摘要：从上世纪九十年代开始住房制度开始，我国房地产逐渐成为国民经济支柱产业，虽然受到经济形势的影响，房地产市场热度有所升降，但是，不可否认房地产仍然是百姓关注的重点。房地产项目包括进度、质量、成本、安全管理等，随着高层建筑涌现，对项目管理工作提出了更高的要求，如何提高管理水平，借鉴外国经验成为房地产行业需要解决的问题，为此，加强对房地产项目管理存在的问题与对策研究具有重要意义。
关键词：房地产项目管理；工作内容；问题；对策
引言
现阶段，我国经济迅速发展，带动了房地产行业的进步。新时期，房地产企业要想顺应时代发展步伐，要调整和优化管理方法，在房地产开发过程中，不仅仅扩大建设规模，增加项目数量，要注重项目管理，特别是质量、成本、进度和安全管理，不断提高房地产行业的综合实力。基于此，文章对房地产项目管理存在的问题进行综合分析，并有针对性的提出相关对策，以期提高房地产项目管理水平。
1房地产项目管理不同阶段的主要工作
房地产项目管理的前期工作主要包括项目立项、设计、招投标工作。项目立项阶段主要为项目前期策划，进行土地买卖、拆迁、环评及对政府相关部门进行报建的工作；设计阶段主要是编制设计任务书，制定设计项目管理方案；招投标阶段主要是选择具有资质的施工单位，签订施工合同。
房地产项目管理实施过程中主要审核分包单位资质；组建建设单位项目管理机构，与相关单位进行沟通和交流，完成设计变更；施工质量、进度、成本、安全管理工作。
房地产项目管理后期工作主要包括以下几点：第一，对工程项目进行总结和评估，这是房地产管理中不可或缺的一项工作，对建设项目进行总结，为后续项目总结经验教训，少走弯路，多出精品工程；第二，房地产项目竣工验收和档案移交，竣工验收指房地产施工内容已完成，且已达到设计标准和要求，这里最主要的工作是档案移交；第三，商业地产营销项目管理，包括营销推广、促销、招商等内容。
2房地产项目管理中存在的问题
2.1进度管理存在问题
对于房地产项目而言，每个工程项目都会明确规定完工时间，同时，会明确项目交工时间，因此，房地产项目要在规定的工期顺利完成，这也是施工进度管理价值所在。但是，当前房地产工程项目施工管理效果并不是很理想，存在很多明显的不足和缺陷，正式因为存在这些问题和缺陷影响了施工进度，对施工质量造成不利影响，势必会出现延误情况。因此，有必要加大施工进度管理的力度。
2.2质量管理问题
房地产施工直接影响后期建筑物的使用效果和寿命，同时，与人们的生命财产安全密切相关，因此，施工质量管理是房地产工程项目管理的重点，如果施工质量管理存在问题，不但导致工程质量不达标，影响建筑物性能发挥，还威胁人民群众生命财产安全，影响房地产企业的社会地位。现阶段施工质量管理中，还存在较多问题，例如，质量管理体系不完善、没有有效控制影响因素等，所以，有关管理人员应从思想上加强对施工质量重要性的认识，对施工管理中存在的问题进行纠正，有效保证房地产工程质量，为人们营造更加舒适的居住环境。
2.3成本管理存在问题
房地产施工成本决定房地产企业的经济效益，但是，在成本管理中，没有做好预算和决算工作，材料浪费现象严重，导致施工成本增加，进而影响建筑企业的经济效益。因此，为了提高建筑企业的经济效益，提高竞争力，要加强成本管理，选择专业的造价管理人员，及时解决施工成本管理中存在的问题。
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2.4安全管理问题
施工安全管理是房地产工程项目管理的重要组成部分，安全贯穿于房地产工程全过程，直接关系到房地产项目是否顺利完工，相关企业要提高对安全管理的重视程度。但是，现阶段房地产项目管理中还存在很多安全问题，这写问题的存在势必对整个房地产工程项目的安全性产生消极影响，从而影响房地产行业的发展。若施工安全管理工作的责任落实不到位，则会导致施工进程延误，继而导致工程项目不能如期完成。所以，只有加强施工安全管理，严格把控每一个环节，才能确保施工顺利进行，大幅度提升房地产项目的经济效益。
3解决房地产现阶段问题的对策
3.1加大施工进度计划的管理力度
在工程建设前，要结合工程规模、施工难度和施工技术水平，制定合理的施工进度计划，并在施工中有效落实。首先，在项目部指导的基础上，形成各个施工小组的生产计划，并将各个施工小组的生产计划细化为年计划、季计划和月计划，然后严格按照生产计划要求完成。在生产计划任务下达之后，应分别确定年计划、季计划和月计划，并确定执行方案，还要对月生产计划进行细化，由作业班组技术负责人确定每个月的生产计划，并保证具体执行，使生产任务得到有效落实。作业班组接到生产计划之后，应迅速将计划信息传达给每一个参与的部门。此外，作业班组需要每天召开接班会，就工程中存在的问题进行讨论，并确定合理的处理意见。
3.2加强质量控制
在工程项目施工中，施工材料、机械设备、施工人员、施工环境、施工方法等都会影响施工质量，因此，要加强对上述影响因素的把控。施工材料是影响施工质量最基本的因素，只有保质施工材料的质量，才能从根本上保证施工质量。因此，要加强施工材料管理。在施工材料采购中，材料的供应商务必提供出厂合格证书，采购人员需要在源头保证材料质量。在施工材料进场中，要对材料进行抽样调查，只有符合质量标准，方可入场；施工机械是工程进行不可或缺的物质前提，因此要定期检查机械设备运行情况，并做好日常维修工作，保证施工机械安全运行；在施工中，施工人员要注重自身综合素质的提高，全心全意为工程建设服务；施工环境为不可控因素，但是，在施工中，要选择合适的时机进行施工，保证房地产项目整体施工质量。
3.3确保安全文明施工
施工安全管理是房地产项目管理的重中之重，近年来，由于房地产行业快速发展，工程项目数量增加，需要的施工人员较多，因此，很多农民工涌入，但是，农民工文化知识水平有限，专业性不足，安全质量意识薄弱，施工中违规操作频繁出现，影响工程建设目标实现。因此，为了提高施工人员的综合素质和专业技能，在施工前，要进行技术交底，使施工人员掌握和了解施工技术。还要定期进行专业知识培训和施工技能培训，提高施工人员的安全意识，树立安全第一的施工原则，落实安全生产责任制，明确管理人员和施工人员的施工责任，坚持谁的问题谁处理的施工原则。
只有不断提升施工人员的施工技能和安全意识，才能从根本上保证施工质量。同时，施工单位的领导层要要以身作则，做好安全施工的指导和示范作用，加强对安全施工的宣传。另外，还要做好预防工作，结合以往的施工经验，预测施工中可能出现的问题，并制定紧急预案，当发生安全质量事故时能及时得到控制，降低意外事故带来的影响。
结束语
综上所述，随着我国经济结构变化，房地产市场也进行了的相应的调整，相关企业要认识到现阶段存在的问题，把握不同阶段的工作重点，加大进度计划管理力度，加强质量管理、加强安全管理，进一步提升房地产项目管理水平，从而实现房地产企业稳健发展。
参考文献：
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[2]范晓江.新形势下房地产内控控制存在的问题与对策研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2017（01）：16-17.
[3]凌锦科.房地产项目的精益管理[D].南京大学，2017.
论文作者:邱智锋
论文发表刊物:《基层建设》2018年第13期
论文发表时间:2018/7/11
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