江苏省盐城市 224000
摘要：无论是地籍调查还是不动产权籍调查，都是关乎城乡居民宅基地问题的关键因素，相关调查工作的顺利开展能够进一步提高土地利用率，为房地产项目开发、违规建筑处理和城中村改造等提供可靠支撑。本文从地籍调查和不动产权籍调查的内容出发，对两者的相同点和不同点进行了分析和探讨，希望能够为相关工作的顺利开展提供参考依据。
关键词：地籍；不动产权籍；调查；关系
前言：2014年8月，国土资源部与农业部、财政部、住房与城乡建设部等联合下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，提出将集体建设用地与宅基地的使用权确权登记发证纳入到不动产登记制度中；2015年5月，国土资源部下发了《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》，强调需要逐步构建起完善的不动产登记制度。在这种情况下，做好地籍调查与不动产权籍调查关系的分析非常重要。
1 地籍调查与不动产权籍调查
地籍调查指有关部门依照相关规定，通过权属调查和地籍测量的方式，查明宗地的权属、面积、数量、质量及位置、用途等，形成以数据、图表等形式多样的调查资料，从而为土地的注册登记以及证书的核发提供相应的依据，地籍调查是土地登记的基本工作。地籍调查具有几个基本的特点，一是采用全面解析法，测量精度较高；二是地籍调查属于全面覆盖或者区域性全面覆盖测量，是一种采用特大比例尺的信息采集工作，与交通、隧道、水利等工程的专业测量工作存在着很大的区别；三是地籍调查得到的各种数据信息可以作为空间定位系统，与基础测绘存在相同的性质；四是在地籍调查中，对于所有权界限、使用权界限以及界址参考点等的精度要求相对较高[1]。
不动产权籍调查强调以地籍调查为基础，以宗地为支撑，在充分满足不动产登记相关要求的情况下，利用现有的不动产权籍调查登记资料以及相应的集体土地所有权地籍图等图件，配合实地调查、外业核实等措施，实现对于不动产测量及权属调查工作。就目前来看，不动产权籍调查的方法有很多，一是不动产权属调查，通常都是通过内外业核实配合实地调查的方式，对不动产单元的权属、界址、用途等进行调查；二是不动产测量，需要在充分保证不动产权益安全的基础上，结合其类型、空间位置等，选择具备良好可行性的不动产测量方法，要求测量结果中不动产单元面积准确、界址清晰。例如，对于城镇、村庄的建设用地，可以采用解析法，对界址点坐标进行测量，结合测量结果计算土地面积，实地调查中则需要对建筑的边长进行测量，配合几何要素法，对房屋实际面积进行计算；对于一些比较分散的建设用地，可以利用图解法测量界址点坐标，实地测量界址边长及房屋边长，完成土地面积和房屋面积的计算。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2 地籍调查与不动产权籍调查的关系
2.1相同点
地籍调查与不动产权籍调查的相同点主要体现在土地权属调查方法上，两者都必须遵循相应的权属调查要求，以耕地权属调查为例，无论是地籍调查还是不动产权籍调查，都必须严格遵循《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T2537）的相关要求，而且两者在地籍测量技术、方法以及测量精度等方面有着一致性要求，界址测量方法和具体流程必须依照相关地籍测量中界址测量的要去执行，软件功能设计方面同样应该遵循地籍调查功能的现实需求[2]。
2.2不同点
地籍调查与不动产权籍调查的不同点主要体现在权属调查、软件功能和和坐标系统等方面，这里对其进行详细分析：
2.2.1权属调查
在不动产权籍权属调查中，依照《房产测量规范》（GB/T1798.1）的相关规定，增加了房屋建筑的权属调查方法。同时，不动产权籍调查在编码规则方面，采用了七层28为层次码作为不动产单元代码结构，其本身包括了9位定着物代码以及19位地籍调查中的宗地代码，可以看作是对原本地籍调查地籍编号的一种延伸和拓展。不动产权籍调查表所涉及的地籍调查表，相比较地籍调查规程中提到的表格，增加了两个方面的内容：一方面，为了实现不动产涉及地类的有效衔接，表格中加入了概念的外延，例如，将权利人分成了所有权和使用权两类，并增加了相关法律中规定的许多权利，包括林地使用权、水域滩涂养殖权、土地承包经营权等；另一方面，增加了不少文件资料类的内容，如土地权属来源证明材料、不动产单元等级、价格等。图件方面，不动产权籍调查与地籍调查最大的区别，主要体现在地籍调查图件的基础层面，增加了包括房产分户图、宗地图等在内的不动产单元图，宗地图与地籍调查中所存在的宗地图同样有着较为明显的区别，利用加粗黑线来对建筑区分所有权专有部分所处区域房屋的轮廓线进行表述，若宗地内建筑物不对所有权专有部分进行区分，则不需要进行表示[3]。
2.2.2软件功能
对比软件功能，不动产权籍调查系统中加入了政策及权属、宗地几何面积等相关内容，内容更加丰富，性能更加完善，而在土地面积计算环节，不动产权籍调查增加了“房屋面积测算”相关的内容，需要依照《房产测量规范》（GB/T1798.1）的相关要求执行。
2.2.3坐标系统
地籍调查中使用的坐标系统多是1954北京坐标系统或1980西安坐标系统，也可以使用2000国家大地坐标系统又或者独立坐标系统，无论采用哪一种坐标系统，都需要与1980西安坐标系统建立起相应的转换关系，或者进行联测。与之相比，不动产权籍调查中使用的坐标系统存在一些特殊要求，同一县级行政区域内过渡期间应该采用地籍图坐标系统，配合投影方法，建立起与2000国家大地坐标系统的转换关系，而通过这样的方式，地籍调查相关的坐标系统同样能够被应用到不动产权籍调查工作中[4]。
3 结语
总而言之，结合上文分析可知，地籍调查与不动产权籍调查都是国土资源调查的重要内容，两者存在相同的内容，也存在一定的区别，不动产权籍调查应该属于地籍调查的拓展内容，其本身是以地籍调查为基础进行的延伸和拓展，更加符合土地、房屋、林木等不动产调查的现实需求。不仅如此，不动产权籍调查要求以宗地为依托，开展土地、房屋等的测量及权属调查，能够有效避免调查基础不统一引发的权利交叉重叠问题，对权利人的合法权益进行保护，也能够为我国土地资源的有效利用提供必要的数据支撑。
参考文献
[1]孙彦明.浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系[J].江西建材，2017，（4）：224.
[2]林超.浅析不动产权籍调查与地籍调查的区别与联系[J].建材与装饰，2017，（32）：234.
[3]王蒲吉.关于完善不动产权籍调查的几点建议[J].浙江国土资源，2017，26（5）：37-38.
[4]易飞.论不动产权籍调查与地籍调查的异同[J].居舍，2018，（3）：140.
论文作者:李大巍
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第28期
论文发表时间:2018/12/27
标签：不动论文; 产权论文; 权属论文; 测量论文; 坐标论文; 不动产论文; 界址论文; 《建筑学研究前沿》2018年第28期论文;