临沂市河东区自然资源局 朱孟杰 276000
摘要：作为市场经济的一个重要组成部分的房地产在我国得到迅速发展，其较高的投资回报率早已引起开发商的高度关注。本文从分析房地产开发与利用的经济学属性入手，对房地产开发项目经济评价的理论基础和方法等问题进行初步探讨。
关键词：房地产；经济属性；项目评价
在商品经济时代，房地产开发与市场机会间存在着一定的内在联系，如何按照价值规律的要求来开发和利用房地产资源，树立房地产服务商品化、让商机跟着市场走的经营理念，便构成了“房地产经济”的基本内容。
一、从经济学的角度看，房地产资源的开发与利用具有以下特征。
1.１ 房地产资源开发与利用具有较高的边际效益：
随着社会文明程度的不断提高，房地产越来越引起广大民众的普遍重视，使得房地产领域的投资与开发蕴含着巨大的经济价值。从技术经济的角度分析，房地产资源的开发与利用，虽然资金投入量比较大、周转速度相对偏低，投资成本较高，但其比较成本较低，边际效益远高于一般产业，是一种高投入、高产出的经济投资行为。
１.２.知识经济为房地产资源的开发与利用提供基础
现代意义上的房地产资源的开发与利用，不同于传统的建筑业，从最初的地域选择到最终的消费服务，无不需要以知识的存储、使用及其消费为基础，以现代科学技术为核心。正是由于建立在信息技术、计算机技术等高科技基础之上的知识经济的巨大推进作用，房地产业才能够成功地向经济领域拓展，并日渐发展成为未来产业经济的主流。
1.3房地产资源开发与利用具有较大的外部效应
从表面上看，房地产业是有形产业，只能通过提供居住或工作场所等来满足民众的物质需要。但就实质而言，其在创造物质财富、提高人们物质消费水平的同时，可以借助于改善人类生存空间、创造精神财富，拉动社会消费、刺激经济发展等途径，发挥生态效应及社会效应，这就使得房地产开发项目的整体效益无法在一个经营单位内部直接表现出来。
1.4房地产资源开发与利用具有一定的外因牵制性
作为房地产资源之基本要素的土地资源，是大自然赋予全人类的共同财富，从理论上讲，它是一种公共产品，具有公用性的一面。然而，受其紧缺性等因素的影响，在开发利用过程中往往受到国家政策等诸多主客观因素的限制。另外由于其特殊的消费价位，还在一定程度上受到国民经济整体发展水平和由此带来的消费者收入水平等因素的影响。
二、房地产资源开发项目经济评价的理论依据
房地产资源的开发与利用，是一个比较复杂的资金投入与运营问题，涉及到诸多理论的实践与创新。其经济评价过程中所依据的主要经济理论有以下几个方面。
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2.1价值转形理论
土地是房地产业最基本生产要素。传统的经济学价值观认为，未经人类施加影响的土地资源属天然资源、因没有劳动参与而无价值。然而，现代西方福利经济学认为，土地资源，因它的有效性未得到充分开发而导致的资源“稀缺”使其隐藏着巨大的经济价值，且这种隐藏价值的大小又取决于土地资源的“户址”、“稀缺”程度和“效用”。房地产部门作为与全社会各行业息息相关的新兴产业，通过对房地产资源的开发，可以实现土地的价值转形，使土地的隐藏价值转换为现实价值。这一现实的经济价值主要体现在两个方面，一是利用房地产资源进行经济活动所取得的直接经济效益，二是通过改善民众生存空间和工作环境提供的社会效益。
2.2成本与价格虚拟 受一系列不确定性因素的影响，房地产在完全进入消费市场前，其运营成本和销售价格往往难以准确计量。因此，在进行常规成本计算的同时，必须进行成本与价格的虚拟与测算。例如，可以把机会成本、影子价格等作为投资决策的补充依据。机会成本是指由于某一投资决策，将有限的地产资源用于某种开发项目后，因放弃其它用途可能导致的资源和环境的损失或代价；影子价格，是以优化配置使用为目的，对于某些稀缺而又没有固定市场价格的房地产资源给予的价格补充，或为了更真实地反映房地产的市场供求状况和价值，对其现行市场价格做出的适当校正。
2.3效益与公平量定 房地产资源的开发与利用，应当充分考虑效益与公平的统一。效益是经济效益、生态效益和社会效益的有机结合。对其进行经济评价时，应以边际理论、可行性理论和优化理论等为具体依据。按照边际理论的要求，在房地产资源开发过程中，当增量投入与增量产出相等时，总收益最大；按照可行性理论的要求，房地产资源开发中的投资建设项目、技术改造项目和技术措施等，必须客观、先进、合理；按照优化理论的要求，房地产资源开发应该尽量实现要素结构、组织结构、生产结构以及技术结构等的有效结合。公平是在房地产销售策划过程中，从动态的、相对的角度，通过争取一定的财政转移支付政策和福利价格等措施，最大限度地保证低收入阶层的消费需要。
按照系统论的观点，房地产资源中的诸多因素，都不是孤立存在的，它们总是处在一个特定的系统之内，并发生一定的交互作用。因此，对其进行经济评价时，必须充分考虑各方面的影响因素，实现房地产系统与经济系统的有机结合。
三、财务评价法在房地产资源开发项目经济评价中的运用
投资项目的财务评价，是在编制财务报表的基础上，通过计算有关的财务评价指标，对成本、费用、收入以及收益等进行的考察和分析。在对房地产资源开发项目进行经济评价时，可以选择和运用的方法很多，其中该方法是其他评价方法的基础，值得借鉴和运用。
房地产资源开发项目的财务盈利能力，能够表明开发商赚取利润的能力和水平。对该能力进行考察分析时，可以根据项目研究阶段、深度以及类型的不同，有选择地计算下列评价指标。
偿债能力意味着企业偿还各种到期债务的能力。在对房地产开发项目进行经济评价时，通过该方法可以考察项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。实际操作过程中，可以选择和计算的指标主要包括流动比率、速动比率、负债比率、负债与股东权益比率和到期债务含利偿付比率等。流动比率是房地产投资过程中流动资产与流动负债的比率，反映可在短期内转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。其比较合适的比率，一般应当控制在2：1的范围内。
参考文献：
[1]陈东琪．《宏观微观经济学》－北京：中央广播电视大学出版社，2000．362～396．
[2]荆新 王化成．《财务管理学》－北京：中国人民大学出版社，1994．199～221．
论文作者:朱孟杰
论文发表刊物:《创新人才教育》2019年第8期
论文发表时间:2019/11/7
标签：房地产论文; 资源论文; 经济论文; 开发项目论文; 价值论文; 比率论文; 经济评价论文; 《创新人才教育》2019年第8期论文;