价值的计量与运用，也是会计学者义不容辞的责任。
注释：
①本文所用数据均来自巨潮资讯网下载的企业年报及CSMAR系列研究数据库。
②津滨发展2007年报第26页。
③中国证券监督管理委员会令第30号《上市公司证券发行管理办法》，自2006年5月8日起施行。
④在本文的案例样本中，6家企业自2006年起均未进行配股募资，但都有非公开发行A股增发募资的行为。其中5家企业在增发募资前后，均未使用公允价值计量投资性房地产，而津滨发展的增发是在使用公允价值计量投资性房地产之前，也就是说，是否运用公允价值计量投资性房地产对6家案例公司均没有直接影响，这在一定程度上再次控制了案例样本的相关因素。
⑤津滨发展2007年年报第26页。
⑥广宇发展2006年年报第15页，2007年年报第24页。
⑦津滨发展2007年半年度报告第42－43页。
⑧白云山A(000522)和武汉控股(600168)，公允价值确定方法从采用专业机构评估报告改为公司董事会自身采用市场比较法确定。
⑨天津市物价局与天津市房地产管理局1995年12月5日下发的《关于房地产中介服务收费的通知》(津价房地字［1995］第248号)。
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