刘磊磊
上海中建东孚投资发展有限公司 200125
2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，住建部首次提出建立租购并举的住房制度，推动住房租赁规模化、专业化发展。随着中央和地方城市支持政策的推出，众多机构开始进入住房租赁市场，百强房企超过三成已进入了长租公寓市场，截至2018年底，进入上海长租公寓市场的主要品牌超过20个，开业项目数量近200个，总体量约4万套。
但是进入到2018年下半年，被资本裹挟快速前行的长租公寓，受“甲醛房”、“租金贷”等影响，全国有超过10家长租公寓机构先后出现问题。一边是在政策红利、中长期收益预期之下，多路资本纷纷入局，另一边是企业在壮大长租公寓规模的同时暴雷频现。如何更好把握长租公寓市场机遇，明晰未来发展方向，规避相关风险，是长租公寓投资者亟需解决的问题。
一、长租公寓宏观背景
（一）国家层面政策
党的十八大、十九大，以及2019年中央经济工作会议提出，要完善住房市场体系和住房保障体系。强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要加快培育和发展住房租赁市场，建立“租购并举”的住房制度，解决新就业人口的住房问题，促进人才发展。这表明，构建租购并举的住房体系，已上升为国家战略。2016年5月至今，国家层面发布了5个文件，政策层面释放两大积极信号，一是国有企业将率先承接“政策红利”，二是租赁住房供应量将快速增加，并呈现多元化供给趋势。
（二）上海地方政策
2017年7月至今，上海市发布了4个文件，在以下四个方面进一步明确：第一，强调租售同权；第二，在住房用地供应计划中安排租赁住房用地；第三，强调国有企业“稳定器”“压舱石”作用；第四，提出优化并创新金融产品和服务、提供长期低息贷款、支持资产证券化、加快推进针对租赁用房的各类REITS等。《上海市住房发展“十三五”规划》明确指出，“十三五”期间将大幅增加租赁住房供应，新增租赁住房70万套（新增房源40万套、代经租房源30万套）。2018年3月31日，上海住房租赁公共服务平台上线试运行，实现房源发布、实名认证、合同网签等基本功能，7月1日起，上海市全面实施住房租赁合同网签备案制度。
综上所述，租赁住房市场已经上升为国家战略，国家和地方相关配套文件在增加供应、权益保障、主体培育、金融支持等方面进行了初步明确，但缺乏实施细则的支撑，下一步的政策方向将是结合具体实践出台各项实施细则。这些政策对租赁住房市场发展都是利好的，但不排除后续价格干预政策的出台，这也是政策层面的风险所在。在当前阶段，具有“稳定器”“压舱石”作用的国有企业可利用先试先行的优势，抢占市场先机，扩大市场占有率，享受政策红利。同时加强政策的跟踪研究，规避政策风险。
二、上海长租公寓行业发展现状
（一）初步形成“5+1”竞争发展格局
“5”即专业系、房企系、中介系、酒店系、互联网公司5类企业，“1”即国企系。专业系代表企业主要包括魔方、湾流、优+、青客等；房企系代表企业主要包括龙湖、万科、华润、招商、旭辉等；中介系代表企业主要包括链家、我爱我家、世联行等；酒店系代表企业主要包括华住、铂涛、如家等；互联网系代表有百度、腾讯、阿里、京东等；国企系代表企业主要包括上海地产、上海城投、陆家嘴集团等。
在房企30强中已有2/3以上布局了长租公寓，重点分布于十多个一、二线城市，中短期经营规模均定在10-20万间。目前万科、龙湖、旭辉处于领跑位置，品牌关注度最高，截至2018年第三季度，三家企业共运营近8万间长租公寓。
（二）租金总体上涨，中端需求旺盛，长租公寓溢价率高
2018年上半年上海住房租赁价格总体呈现上涨趋势，累计上涨2.7%，中端需求占比55%以上，长租公寓通过增加配套增值服务，提升居住品质，仍可以产生明显的租金溢价，多数区域的租金水平比去年平均值都有提高。如2018年上半年单套月租金低于5000元的长租公寓占总量的89%，月租5000至8000元的占比9%，月租超过8000元的占比2%。与之相比较，一般可以高于普通社会租赁住房20-30%。
（三）长租公寓以外环外为主，选址郊区化趋势明显
40%的长租公寓分布在外环以外，31%在中外环间，19%在内中环间，10%在内环内。
注：开店数从各长租公寓品牌官方网站获得并整理
（四）R4类土地处于市场机遇期
2017年7月至今，共有23家开发商在上海获取租赁住房地块，合计摘地43幅，竞得企业多为上海市属或区属企业，如上海地产（集团）有限公司、上海城投置地（集团）有限公司、上海张江（集团）有限公司等。我局于2018年3月获取了松江区1幅租赁住房地块，这也是央企在上海获取的第一幅租赁房地块。
据了解，明年上海各区住房租赁指标主要依靠存量物业改造完成，租赁用地将非常稀缺。因政府对租赁市场处于培育阶段，以上海为例，R4类用地出让价格基本是同区位商品房土地价格的20%左右，获取R4类土地开发长租公寓项目，投资内部收益率一般为10%左右，投资回报率6%左右，投资回收期15年左右。
