摘要：本文主要针对建筑物办理不动产涉及相关测绘内容进行研究和分析，通过这些相关的调查、研究、分析发现，不动产之初——新形势下的三测合一竣工测量到底怎样进行？不动产之中——变更登记的疑难杂症怎样去除？什么才是有效的权属依据？怎样减少百姓说“换证难”？不动产之末——拆迁，让不动产在这儿覆没！但其中利害是否如此简单？测绘规范是否在这儿理解得透？本文带着这些思考，做出简要回答，以辩执念！
关键词：不动产；三测合一；变更登记；拆迁
一、不动产之初--新形势下的三测合一竣工测量
三测合一竣工报告主要内容包括：测量成果报告书，房产（分层分户平面图、共用部位分摊计算表、房屋楼盘表信息汇总表、房屋共有部位设计说明书），规划用地（建筑物平面位置关系图、建筑物高度测量略图、建筑物层高测量略图、建筑物外轮廓测量与面积计算略图、建筑物建筑面积汇总表、实测主要经济技术指标汇总表、竣工规划总平面图、规划测量分幢与规划许可比对结果表、规划测量主要经济技术指标比对表、建设工程竣工规划比对差异结果意见）。针对这些内容的基础数据，我们的原则是实测为主，资料为辅，相互结合，多对比，多检查。实测整个项目竣工地形图，是整个项目的基础！在实测过程中我们尽量按规划要求适当扩大测图范围，避免不必要返工补测。竣工测绘的内容主要有：建筑物的定位（平面位置）、功能、高度、层次、层高、室内外地坪标高、立面造型 和间距，建筑面积、功能分区面积及用途、容积率、绿地率、建筑密度，内部道路、绿化、停车位、环卫设施等配套设施，规定拆除的建（构）筑物和临时建筑及设施的拆除状况及道路路面清理、工地清场状况，城市规划部门确定的其它相关内容。其中竣工地形图测绘主要注意区别临时性建筑，装饰性建构筑物，对采集建筑物拐点坐标增加一定的难度，建议在采集坐标时参照施工总平面图与之对比，解决关键点难测问题。
首先，建筑基底面积关系着不动产权录宗情况，确定建筑基底面积，需要注意悬挑或高出±0高度部位是否计入基底面积，需要参照当地地方标准，结合施工设计图纸操作。建筑物外墙外的附墙柱、垛、装饰面和台阶，常常也要加以注意！建筑功能区划分，主要以规划核实许可证为准，在进入实测前，仔细核实施工图功能区划分是否清晰，面积是否符合指标。建筑面积不仅要用于规划核实，还要用于房产测量。其精度须满足房产测量的精度要求。房产面积的测算，分摊是公敌，我们需要用谁使用谁分摊的原则，解决现下比较集中的不使用为何分摊的矛盾，共有部位使用功能以设计单位出具的设计说明为准。涉及共有部位统一房产部分和规划部门计算面积标准是必要的，以计算容积率计算范围划分共有建筑面积分摊范围来解决它们的分歧是可行的。
二、不动产之中--变更登记
在涉及测绘费用方面时，百姓办事，应遵循国家政策导向，一切从简！但来办事的百姓，遇到很多上年纪的，家境特别困难的，收取费用对他们来说有些吃力，但作为一个中介服务单位不按一定规则操作，常常入不敷出，也难！适当处之，政策扶持或许是必要的吧！不动产变更，变更的就是在数据化时代让产权更清晰，更可以让历史追踪可查。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆录宗需要有数据来源，在许多老房子，由于历史种种原因没有土地证，或者只有纸质数据，这就需要我们中介测量单位现场测绘录宗坐标编辑测绘入库。测绘现场界址点坐标采集往往非常困难，这就对我们资料收集和历史宗地档案有相当高的要求，再者现在使用2000坐标系，与很多已入库坐标有重合、压盖现象出现，所以在当地没有使用2000坐标系的，可继续使用原坐标系！还有个严重的问题是，不动产库由大众许多家测绘单位来完成，每家测绘单位执业水平可能不一，界址点坐标一旦完成，错误坐标不易发觉、不易更正，造成重复测绘概率增加，相应增加了各种成本，我建议当地执行由一家有实力测绘单位完成这个工作，顺便在费用上实行为民服务原则更好！老平房在处理房产证面积比土地证面积大的问题上，我们应遵循实事求是原则，先现场采集数据，计算出房产证与土地证的差异，现在许多地方还在执行以少面积办理为原则，最后办理的数据也是错误的，我们应当纠正这种错误，主管部门应介入调查，老证是基础依据，事实求是办理才是解决问题的关键！在房产分户的情况中，我们经常遇到一种怪象，由于历史原因楼房没有公摊系数和公摊面积，但按现在规范是有的。住户是其中一户办理，复杂的楼栋要整栋测绘是不能完成的，当然相对的费用住户是不愿意承担的，这就造成一个必要的矛盾，我们应该灵活处理，首要保证住户套内面积是正确的，分户的分摊面积系数是一致的，以老证总面积减去套内面积，计算出相关面积，应该也是可行的！住户的权属，在历史的种种原因，有可能只是一张与开发商签订的合同，也有可能是政府拆迁安置面积，或者是一份法院裁决书，他们这些登记的合法建筑面积是否具有足够的效力，没有效力怎么去认定，怎样去测量！这应该是根据当地主管部门出具相关政策去执行，让百姓安安心心办完事！
三、不动产之末—拆迁
在现实拆迁中，常常遇到拆迁房屋没有设计图，没有权属依据，或者公摊部位划分存在严重问题，阳台是否封闭等。房屋没有设计图纸，我们可以实测，但功能区划分错综复杂，自己主观意识的划分，也难以满足拆迁户的需求，这涉及当地政府部门的认定工作，我们按当地部门认定执行相关规范即可。公摊的划分或许是最大的难点，许多权属登记上把公共部位计入某户拆迁户套内，或者产权登记上没有公摊直接计算面积，造成有公摊不能分！这对剩余的住户分摊公平吗？在功能区划分明确，公摊没有争议的情况下，执行房屋建筑面积计算规范，这是无可厚非的！公摊有争议的情况，应根据权属登记依据和当地主管部门政策，突破一些防线，实是求是按群众利益最大化处理，也是可行的！阳台面积的计算是很大的焦点，阳台全算与半算直接关系着整栋楼拆迁户的利益，规范上规定封闭阳台全算，未封闭阳台半算。封闭阳台的判定常常进入误区，按当地政策，规划设计阶段封闭视为封闭，然而拆迁房屋中，大多都是老旧小区，这些条件无法获得，现状有可能没条件去追溯是否修建时就已封闭，也没有相关权属登记证明其封闭与否，如果直接认定为封闭，会造成相关自建封闭阳台的拆迁户连锁反应带来不小麻烦。针对这些问题，当地拆迁政策应该具有一些更明确指向性文件作为依据，应该是势在必行的！
结语：
建筑物不动产产权，关系着国之经济，我们应遵循事实为依据，合法、合理、合情的执行相关规范，简化办理程序，政策更明确，让百姓不再说难！
参考文献：
[1]张晓鹏.房地产管理中房产测绘意义的分析[J].建筑与装饰,2017(9).
[2]王德传.关于房产测绘质量控制的探讨[J].环球人文地理,2014(12).
论文作者:左茂华
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/26
标签：不动产论文; 面积论文; 建筑物论文; 测量论文; 公摊论文; 坐标论文; 部位论文; 《基层建设》2019年第7期论文;