探讨上海房地产市场今后几年的走势，本文主要内容关键词为：几年论文,房地产市场论文,上海论文,走势论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
上海的房地产业发展趋势与我国经济形势的发展密切相关，要探讨上海房地产市场的发展趋势，必须对我国整个宏观环境和房地产业在我国国民经济中的地位和作用有正确的认识。
（一）
房地产业是发达国家支柱产业之一，房地产业在大多数发达国家的GNP中一般占有9%—13%的比例。我国的房地产业自改革开放以来开始起步，到目前为止，我国房地产业的产值只占GNP的2.7%。最近国务院有关部门提出，“九五”期间，房地产业的生产总值要争取达到与建筑业相近的水平，占中国GNP的3%—5%，到2020年，争取达到10%左右。从长远来看，我国房地产的发展具有广阔的前景。
国家统计局科研所的一项经济发展预测报告认为，在本世纪末最后几年，我国经济将迎来新一轮高速增长期。房地产业的发展是国民经济发展的“晴雨计”，一定程度上它影响着国民经济的持续发展，但归根到底，它要受国民经济的制约，国民经济的发展水平、速度、规模、周期波动的振幅、频率等决定着房地产业的发展水平、速度、规模、周期波动的振幅、频率。
1993年以来的宏观调控使房地产投资规模有所回落，但值得强调的是，在增幅回落中，房地产业仍然获得了一定的发展，并保持了27%的增长速度，足以否定所谓房地产业“一蹶不振”的传言。1995年商品房销售面积和销售额分别比1994年同期增长20.1%和36.2%，市场消化有所进展。尤其是商品房新开工，面积比1994年同期增长了14.6%，一改1993年宏观调控以来商品房新开工面积持续负增长的状况，是一个显著的变化。而且新开工面积的增长速度仍然低于销售面积的增长速度，这标志着房地产业的发展走向正常，我国房地产业已进入了平稳发展期。
（二）
上海是我国房地产业投资环境最好、发展潜力最大的地区之一。即使在国家宏观调控保持一定力度之下，上海的房地产投资规模仍保持了增长势头。从总的趋势来看，1996年下半年以后，上海房地产市场有可能走出谷底逐步回升。目前的房地产业消化调整带有阶段性的结构性的特征，并非是房地产开发总量过剩所引出的问题，房地产必然要趋向合理发展水平，即保持与地区经济基本适应的增速。从产业看，房地产业已成为上海发展较快的新兴产业，市场发育比较成熟，加上各种有利因素的驱动，因此，在经历了近3年的调整消化期之后，上海房地产业即将出现新一轮增长周期。
1、上海国民经济保持快速增长，为房地产投资开发创造了良好条件。
90年代以来，上海经济一直保持较高增长率，1991年至1995年的年均增长率为12.7%。1996年是“九五”计划第一年，预计上海经济增长速度将达到13%。经济的高速增长和整体经济环境的改善，为固定资产投资和城市建设创造了良好的经济基础。
2、上海要真正建成一个经济、金融和贸易中心的国际化大都市，必须具备相应的城市建筑空间。如果要达到德国法兰克福90年代的水平，仅办公楼就需要1，200万平方米；而按美国芝加哥的标准，办公楼的供给量至少在1，700万平方米。
3、上海城市规模扩大，为房地产业提供了广阔的投资空间。
4、旧城改造为房地产业的投资和市场销售开辟了新的领域。
5、上海市政府对房地产业的重视和支持，为房地产业的发展创造了良好的政策环境。
6、居民收入保持较大的增长幅度，为房地产市场创造了强大的市场购买力。
从1990年浦东开发开放以来，其房地产业的发展速度、规模、成效均是史无前例的。仅1994年浦东新区房地产增加值已达到31.24亿元，占新区增加值的10.7%，占新区第三产业增加值的34%。显然，浦东新区的房地产业已成为新区经济发展中重要的产业组成部分，成为一个先导产业和支柱型产业。
从浦东发展的具体进程看，新一轮的重大基础设施项目，如航空港、通讯港、深水港、地铁、轻轨等正在规划建设中。外商继续看好浦东的开发开放，外商投资结构不断优化，继续向高层次、宽领域、纵深化发展。从1990年4月至1995年6月，外商在浦东的投资项目累计已达30380个，总投资125.1亿美元。今后几年，随着浦东陆家嘴金融贸易区的初具规模，将有更多的国内外银行、财务公司、保险公司、信托投资公司、证交所、证券公司、内外贸易机构等迁来浦东，这些都将把人流、物流、信息流、资金流等资源引导到浦东，并由此产生一种“马太效应”，使构成上海中央商务区的浦东陆家嘴地区和整个浦东新区得到滚动发展。
另外，值得注意的是，尽管浦东今后几年内商业综合楼开发量有个集中上市的问题，但目前写字楼的存量不高，仅为54万平方米，办公人员平均占有面积不足5平方米，而发达国家已达到人均15—18平方米。如果按照规划，浦东新区的GDP在本世纪末能达到上海地区GDP的40%的话，届时写字楼的需求量将达到800万平方米，而目前浦东新区已建和将建的商办综合楼开发总量则为400万平方米左右。由此可见，浦东新区的房地产开发大有可为。
综上所述，我们认为，上海房地产业的发展具有极为广阔的前景；自1993年以来，经过三年调整、消化，上海房地产业将出现新一轮增长周期，这一周期将开始于1996年年底或1997年初；1996年仍处于盘整吸纳期，但总的形势仍将好于1995年。