三、长租公寓未来市场展望
（一）市场空间巨大
未来3-5年，将是长租公寓政策红利持续释放的窗口期，长租公寓市场也将由“野蛮生长”向“有序发展”方向转变。随着租售并举格局的形成，长租公寓市场有着广阔的发展空间。据统计，截至2018年3月，全国长租公寓品牌多达1200家，房源规模超过200万间。基于2.5亿流动人口和购房率下降、租房率上升的趋势，据链家研究院预测，中国房产租赁市场租金收入规模到2020年、2025年、2030年将分别达到1.6万亿、2.9万亿、4万亿的规模。2027年，预计市场租赁企业NO.1将达到市场占有率2.5%、持有租赁住房超100万间、年租金收入300亿元的规模，按照PS值10估值将达到3000亿元，相当于再造一个碧桂园、恒大或万科。
（二）收益模式多元
当前，长租公寓主要收益来源是租金，但随着针对长租公寓的金融产品的不断完善，资产退出收益将成为长租公寓的又一重要收益来源。2017年11月1日上海市《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》中明确：加快推进针对租赁用房的各类REITs。可以预期，中短期内将会有针对长租公寓的真正意义上的REITs产品入市，通过股权转让实现部分资产退出，股权转让溢价收益将成为长租公寓收入的又一重要来源。2017年以来，市场上相继推出了10单公寓类资产证券化产品，资金合计超500亿。此外，随着长租公寓运营水平的提高，开发针对长租公寓租户的增值服务项目，增值服务收益也将是长租公寓收益的重要来源。随着收益模式的多样化，长租公寓盈利能力将大幅提升。
四、发展长租公寓面临的挑战
（一）配套政策及法律规范尚未健全
长租公寓市场仍处于培育期，配套政策及法律法规尚不健全。长租公寓曾经是“灰色地带”，工商等经营证照及许可单位不明确，产权与用地性质未明确，建筑、消防验收难，各地管理要求和参照标准不够细化。租房人口曾经面临暂住证、居住证、无法获得相应的社会权益和福利等诸多问题。
（二）盈利水平不高问题亟需解决
集中式和分散式两种模式（即二房东模式）总体盈利水平均不高，总体投资回报率在3%-4%，这主要是由于拿房成本高及未达到经济经营规模所致。粗略估计，集中式公寓可能做到 2 万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到 10 万间房才有可能变好。
获取租赁住房用地（R4）开发经营，因拿地成本较低，投资回报率也只为6%左右，与投资商办类持有物业经营尚存在一定差距。需从提升运营能力、降低运营成本、提高租金价格、拓宽收益渠道等方面逐步加以解决。
五、长租公寓行业发展趋势
长租公寓产业发展迅猛，但总体还呈现出初级水平。随着竞争主体的不断涉足，长租公寓发展将不断取得进步。
（一）ABS、REITS等金融创新应用逐渐常态化
融资需要以各个金融机构为媒介，各大银行机构出台了相关的金融扶持政策；此外，利用互联网信息技术，让运营管理更简便化。未来的长租公寓产业将以金融化和信息化的手段得以更迅速的发展。
房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
（二）互联网巨头可能大举进军房地产租赁行业
目前阿里巴巴、京东商城都已经在发力住宅租赁市场，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台，阿里巴巴也与杭州市住保房管局签约了搭建平台协议。因为阿里巴巴加入了租赁大业的队伍中，只要芝麻信用分达到650分以上，在支付宝平台上租房，就可以免除租房押金，并且按月支付房租。接下来预计会有超过100万间公寓，被纳入到阿里巴巴的租房平台。可以预期的是，不管对于京东还是阿里，长租公寓都是优先选择的优质房源供应商。
（三）专业化细致分工，生态链及产业链趋于完善
公寓涉及到行业包括：品质家具、智能家居、专业健身设施、24小时安保、保安执勤、24小时监控、专业维修保洁、驻店人员及时到位、直饮水、免费热水、免费冷水、暖气、热水器、洗衣机、衣柜、桌子、椅子、沙发、空调、冰箱、油烟机、床、WIFI、台球、咖啡厅等这些都已经成了标配。
公寓的产业链、生态链都是丰富而且有极其大的延展性的，所以，随着公寓租赁行业腾飞，专业化分工，公寓企业可能用到的产品和服务都会与日俱增。
租赁前服务平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台等等，公寓产业每个环节，每项细分都可能会出现各个细分子领域“小而美”的优秀公司，行业中的投资机会将又深又广。
论文作者:刘磊磊
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第4期
论文发表时间:2019/4/11
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